Chi phí xây dựng 1m2 chung cư THẤP HƠN rất nhiều so với giá bán căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay, chi phí xây chung cư 25 tầng cũng thế!
Vậy tại sao lại có sự CHÊNH LỆCH như thế? Đó là VẤN ĐỀ mà bạn đang quan tâm, ĐÚNG CHỨ?
Hiểu rõ được nỗi băn khoăn của gia chủ, trong bài viết này Khải Minh sẽ giải đáp TẤT TẦN TẬT về:
- Đơn giá xây dựng chung cư cao tầng được BXD quy định như thế nào?
- Chi phí xây chung cư 25 tầng, chi phí xây dựng nhà ở xã hội là bao nhiêu?
- Các loại chi phí của một dự án chung cư gồm những gì? Và không bao gồm chi phí gì?
Còn chần chờ gì nữa, XEM NGAY NÀO!
1. Căn cứ pháp luật
Theo quyết định số 1161/QĐ-BXD:
Theo quyết định số 1161/QĐ-BXD, suất vốn đầu tư 1161 (hay suất vốn đầu tư xây dựng công trình) được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình.
Theo quyết định số 610/2022/QĐ-BXD:
Theo quyết định 610/2022/QĐ-BXD: Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng của dự án, xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ở giai đoạn chuẩn bị dự án. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký.
Nắm rõ các khái niệm về các căn cứ pháp luật trên để cùng Khải Minh hiểu rõ hơn về đơn giá xây dựng chung cư cao tầng cũng như là chi phí xây chung cư 25 tầng bạn nhé!
2. Đơn giá xây dựng chung cư cao tầng được bộ xây dựng quy định như thế nào?
Theo tính toán của BXD, chi phí xây dựng 1m2 CAO hay THẤP phụ thuộc vào SỐ TẦNG CAO, TẦNG HẦM của tòa nhà chung cư. Cụ thể về chung cư giá bao nhiêu được BXD quy định như sau:
| Mô tả | Đơn giá xây dựng chung cư cao tầng |
| Chung cư cao dưới 5 tầng, có tầng hầm | 8,6 - 13,1 triệu đồng/m2 |
| Chung cư cao từ 6 - 20 tầng, có tầng hầm | 10,1 -12,9 triệu đồng/m2 |
| Chung cư cao từ 21- 35 tầng, có tầng hầm | 12,8 - 15,3 triệu đồng/m2 |
| Chung cư cao từ 36 - 50 tầng, có tầng hầm | 15,6 - 18,3 triệu đồng/m2 |
2.1 Chi phí xây dựng nhà ở xã hội là bao nhiêu?
Theo Bộ Xây Dựng suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (chiều cao dưới 20 tầng), nhà ở liền kề thấp tầng mức giá trung bình từ 5,1 - 8,8 tr đồng/m2
2.2 Chi phí xây chung cư 25 tầng là bao nhiêu?
Căn cứ theo bảng trên, chi phí xây chung cư 25 tầng có tầng hầm sẽ dao động từ 12,8 đến 15,3 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, theo khảo sát chung hiện nay: Các tòa chung cư tại TPHCM, Hà Nội có giá bán CAO GẤP NHIỀU LẦN so với đơn giá xây dựng từ 36,1 - 99,5tr đồng/m2.
Vậy câu hỏi được đặt ra lúc này là:
Tại sao đơn giá xây dựng thấp mà giá bán chung cư cao tầng lại ĐỘI GIÁ lên nhiều như vậy?
Bởi vì đây chỉ là đơn giá xây dựng, ngoài giá xây dựng còn có thêm các loại chi phí của một dự án chung cư khác chưa được kể đến như:
- Chi phí mua đất
- Chi phí thiết kế
- Chi phí nhân công
- Chi phí xin giấy phép xây dựng
- Chi phí làm cọc, móng, hầm
- Chi phí xây phần thân
- Chi phí thi công cơ điện, PCCC
- Chi phí hoàn thiện nội thất
- Chi phí xây cảnh quan tiểu cảnh
- Chi phí truyền thông marketing quảng bá chung cư giá,....
Vì vậy, khó có một con số cụ thể cho câu hỏi chi phí xây chung cư 25 tầng là bao nhiêu?
Bạn nên tính toán, cân nhắc xem ngân sách của mình có bao nhiêu, dự định xây ở khu vực nào, xây cho ai.
Vậy nên, bạn có thể tham khảo thêm chi phí hoàn thành các công đoạn khác nhau của quá trình xây dựng.
