Chọn nhà thầu chỉ qua ảnh đẹp hoặc đơn giá thấp có thể khiến chủ đầu tư khó kiểm soát phạm vi, chất lượng và phát sinh. Một nhà thầu xây dựng uy tín cần chứng minh năng lực bằng hồ sơ có thể đối chiếu, đội ngũ phụ trách rõ ràng và cách quản lý cụ thể. Dưới đây là bộ tiêu chí sàng lọc trước khi mời báo giá hoặc ký hợp đồng; đây không phải bảng xếp hạng hay cam kết thay cho việc thẩm tra từng dự án.
Trước tiên, hãy cho các nhà thầu cùng một đề bài
Báo giá chỉ có ý nghĩa khi các bên hiểu giống nhau về quy mô, hồ sơ thiết kế, mức hoàn thiện và trách nhiệm. Chủ đầu tư nên chuẩn bị bản vẽ hiện có, điều kiện mặt bằng, mục đích sử dụng, mốc dự kiến và phần việc muốn giao. Nếu hồ sơ chưa đủ, cần yêu cầu nhà thầu ghi rõ giả định tính giá.
Khi so sánh, hãy đặt các báo giá trên cùng một mặt bằng: phần thô hay trọn gói; vật tư do ai cung cấp; có thiết kế, xin phép, PCCC, nội thất hoặc hoàn công hay không; vận chuyển, bảo vệ công trình lân cận, thuế và dự phòng được tính thế nào. Đơn giá theo mét vuông nhưng thiếu phạm vi chưa đủ để kết luận phương án nào tiết kiệm hơn.
6 nhóm bằng chứng cần kiểm tra ở nhà thầu xây dựng
1. Pháp nhân và người chịu trách nhiệm
Tên đơn vị ký hợp đồng, thông tin xuất hóa đơn, người đại diện hoặc người được ủy quyền phải thống nhất. Yêu cầu đầu mối kỹ thuật, công trường và người phê duyệt thay đổi. Chứng chỉ hay điều kiện năng lực chỉ nên yêu cầu theo loại, cấp và quy mô công trình; cần kiểm tra phạm vi, thời hạn và nguồn xác minh.
2. Công trình tương đồng và vai trò thực hiện
Ảnh phối cảnh hoặc ảnh thi công chưa tự chứng minh kinh nghiệm. Hồ sơ tham chiếu nên thể hiện loại công trình, quy mô, thời điểm, phạm vi nhà thầu đảm nhận và tình trạng bàn giao. Nếu được bên liên quan cho phép, chủ đầu tư có thể đề nghị xem hồ sơ nghiệm thu mẫu, nhật ký, bản vẽ hoàn công hoặc tham quan công trình phù hợp. Nên ưu tiên dự án gần nhu cầu hơn là chỉ đếm số ảnh.
3. Nhân sự dự kiến và tải công việc
Hỏi rõ ai quản lý dự án, ai trực tiếp chỉ huy hoặc phụ trách kỹ thuật, tần suất có mặt và số công trình họ đang đồng thời theo dõi. Sơ đồ nhân sự cần gắn với trách nhiệm báo cáo, xử lý sai lệch và nghiệm thu. Đây là điểm giúp phân biệt hồ sơ giới thiệu chung với nguồn lực thực sự có thể bố trí cho công trình.
4. Biện pháp kỹ thuật và phối hợp hồ sơ
Một công ty xây dựng chuyên nghiệp cần mô tả cách kiểm tra xung đột giữa kiến trúc, kết cấu, điện nước và nội thất; cách trình duyệt vật liệu, lập mẫu, nghiệm thu công việc bị che khuất và quản lý thay đổi. Với dự án thuộc diện có yêu cầu pháp lý hoặc PCCC, phạm vi phối hợp phải ghi theo hồ sơ và điều kiện áp dụng, không nên chấp nhận lời hứa “chắc chắn được duyệt”.
5. Báo giá có căn cứ và phần loại trừ
Bảng giá nên thể hiện đầu việc, đơn vị tính, khối lượng hoặc cơ sở tính, quy cách vật tư, phần nhân công và các khoản chưa bao gồm. Hãy đánh dấu hạng mục tạm tính, vật tư chỉ nêu chung chung và điều kiện điều chỉnh giá. Mọi thay đổi cần có quy trình đề xuất, xác nhận khối lượng, báo giá và phê duyệt trước khi làm, trừ tình huống khẩn cấp được hợp đồng quy định.
