Thay nhà thầu xây dựng giữa công trình không chỉ là đổi đội thi công. Nếu hiện trạng, hồ sơ và tiền bạc chưa được “chốt ranh”, đơn vị mới có thể phải xử lý lỗi cũ nhưng thiếu căn cứ, còn chủ đầu tư khó xác định việc đã nghiệm thu. Cần thực hiện một đợt bàn giao kỹ thuật trước khi tiếp quản.

Ảnh minh họa : ghi nhận mặt ngoài, phạm vi thi công và hiện trạng công trường trước khi chuyển giao.

1. Chốt căn cứ tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng trước

Trước khi bàn giao, chủ đầu tư cần xác định tình trạng hợp đồng cũ: tạm dừng, chấm dứt theo thỏa thuận hay đơn phương chấm dứt có căn cứ. Luật Xây dựng cho phép chủ đầu tư đình chỉ hoặc chấm dứt theo pháp luật và hợp đồng; Nghị định 210/2026/NĐ-CP, hiệu lực 01/07/2026, quy định về việc này.[1][2]

Không nên chỉ khóa cổng rồi mời đơn vị mới vào làm. Hãy rà soát điều khoản thông báo, căn cứ vi phạm, vật tư–thiết bị, bảo hành, tạm ứng, thanh toán và bồi thường. Cách áp dụng còn tùy công trình, nguồn vốn, thời điểm ký và hợp đồng; nếu có tranh chấp nên xin ý kiến pháp lý độc lập.

2. Lập biên bản hiện trạng theo vị trí, không mô tả chung chung

Biên bản cần chỉ rõ tầng, trục, phòng; việc đã làm; mức hoàn thành; sai lệch, hư hỏng và phần dang dở. Kèm ảnh, video và kích thước đo tại chỗ. Ưu tiên ghi nhận phần sắp bị che như cốt thép, chống thấm, đường ống hoặc dây điện âm.

Nếu nghi ngờ chất lượng, các bên nên thống nhất phương pháp kiểm tra và đơn vị thực hiện. Không kết luận “kết cấu đạt” hoặc “chống thấm tốt” chỉ bằng quan sát.

3. Khóa bộ hồ sơ kỹ thuật tại thời điểm chuyển giao

Một bộ bàn giao có thể gồm: giấy phép; hồ sơ thiết kế; thay đổi đã chấp thuận; biện pháp thi công; nhật ký; hồ sơ vật liệu; kết quả thí nghiệm, kiểm tra; biên bản nghiệm thu; bản vẽ hoàn công phần đã làm và danh sách việc chưa nghiệm thu. Thành phần thực tế tùy công trình, hợp đồng.

Hãy lập danh mục tệp giấy và tệp số, ghi phiên bản, ngày phát hành, người giao–nhận và tài liệu thiếu. Văn bản hợp nhất 19/VBHN-BXD ngày 25/03/2026 là nguồn cần đối chiếu về quản lý chất lượng, thi công và hồ sơ công trình.[3]

4. Tách ranh giới khối lượng, tiền và vật tư

Quyết toán chuyển tiếp không nên dựa vào tỷ lệ ước chừng. Nên bóc theo hạng mục đo được, tách phần đã nghiệm thu, đã làm nhưng chưa nghiệm thu, phải sửa và chưa làm. Đồng thời đối chiếu tạm ứng, thanh toán, phát sinh đã duyệt, khoản giữ lại và nghĩa vụ bảo hành.

Vật tư tại công trường cần ghi tên, quy cách, số lượng, tình trạng, chứng từ, chủ sở hữu và phương án sử dụng. Tách máy móc, giàn giáo, cốp pha của bên cũ khỏi vật tư đã thuộc về công trình.

Ảnh minh họa : đối chiếu hồ sơ, chìa khóa, vật tư mẫu và hiện trạng hệ thống kỹ thuật trước khi thi công tiếp.

5. Bàn giao mặt bằng, an toàn và quyền kiểm soát công trường

Biên bản cần ghi người được phép ra vào; chìa khóa, camera; điện nước tạm; rào chắn; giàn giáo; hố mở và nguy cơ tại công trường. Xác định thời điểm bên cũ rút người, bên mới tiếp quản và người phụ trách an toàn trong khoảng chuyển tiếp.

Nhà thầu mới phải khảo sát trước khi huy động. Phần việc không ổn định, thiếu che chắn hoặc hồ sơ không được mặc nhiên xem là an toàn.

6. Yêu cầu nhà thầu mới lập phạm vi tiếp quản

Nhà thầu mới nên phát hành văn bản nêu hiện trạng đã kiểm tra, nội dung cần thử nghiệm hoặc tháo mở, sai lệch, hồ sơ thiếu, giải pháp nối tiếp và phần không nhận trách nhiệm hồi tố. Đầu vào rõ giúp báo giá, tiến độ và nghiệm thu có cùng cơ sở.

Không yêu cầu người mới ký thay công việc họ không thực hiện hoặc không đủ căn cứ xác nhận. Nếu hồ sơ thiếu, cần đánh giá để bổ sung tài liệu, kiểm định, thí nghiệm hoặc mở kiểm tra khi cần.

Ví dụ minh họa

Một nhà phố năm tầng dừng ở giai đoạn xây tường, một số ống điện nước đã đi âm. Ghi “hoàn thành phần thô 70%” là chưa đủ; cần tách từng sàn, tường đã xây, ống đã thử, khu vực chưa chống thấm, vật tư còn lại và ảnh đánh dấu theo bản vẽ. Đây là tình huống minh họa, không phải công trình Khải Minh.

7. Tổ chức buổi bàn giao có danh sách việc mở

Nên mời chủ đầu tư, nhà thầu cũ, nhà thầu mới, tư vấn giám sát và thiết kế khi liên quan. Ghi ý kiến khác nhau, tài liệu chưa giao, tồn tại, người xử lý và thời hạn. Nếu một bên vắng hoặc không ký, không suy diễn đã chấp thuận; hãy lưu chứng cứ và xử lý theo hợp đồng, pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

Có thể cho nhà thầu mới thi công ngay sau khi nhà thầu cũ rút đi không?

Chỉ nên triển khai sau khi rõ căn cứ hợp đồng, quyền kiểm soát mặt bằng, an toàn, hồ sơ thiết kế và ranh giới công việc.

Nhà thầu mới có phải bảo hành phần việc cũ không?

Phạm vi bảo hành phụ thuộc hợp đồng mới và hồ sơ tiếp quản. Cần ghi phần đơn vị mới sửa, phần chỉ tiếp nối và trách nhiệm tương ứng.

Khải Minh có thể hỗ trợ gì khi chuyển đổi nhà thầu?

Công ty Xây dựng Khải Minh có thể khảo sát hiện trạng, rà soát hồ sơ, lập danh mục tồn tại và đề xuất phạm vi thiết kế–thi công theo hợp đồng. Khi phù hợp, Khải Minh phối hợp pháp lý, xin phép, kiến trúc, kết cấu, nội thất, PCCC và hoàn công trong phạm vi được giao; kết quả thủ tục còn phụ thuộc hồ sơ, hiện trạng và cơ quan có thẩm quyền.

Nếu cần đánh giá trước khi thay nhà thầu xây dựng, liên hệ Khải Minh để thống nhất phạm vi khảo sát và sản phẩm bàn giao.

Công ty Xây dựng Khải Minh

Hotline: 0901 999 998

Website: xaydungkhaiminh.vn

Facebook: Mở Facebook

TikTok: Mở TikTok

YouTube: Mở YouTube