Tham khảo ngay:
Bạn đã biết trong suất vốn đầu tư của BXD gồm những chi phí gì và không bao gồm những chi phí gì chưa? Cùng tìm hiểu tiếp nhé!
3. Các loại chi phí của một dự án chung cư gồm những gì? Và không bao gồm chi phí gì?
3.1 Suất chi phí xây dựng trong chung cư bao gồm chi phí gì?
Trong suất vốn đầu tư 610/2022/QĐ-BXD, chi phí xây dựng trong chung cư bao gồm các chi phí sau đây:
- Thứ nhất, chi phí móng
- Thứ 2, chi phí kết cấu và hoàn thiện
- Thứ 3, chi phí cơ điện mức độ cơ bản: Điện, nước
- Thứ 4, chi phí thiết bị được chia thành 2 loại là:
Mua sắm:
- Các thiết bị phổ thông: Thang máy, trạm biến áp, máy bơm nước, máy bơm PCCC. Riêng máy phát điện (cần làm File báo giá riêng)
- Các thiết bị đặc thù: Không nằm trong suất vốn đầu tư của BXD, cần phải yêu cầu báo giá từ các đơn vị nhà thầu xây dựng khác.
Gia công: Cần phải lập dự toán theo TT12/2022 BXD
3.2 Suất chi phí xây dựng trong chung cư chưa bao gồm chi phí gì? (Cần phải lập dự toán riêng)
Trong suất vốn đầu tư 610/2022/QĐ-BXD, chi phí xây dựng trong chung cư giá chưa bao gồm các chi phí sau đây:
- Thứ nhất, chi phí san lấp
- Thứ 2, chi phí xử lý nền móng (cọc)
- Thứ 3, chi phí cơ điện mức độ tiên tiến:
- Điều hòa trung tâm,
- Thông gió,
- PCCC,
- Hệ thống BMS,...
- Thứ 4, Chi phí hạ tầng kỹ thuật
- Thứ 5, Chi phí nội thất rời
- Thứ 6, Chi phí ngoại thất rời
Từ những thông tin trên, đã phần nào lý giải được lý do tại sao giá bán căn hộ chung cư lại cao hơn đơn giá xây dựng.
Bởi trong đơn giá xây dựng chỉ bao gồm những chi phí ở mục 3.1, còn các chi phí ở trong mục 3.2 không nằm trong đơn giá xây dựng.
Trong khi đó, chi phí cho việc mua sắm, lắp đặt ở hạng mục 3.2 đều rất "ĐẮT TIỀN"
Vậy nên, đây là lời giải đáp cho nỗi băn khoăn của người mua về đơn giá xây dựng thấp hơn nhiều so với giá bán chung cư
4. Cách tính giá thành xây dựng chung cư
Cách tính giá thành xây dựng chung cư được thể hiện như sau:
| Bước 1: Xác định diện tích xây dựng chung cư |
Bạn cần xác định diện tích xây dựng:
Xác định diện tích rất quan trọng, bởi đây là căn cứ để tính giá thành xây dựng chung cư. |
| Bước 2: Xác định chi phí vật liệu xây dựng | Xác định khối lượng xi măng, thép, gạch, đá, cát, sắt, sơn,... để làm căn cứ tính chi phí nguyên vật liệu |
| Bước 3: Xác định chi phí lao động |
Dự toán số người tham gia vào xây dựng chung cư, để xác định chi phí cho nhân công như:
|
| Bước 4: Xác định chi phí máy móc và thiết bị |
Chi phí này gồm:
|
| Bước 5: Xác định chi phí thiết kế và giám sát công trình |
Các khoản chi phí như:
|
| Bước 6: Xác định một số loại chi phí khác |
Các khoản chi phí khác như:
|
| Bước 7: Tổng hợp tất cả các chi phí và tính giá thành xây dựng chung cư | Tổng hết tất cả các chi phí trên, chia cho diện tích xây dựng để tính ra giá thành xây dựng trên mỗi m2 diện tích. |
5. Chi phí hoàn thiện nội thất chung cư
Tùy vào diện tích và loại hình chung cư sẽ có mức chi phí hoàn thiện nội thất chung cư khác nhau.
Thông thường, mức giá hoàn thiện nội thất một căn Penhouse sẽ cao hơn rất nhiều lần so với một căn chung cư thông thường.
6. Chi phí xây chung cư 15 tầng
Chi phí xây chung cư 15 tầng sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như: Vị trí địa lý, diện tích đất và tiêu chuẩn công trình,...