6. Hợp đồng, nghiệm thu và bàn giao
Kiểm tra mốc thanh toán có gắn với khối lượng được nghiệm thu hay không; hồ sơ nào phải nộp ở từng giai đoạn; ai được quyền xác nhận; cách xử lý chậm tiến độ, lỗi chất lượng và phát sinh. Phần bàn giao cần nêu danh mục bản vẽ, biên bản, hướng dẫn vận hành, bảo hành theo phạm vi hợp đồng. Khải Minh có trang tư vấn hợp đồng xây dựng và tư vấn giám sát xây dựng để chủ đầu tư tham khảo khi chuẩn bị cơ chế kiểm soát.
Cách lập bảng so sánh ngắn gọn
Tạo một bảng với bốn cột: tiêu chí, bằng chứng nhà thầu cung cấp, điểm còn thiếu và người chịu trách nhiệm làm rõ. Đánh giá lần lượt năm nhóm: kinh nghiệm tương đồng; nhân sự; biện pháp kỹ thuật; báo giá và loại trừ; hợp đồng và báo cáo. Không cần chấm điểm máy móc: một thiếu sót quan trọng như không xác định pháp nhân ký hợp đồng hoặc không có người phụ trách vẫn có thể là lý do dừng đánh giá.
Ví dụ minh họa: hai nhà thầu cùng báo phần thô, nhưng một bên đã tính biện pháp che chắn và hồ sơ nghiệm thu, bên kia chưa nêu. Chủ đầu tư cần yêu cầu bổ sung phạm vi trước khi so giá; không nên tự quy đổi chênh lệch thành “lợi nhuận” của nhà thầu.
Dấu hiệu cần làm rõ trước khi đặt cọc
· Dùng một công trình tham chiếu nhưng không nói rõ vai trò thiết kế, thi công hay chỉ cung cấp một hạng mục.
· Thúc thanh toán khi bản vẽ, vật tư, loại trừ và người ký chưa được thống nhất.
· Báo giá rất ngắn, chỉ có đơn giá mét vuông nhưng thiếu tiêu chuẩn nghiệm thu và cách tính phát sinh.
· Không bố trí khảo sát hiện trạng dù điều kiện tiếp cận, nhà liền kề hoặc nền móng có thể ảnh hưởng biện pháp.
· Cam kết xin phép, PCCC hoặc hoàn công vô điều kiện mà chưa xem hồ sơ và quy định áp dụng.
Câu hỏi thường gặp
Có nên chọn nhà thầu có giá thấp nhất?
Không nên quyết định chỉ bằng tổng giá. Hãy chuẩn hóa phạm vi, vật tư, khối lượng tạm tính, loại trừ và điều kiện thanh toán trước. Giá thấp hơn có thể hợp lý, nhưng cũng có thể do thiếu đầu việc hoặc khác tiêu chuẩn.
Xem hồ sơ năng lực đã đủ chưa?
Chưa. Hồ sơ là bước sàng lọc; nên đối chiếu công trình tương đồng, phỏng vấn người sẽ trực tiếp phụ trách, xem cách báo cáo và kiểm tra dự thảo hợp đồng. Có thể tham khảo hồ sơ năng lực Khải Minh và danh mục công trình thực tế trên website để hình dung dạng thông tin cần xem.
Trao đổi với Công ty Xây dựng Khải Minh
Nếu anh/chị đang tìm nhà thầu xây dựng uy tín, hãy gửi vị trí, quy mô dự kiến, hồ sơ hiện có và phần việc cần giao. Công ty Xây dựng Khải Minh sẽ trao đổi phạm vi phù hợp, có thể phối hợp pháp lý, xin phép, thiết kế kiến trúc/kết cấu/nội thất, thi công, PCCC và hoàn công theo nhu cầu thực tế và nội dung hợp đồng; việc chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền phụ thuộc hồ sơ và quy định áp dụng.
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KHẢI MINH JSC
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
