Một căn biệt thự đẹp cần đi cùng ngân sách đủ rõ để gia chủ chủ động quyết định. Tiếp nối tình huống tư vấn cho cặp vợ chồng trẻ trong video, Khải Minh lập phương án báo giá thi công biệt thự trên đất 700 m²: phần thô 5.000.000 đồng/m², phần hoàn thiện 4.000.000 đồng/m². Với diện tích quy đổi dưới đây, tổng hai phần tạm tính 11.222.500.000 đồng, chưa VAT.

Báo giá là phương án tham khảo theo diện tích tạm tính. Phối cảnh 3D minh họa tình huống tư vấn; nội thất, cây xanh và tiện ích trong ảnh chỉ thuộc giá hợp đồng khi có trong danh mục cung cấp.

Trao đổi nhu cầu và ngân sách trước khi thi công - phối cảnh 3D minh họa

Hình 01 Tư vấn báo giá

Từ mong muốn của gia đình đến ngân sách thi công

Cặp vợ chồng trẻ mong phòng khách thoáng, bếp nhìn ra vườn, bốn phòng ngủ và sân thượng thư giãn. Khải Minh chuyển nhu cầu thành bản vẽ, khối lượng và vật tư để gia chủ hiểu khoản đã có trong giá và khoản lựa chọn thêm.

Phương án dành 250 m² cho khối nhà và 450 m² ngoài nhà. Tầng lửng có 125 m² sàn, ô trống còn lại tạm tính 125 m²; tầng lầu 250 m². Trên mặt bằng sân thượng 250 m², tum che thang chiếm 50 m², phần ngoài trời còn 200 m². Biệt thự không có tầng hầm trong phép tính này.

Diện tích tính tiền phải được giải thích rõ

Phương pháp tính áp dụng hệ số móng 50%; sân ngoài nhà 70%; sàn trệt, lửng, lầu và tum 100%; ô trống lửng, sân thượng và mái tum 50%. Đây là quy ước tính giá cho phương án, không phải diện tích sử dụng hay hệ số pháp lý bắt buộc.

Hạng mục	Thực tế m²	Hệ số	Tính thô m²	Hoàn thiện m²
Móng dưới khối nhà	250	50%	125	0
Sân ngoài nhà	450	70%	315	315
Tầng trệt	250	100%	250	250
Sàn tầng lửng	125	100%	125	125
Ô trống lửng	125	50%	62,5	62,5
Tầng lầu	250	100%	250	250
Tum che thang	50	100%	50	50
Sân thượng ngoài trời	200	50%	100	100
Mái bê tông trên tum	50	50%	25	25
Tổng diện tích tính tiền			1.302,5	1.177,5

Phần thô có 1.302,5 m² quy đổi; hoàn thiện trừ 125 m² móng, còn 1.177,5 m². Ô trống lửng tính 50% theo quy ước, không phải sàn sử dụng. Tum và sân thượng ngoài trời phải tách để tránh cộng trùng.

Đối chiếu diện tích quy đổi trong báo giá - phối cảnh 3D minh họa

Báo giá phần thô và hoàn thiện biệt thự

Nội dung	Diện tích m²	Đơn giá đồng/m²	Thành tiền đồng
Phần thô	1.302,5	5.000.000	6.512.500.000
Phần hoàn thiện	1.177,5	4.000.000	4.710.000.000
Tổng trước VAT			11.222.500.000

Tổng 11,2225 tỷ đồng là hai phần thi công, chưa cộng thiết kế và khoản tính riêng. Không lấy toàn bộ 1.302,5 m² nhân 9 triệu đồng vì móng không tính hoàn thiện. Khi đổi diện tích hoặc vật tư, giá trị cập nhật theo phạm vi được xác nhận.

Trong phương án này, gói 5 triệu đồng/m² được hiểu là phần thô và nhân công hoàn thiện thông dụng. Gói 4 triệu đồng/m² là phần hoàn thiện còn lại theo danh mục, gồm vật tư và các công việc cung cấp, lắp đặt chưa nằm trong gói thô. Hợp đồng phải phân định từng đầu việc, tránh tính nhân công hai lần.

Diện tích tạm tính cần đối chiếu bản vẽ và khảo sát trước khi ký báo giá chính thức. Phần vật tư và phạm vi cung cấp là cơ sở nghiệm thu, thanh toán.

