Đơn giá nhân công công trình cao tầng cần gắn với khối lượng, điều kiện vận chuyển và yêu cầu nghiệm thu. Cùng một diện tích, giá xây tường 100, tường 200, tô tường, cán nền, san lấp, ốp lát và điện nước có thể khác nhau đáng kể. Bài viết giúp lập ngân sách sơ bộ và làm rõ phạm vi trước khi ký hợp đồng.

Bảng đơn giá nhân công ước tính

Bảng dưới là khung ƯỚC TÍNH phục vụ lập ngân sách, không phải bảng giá Nhà nước hay báo giá Khải Minh đã phê duyệt. Giá dựa trên giả định một công lao động quy đổi 650.000 đồng và hao phí theo điều kiện mô tả, không phải định mức công bố hay khảo sát tổ đội.

Đơn giá bằng đồng, chỉ tính lao động thi công trực tiếp, chưa VAT. Giả định mặt bằng liên tục, vật tư tập kết tại tầng, chiều cao thao tác đến 3,6 m và cấu tạo thông dụng. Chưa tính vật tư, máy, vận thăng, giàn giáo đặc biệt, quản lý công trường, lợi nhuận và thí nghiệm độc lập. Tô ngoài nhà trên cao, đá, gạch tấm lớn và MEP trung tâm phải bóc riêng.

Xây tường 100

Tường 100 thường chỉ tường gạch dày danh nghĩa khoảng 100 mm, chưa tính lớp tô. Giá xây phải ghi loại gạch, chiều dày thực tế, mác vữa và quy cách liên kết. Gạch AAC, gạch đặc và vách phức tạp cần lập giá riêng. Kiểm tra tim trục, độ thẳng đứng, mạch vữa và liên kết theo bản vẽ trước khi bàn giao cho đội tô.

Hình 1  Xây tường 100 và kiểm soát mạch vữa

Xây tường 200

Tường 200 có chiều dày danh nghĩa khoảng 200 mm và thường tốn công hơn tường 100. Tính diện tích tường, trừ ô mở theo quy tắc đo bóc thống nhất. Với BOQ tính m³, phải quy đổi đúng chiều dày; không dùng một đơn giá m² cho mọi loại tường.

Hình 2  Xây tường 200 và kiểm tra độ thẳng đứng

Tô tường

Giá tô là giá một mặt tường trong nhà, lớp tô thông thường khoảng 10–15 mm trên nền đủ điều kiện. Tô hai mặt phải tính hai diện tích tương ứng. Cột, dầm, cạnh cửa, lớp tô dày và mặt ngoài trên cao cần tách. Nghiệm thu độ phẳng, độ bám, góc cạnh và nứt theo hồ sơ kỹ thuật; vị trí tiếp giáp vật liệu và rãnh MEP phải xử lý trước khi tô kín.

Hình 3  Tô tường và kiểm tra bề mặt bằng thước

Cán nền

Cán nền giả định lớp vữa dày 20–30 mm. Đơn giá thay đổi khi cần tăng chiều dày, tạo nhiều cao độ hoặc xử lý nền cũ. Khu vệ sinh, ban công phải phối hợp cao độ cửa, lớp chống thấm và vị trí phễu thu. Trước khi cán, nghiệm thu đường ống âm sàn; sau khi cán, kiểm tra độ phẳng và hướng thoát nước để tránh phải đục sửa lớp gạch.

Hình 4  Cán nền theo mốc cao độ đã kiểm tra

San lấp nền

Khung 100.000 đồng/m³ chỉ là lao động rải san và phụ đầm, chưa gồm cát đất, vận chuyển, máy đầm và kiểm định. Thanh toán theo thể tích nền đã đầm chặt được nghiệm thu; không lấy số m³ vật liệu rời trên xe làm khối lượng hoàn thành. Chiều dày từng lớp, vật liệu và độ chặt theo thiết kế. Nếu dùng máy là chủ yếu, bóc nhân công phụ máy và giá ca máy riêng để tránh tính trùng.

Hình 5  Rải san và đầm từng lớp tại nền tầng trệt

Lót gạch nền

Lót gạch là lát gạch nền; khung 150.000 đồng/m² dành cho gạch 600 × 600 mm, mặt nền đã đạt yêu cầu và cách lát thông dụng. Gạch tấm lớn, xương cá, nhiều đường cắt hoặc bề mặt đặc biệt có năng suất thấp hơn. Giá phải ghi phương pháp dùng vữa hay keo, yêu cầu cắt và bảo vệ bề mặt. Cán nền tính riêng; chà ron chỉ cộng riêng khi hợp đồng lát chưa bao gồm.

