Giai đoạn đầu gồm kiểm tra hiện trạng, ranh đất, cao độ, điều kiện tiếp cận và nhà liền kề; khảo sát địa chất theo yêu cầu công trình. Đây là cơ sở lựa chọn móng, mặt bằng và biện pháp thi công.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công cần phối hợp kiến trúc, kết cấu và điện nước. Nên chốt thiết bị, vật liệu, dự toán và tiến độ trước khi khởi công. Giấy phép, tháo dỡ, che chắn và điện nước tạm cần xác định rõ bên phụ trách, chi phí.
Khảo sát và thiết kế
Nhóm này có thể gồm xử lý nền, cọc, đào đất, móng, đài cọc, giằng móng, bể ngầm và tầng hầm nếu có. Loại móng phải được lựa chọn từ dữ liệu khảo sát và tính toán kết cấu; không thể kết luận mọi nhà phố đều phải ép cọc.
Trước khi đổ bê tông, kiểm tra cốt thép, lớp bảo vệ, cốp pha và vị trí chờ theo thiết kế. Công trình sát nhà bên cạnh cần biện pháp thi công và theo dõi ảnh hưởng phù hợp. Chi phí cọc, vận chuyển đất và xử lý điều kiện đặc biệt phải được làm rõ.
Kiểm tra nền móng
Phần thân gồm cột, dầm, sàn, cầu thang, mái và các bộ phận chịu lực theo thiết kế; tiếp theo là tường xây và công tác tô trát.
Thi công cần bám bản vẽ, yêu cầu vật liệu và quy trình nghiệm thu. Vị trí xuyên sàn, hộp kỹ thuật, ô cửa và thiết bị nặng phải được phối hợp trước. Tự ý cắt dầm hoặc thay đổi kết cấu để xử lý vướng mắc điện nước có thể gây rủi ro nghiêm trọng.
Thi công phần thô
Hệ thống kỹ thuật thường gồm cấp điện, chiếu sáng, cấp thoát nước, điều hòa, thông gió và đường truyền dữ liệu theo nhu cầu sử dụng. Thang máy, điện dự phòng, an ninh và hệ thống phòng cháy chữa cháy được xác định theo công năng, quy mô và yêu cầu áp dụng cho từng công trình.
Phần đi âm cần kiểm tra trước khi che kín; đường ống được thử theo thiết kế và hướng dẫn kỹ thuật phù hợp. Bố trí cửa thăm, điểm bảo trì và thiết bị dễ tiếp cận giúp giảm khó khăn khi sửa chữa.
Hệ thống điện nước
Các vị trí cần chú ý gồm nhà vệ sinh, ban công, mái, sân thượng, bể nước và phần ngầm. Giải pháp chống thấm phải phù hợp nền, điều kiện sử dụng và hệ vật liệu; kiểm soát kỹ góc tiếp giáp, cổ ống, phễu thu và hướng thoát nước.
Cần nghiệm thu chống thấm và thử kiểm tra phù hợp trước khi phủ lớp bảo vệ hoặc hoàn thiện. Lát gạch đẹp không thay thế cho chống thấm đạt yêu cầu. Sửa chữa về sau thường phải tháo dỡ phần đã hoàn thành.
Kiểm tra chống thấm
Các công việc phổ biến gồm ốp lát, sơn, trần, cửa, kính, lan can, thiết bị vệ sinh và hoàn thiện mặt tiền. Chất lượng cần được đánh giá qua độ phẳng, mạch nối, độ kín, khả năng đóng mở và sự đồng đều của bề mặt.
Nên duyệt mẫu vật liệu và cách thi công trước khi triển khai rộng. Vật liệu dễ vệ sinh, che nắng phù hợp và ánh sáng dễ chịu mang lại giá trị sử dụng lâu dài cho thiết kế hiện đại.
Hoàn thiện nhà ở
Tủ bếp, tủ áo, đồ gỗ, rèm, thiết bị gia dụng, sân vườn và cổng hàng rào có thể thuộc gói riêng. Với dịch vụ thiết kế và thi công nội thất, cần thống nhất kích thước, vật liệu, phụ kiện và trách nhiệm lắp đặt trước khi đặt hàng.
Không nên mặc định “xây nhà trọn gói” bao gồm mọi đồ dùng trong nhà. Danh mục bàn giao phải ghi rõ từng nhóm để tránh thiếu ngân sách vào giai đoạn cuối. Nội thất đóng mới cũng cần phối hợp với ổ cắm, đường cấp thoát nước và khoảng trống bảo trì thiết bị.
Nội thất tủ bếp
Nghiệm thu cần thực hiện trong quá trình thi công, đặc biệt với phần việc sẽ bị che kín. Khi bàn giao, kiểm tra vận hành điện nước, độ thoát nước, cửa, thiết bị và chất lượng hoàn thiện; lập danh sách tồn tại cùng thời hạn xử lý.
Hồ sơ bàn giao được xác định theo loại công trình và hợp đồng, có thể gồm bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu, tài liệu thiết bị và hướng dẫn sử dụng. Điều kiện bảo hành, đầu mối tiếp nhận và trách nhiệm bảo trì cần thể hiện rõ. Thủ tục hoàn công hoặc cập nhật tài sản phải được xem xét theo hồ sơ thực tế.
Nghiệm thu bàn giao
Đơn giá theo mét vuông chỉ có ý nghĩa khi cách tính diện tích, phạm vi công việc và cấp vật liệu đã thống nhất. Khi đọc báo giá xây dựng phần thô hoặc trọn gói, chủ đầu tư nên kiểm tra:
· Khoản đã bao gồm và khoản loại trừ, nhất là cọc, tầng hầm, thiết bị và nội thất.
· Chủng loại vật tư, quy cách, mẫu duyệt và cách xử lý khi thay đổi vật liệu.
· Tiến độ, mốc nghiệm thu và điều kiện thanh toán gắn với khối lượng thực hiện.
· Quy trình duyệt phát sinh bằng văn bản trước khi thi công phần thay đổi.
Chi phí còn phụ thuộc nền đất, kết cấu, hẻm vận chuyển và mức hoàn thiện. Thay vì chọn một con số thấp nhất, hãy so sánh các báo giá trên cùng hồ sơ thiết kế và danh mục công việc. Khoản dự phòng nên được xác định theo rủi ro thực tế, không dùng một tỷ lệ chung cho mọi dự án.