Phần thô kiểm soát từ móng đến hệ thống âm tường

Phạm vi dự kiến gồm đào đất móng thông thường, bê tông lót, đài giằng, khung cột dầm sàn, cầu thang, xây tô, mái và điện nước âm. Thép, cấp độ bền bê tông, chiều dày sàn và tiết diện kết cấu theo thiết kế được duyệt.

Cần khảo sát địa chất, kiểm tra đường vận chuyển và chỗ tập kết trước khởi công. Móng đang tính 250 m² dưới khối nhà, không tính cả 700 m² đất. Cọc tách riêng sau khi chốt số lượng, chiều dài và điều kiện thi công.

Nghiệm thu trước khi đổ bê tông, che kín điện nước và hoàn thiện; lưu biên bản, ảnh, kết quả kiểm tra vật liệu. Phòng khách thông tầng cần kiểm soát dầm nhịp lớn, liên kết lan can và bề mặt nhìn thấy từ nhiều cao độ.

Hoàn thiện đẹp cần đi cùng bảng vật tư cụ thể

Gói hoàn thiện dự kiến xem xét gạch và đá, sơn bả, trần, cửa, kính, lan can, thiết bị vệ sinh và thiết bị điện cơ bản. Bảng vật tư phải ghi thương hiệu, dòng sản phẩm, quy cách, hạn mức cung cấp và cách xử lý khi gia chủ đổi mẫu. Không dùng chữ cao cấp để thay cho thông số có thể kiểm tra.

Ưu tiên độ bền, khả năng vệ sinh, che nắng cho kính và bảo trì lâu dài. Duyệt mẫu trước đặt hàng, làm mẫu tại vị trí quan trọng. Tủ bếp, giường, sofa, rèm, máy lạnh và gia dụng bóc riêng nếu chưa có trong hợp đồng.

Sân ngoài nhà và sân thượng cần tách đúng phạm vi

Sân 450 m² đang tính hệ số 70%, tương đương 315 m² tính tiền. Phương án thực tế gồm sân xe, đường dạo và diện tích trồng cây nên cần chia lại trước khi ký. Phần sân nền đã nằm trong giá không được cộng thêm lần nữa dưới tên sân vườn; cây lớn, tiểu cảnh, tưới tự động, cổng và tường rào chỉ bổ sung khi có khối lượng và phạm vi rõ.

Tum 50 m² quy đổi 50 m²; sân thượng 200 m² quy đổi 100 m²; mái tum 50 m² quy đổi 25 m². Chống thấm, độ dốc và thu nước phải đồng bộ, thử nước trước khi lát. Pergola, BBQ, bồn cây lớn cần kiểm tra tải trọng và báo giá riêng nếu chưa thuộc gói.

Phí thiết kế và các khoản chưa nằm trong giá

Nếu thu thiết kế riêng theo đơn giá đã thống nhất, sàn trong nhà gồm trệt 250 m², lửng 125 m², lầu 250 m² và tum 50 m², tổng 675 m². Phí là 675 × 510.000 + (450 + 200) × 200.000 = 474.250.000 đồng. Ô trống lửng không cộng vào sàn thiết kế; mái tum không tính thêm một lượt trong phép tính này.

Thi công cộng thiết kế thu riêng là 11.696.750.000 đồng, chưa VAT. Nếu áp dụng ưu đãi miễn hoặc khấu trừ thiết kế khi nhận thi công, giá trị và điều kiện hưởng được thể hiện riêng trong hợp đồng.

Chưa gồm đất, VAT, cọc, khảo sát, san lấp lớn, phá dỡ, nội thất và thiết bị ngoài danh mục, hồ bơi, thang máy. Chi phí thủ tục, giám sát và hệ thống đặc biệt cần xác nhận riêng; chưa đủ dữ liệu chốt tổng ngân sách đưa vào sử dụng.

Chốt hợp đồng bằng phạm vi và mốc nghiệm thu

Trước ký, hai bên cần duyệt bản vẽ, bảng diện tích, vật tư, tiến độ, mốc thanh toán và trách nhiệm bảo hành. Đợt thanh toán gắn với khối lượng được nghiệm thu; thay đổi mẫu hoặc công năng phải có xác nhận giá tăng giảm trước khi làm. Thời gian thi công được lập sau khi kiểm tra mặt bằng và giải pháp kết cấu.

Khải Minh tiếp nhận hồ sơ đất, vị trí, nhu cầu và mức đầu tư để hoàn thiện báo giá. Liên hệ để đối chiếu phương án, nhận danh mục thi công và chủ động ngân sách trước khi ký hợp đồng.