Hình 6  Lát gạch nền và kiểm soát cao độ từng viên

Ốp gạch tường

Khung 180.000 đồng/m² áp dụng gạch tường thông dụng, thao tác thuận lợi. Phải ghi chiều cao ốp, kích thước gạch, số góc, lỗ thiết bị và kiểu xử lý cạnh. Trong phòng vệ sinh, bề mặt chống thấm cần được nghiệm thu trước khi ốp. Chốt mẫu thi công, đường ron và vị trí thiết bị trước khi triển khai hàng loạt; không tự cắt đục làm hỏng lớp chống thấm.

Hình 7  Ốp gạch tường phối hợp vị trí thiết bị nước

Chà ron gạch

Chà ron xi măng ước tính chỉ gồm nhân công. Gạch nhỏ tạo nhiều mét ron trên một m² nên giá không tương đương gạch lớn. Cần xác định chiều rộng, chiều sâu khe và điều kiện vệ sinh; ron cũ cần bóc bỏ phải tính riêng. Khe chuyển vị và khe tiếp giáp cần vật liệu phù hợp theo thiết kế, không trám cứng toàn bộ bằng vữa ron.

Hình 8  Chà ron sau khi kiểm tra và vệ sinh khe gạch

Nhân công điện trong phạm vi MEP

Điện nước tầng điển hình 300.000 đồng/m² sàn phục vụ chỉ là mức quy đổi sơ bộ cho điện sinh hoạt, cấp thoát nước nhánh và thiết bị thông dụng. Phần điện phải bóc ống theo mét, dây theo mét từng tiết diện, hộp và thiết bị theo cái hoặc điểm có định nghĩa rõ. Trục chính, busway, tủ trung tâm, máy phát, hệ điện nhẹ và thử nghiệm chuyên biệt không nằm trong khung này.

Hình 9  Lắp tuyến điện và phối hợp không gian trên trần

Nhân công cấp thoát nước trong phạm vi MEP

Phần nước cần tách ống theo vật liệu, đường kính, mối nối, van, giá đỡ và thiết bị. Ống trục đứng, bơm, bồn, hệ nước nóng trung tâm và thông gió phải bóc riêng. MEP còn có cơ khí; giá điện nước nhánh không đại diện toàn bộ gói MEP. Thử áp, kiểm tra rò rỉ theo thiết kế; nghiệm thu tuyến âm trước khi che kín.

Hình 10  Lắp đường nước và kiểm tra tuyến trước khi che kín

Hiểu đúng giá công và giá khoán

Quyết định 4570/QĐ-UBND ngày 24/7/2026 công bố giá nhân công chuyển đổi tại TP.HCM. Ở Vùng I, nhóm 1 là 275.689 đồng/công, nhóm 2 là 340.790 đồng/công và nhóm 3 là 356.526 đồng/công [1]. Đây là đầu vào quản lý chi phí, không phải giá khoán sẵn cho một m² tường hay sàn. Khi áp dụng cần đối chiếu đúng địa bàn và công bố thay thế tại thời điểm lập dự toán.

Chi phí nhân công dự toán bằng khối lượng × hao phí nhân công phù hợp × giá công. Còn giá giao khoán cần xét năng suất tổ đội và trách nhiệm trong hợp đồng. Ví dụ giả định hao phí xây tường 100 là 0,10–0,146 công/m², nhân với 650.000 đồng/công cho khoảng 65.000–95.000 đồng/m². Các giả định này phải được thay bằng dữ liệu công trình trước khi chốt giá.

Chốt phạm vi để kiểm soát phát sinh

Công trình cấp I phải được đối chiếu hồ sơ dự án; không tự suy ra cấp công trình chỉ từ số tầng. Khi mời chào giá, cần gửi BOQ, bản vẽ thi công, yêu cầu nghiệm thu, tiến độ từng tầng và phương án cung cấp vật tư. Hợp đồng phải phân rõ ai trả chi phí nâng hạ, giàn giáo, điện nước thi công, bảo vệ thành phẩm và sửa lỗi. Không áp một tỷ lệ phụ phí cao tầng cố định khi chưa biết điều kiện.

Trao đổi phương án thi công với Khải Minh

Chủ đầu tư cần dự trù chi phí cho cao ốc, khách sạn, văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ tại TP.HCM có thể gửi hồ sơ cho Công ty Xây dựng Khải Minh để trao đổi phương án và lập báo giá theo phạm vi thực tế. Hồ sơ rõ giúp so sánh đúng giá và kiểm soát nghiệm thu.

Liên hệ Xây dựng Khải Minh

Công ty Xây dựng Khải Minh tiếp nhận hồ sơ để tư vấn phương án thi công, bóc khối lượng và lập báo giá phù hợp từng công trình. Liên hệ 0901 999 998 hoặc xaydungkhaiminh.vn để trao đổi yêu cầu.

Facebook: facebook.com/xaydungkhaiminh

TikTok: tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc

YouTube: youtube.com/@xaydungkhaiminh2157