Để có một con số cụ thể cho chi phí xây dựng chung cư 15 tầng ta cần phải áp dụng cách tính giá thành xây dựng chung cư ở mục 4.
Thông thường, mức chi phí này có thể dao động từ 90 đến 120 triệu đồng/m2 đối với công trình cao 15 tầng và có diện tích xây dựng là 2000m2
Tương tự đối với chi phí xây chung cư mini 100m2, ta cũng sẽ tổng hợp tất cả các chi phí trong bảng dự toán chi phí. Sau đó, áp dụng công thức lấy tổng chi phí chia cho diện tích xây dựng là ra đơn giá /m2.
7. Chi phí xây căn hộ mini cho thuê
Chi phí xây căn hộ mini cho thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
- Diện tích căn hộ
- Vật liệu xây dựng
- Vị trí địa lý
- Giá thị trường
- Chi phí lao động,....
8. Lưu ý để tối ưu chi phí xây chung cư 25 tầng
Đối với chủ đầu tư thì sao? Có cách nào để giảm thiểu tình trạng trên hay không? Cùng xem Khải Minh giải đáp ngay sau đây:
Có rất nhiều nguyên nhân khiến cho chi phí xây chung cư 25 tầng bị đội lên nhiều lần so với mức dự toán ban đầu.
Vậy làm thế nào để tránh được những "rủi ro" không đáng có này? XEM NGAY
Lưu ý về chi phí mua đất:
Để xây được một tòa chung cư ở vị trí đắc địa thì bạn sẽ phải bỏ ra khá nhiều chi phí. Để tối ưu chi phí mua đất, bạn nên nghiên cứu xem vùng nào đang được quy hoạch lên thành phố trong tương lai để chọn mua. Bởi giá đất ở các khu vực này hiện tại rất hợp lý, thích hợp để đầu tư lâu dài.
Lưu ý về chi phí xây dựng:
Bạn nên kiểm soát chi phí ngay từ những khâu đầu tiên, làm những bảng dự toán chi phí một cách chi tiết nhất. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng kiểm soát việc mua sắm cũng như biết được hạng mục nào tốn chi phí bao nhiêu.
9. Các loại hình xây dựng chung cư hiện nay?
Hiện nay, có 5 loại hình chung cư phổ biến như sau:
| Loại hình | Đối tượng sử dụng |
|
Thứ nhất, chung cư thông thường:
|
Người có thu nhập thấp và vừa, vì mức giá không quá đắt đỏ.
|
|
Thứ 2, chung cư Stadio:
|
Phù hợp với kinh tế của nhiều người vì có mức giá trung bình. |
|
Thứ 3, chung cư Officetel:
|
Phù hợp với các đối tượng là người thường xuyên tăng ca qua đêm ở nơi làm việc. |
|
Thứ 4, chung cư Shophouse
|
Phù hợp với các đối tượng ở nhà tầng trên, muốn kinh doanh buôn bán gần nhà. |
|
Thứ 5, chung cư Penthouse
|
Phù hợp với giới thượng lưu, siêu giàu. |
Khi lựa chọn căn hộ chung cư để mua, bạn cần xem xét:
- Chung cư đó có phù hợp với điều kiện kinh tế của bạn không?
- Vị trí địa lí thuận tiện, đường có hay bị ngập úng,... không?
- Có đáp ứng được chất lượng cuộc sống của các thành viên trong gia đình bạn không?
- Giá trị kinh tế của căn hộ trong tương lai, nếu không ở nữa bán lại có bị mất giá hay không?
Sau khi xem xét những yếu tố trên, bạn hãy đưa ra quyết định có nên mua căn hộ chung cư đó hay không?
10. Tình trạng chung cư đang xây dựng tại Hà Nội
40 Dự Án Nhà Ở Xã Hội - chung cư đang xây dựng tại Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà cho các hộ gia đình khó khăn. Tạo điều kiện để phát triển an sinh xã hội, ổn định cuộc sống.
11. Kết luận
Trên đây là những giải đáp của Khải Minh về chi phí xây chung cư 25 tầng cũng như là chi phí xây dựng chung cư cho những công trình có diện tích, quy mô khác. Hy vọng với những thông tin mà Khải Minh cung cấp, đã gỡ được nút thắc cho người mua về vấn đề chi phí xây dựng thấp hơn giá bán chung cư. Và giúp cho các chủ đầu tư có được cái nhìn tổng quan về tình trạng trên, đưa ra các phương án giảm thiểu chi phí phù hợp hơn.
