Một bộ hồ sơ thiết kế rõ ràng giúp chủ đầu tư kiểm soát chất lượng, so sánh báo giá và hạn chế việc sửa chữa trong quá trình xây dựng. Với nhà phố, biệt thự, khách sạn, căn hộ dịch vụ hay nhà xưởng, hồ sơ cần thể hiện đủ chi tiết để các đội thi công cùng hiểu và thực hiện đúng một phương án.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công là bộ tài liệu thể hiện các giải pháp thiết kế, kích thước, cao độ, vật liệu, thông số kỹ thuật và chi tiết cấu tạo phục vụ thi công. Thành phần cốt lõi gồm thuyết minh và bản vẽ; các tài liệu liên quan được lập theo yêu cầu của công trình và phạm vi công việc.
Thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công là các loại thiết kế có mục đích khác nhau. Khi dự án sử dụng cả hai, bản vẽ thi công cụ thể hóa giải pháp kỹ thuật thành chi tiết có thể triển khai tại công trường. Số bước thiết kế được xác định theo từng dự án.
Danh mục dưới đây giúp chủ đầu tư xác định phạm vi cần đặt hàng, không phải bộ hồ sơ giống nhau cho mọi công trình.
Phần này trình bày nhiệm vụ thiết kế, công năng, quy mô, căn cứ pháp lý, quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng, cùng các giải pháp chính của công trình. Thuyết minh tính toán phải phù hợp với bản vẽ của từng bộ môn.
Dữ liệu đầu vào cần được kiểm tra, gồm hiện trạng khu đất, ranh giới, cao độ, hạ tầng đấu nối và tài liệu khảo sát theo yêu cầu. Khảo sát địa chất phục vụ lựa chọn nền móng; công trình cải tạo còn cần đánh giá hiện trạng kết cấu. Không nên chọn móng chỉ vì nhà bên cạnh đã dùng phương án tương tự.
Hồ sơ kiến trúc xác định cách sử dụng không gian và hình thức công trình, thường gồm:
· Tổng mặt bằng, vị trí công trình trên khu đất và mặt bằng các tầng.
· Mặt đứng, mặt cắt, kích thước, cao độ và các chi tiết liên quan.
· Cấu tạo cầu thang, cửa, mái, ban công, khu vệ sinh và tầng hầm nếu có.
· Chi tiết chống thấm, độ dốc thoát nước, vật liệu hoàn thiện và thống kê cửa.
Đối với khách sạn và căn hộ dịch vụ, cần kiểm tra thêm luồng khách, luồng phục vụ, không gian kỹ thuật, cách âm và khả năng bảo trì. Phối cảnh 3D hỗ trợ lựa chọn hình thức, nhưng không thay thế các chi tiết phục vụ thi công.
Hồ sơ kết cấu thể hiện hệ chịu lực, được tính toán theo điều kiện nền đất, tải trọng và công năng sử dụng. Các nội dung thường có là mặt bằng và chi tiết móng, cột, dầm, sàn, cầu thang; cấu tạo cốt thép hoặc liên kết kết cấu thép; yêu cầu vật liệu và thuyết minh tính toán.
Những vị trí đặt bồn nước, thiết bị nặng, hồ bơi, mái xanh hoặc mở lỗ kỹ thuật cần được phối hợp từ giai đoạn thiết kế. Việc thay đổi tiết diện, cốt thép hay khoan cắt cấu kiện chịu lực phải được xem xét theo quy trình thay đổi thiết kế, tránh tự xử lý tại công trường.
Hồ sơ MEP, tức các hệ thống cơ điện và cấp thoát nước, cần phù hợp với quy mô và nhu cầu vận hành:
· Điện: sơ đồ cấp điện, tủ điện, chiếu sáng, ổ cắm, dây dẫn, thiết bị bảo vệ, tiếp địa và chống sét theo yêu cầu.
· Nước: cấp nước, nước nóng nếu có, thoát nước thải, nước mưa, thông hơi, bể chứa, máy bơm và điểm đấu nối.
· Hệ thống khác: điều hòa, thông gió, hút mùi, mạng dữ liệu, camera, kiểm soát ra vào và nguồn điện dự phòng khi cần.
Bản vẽ cần làm rõ tuyến đi, kích thước, cao độ, vị trí lắp đặt và khoảng trống bảo trì. Một đường ống vướng dầm hoặc trần quá thấp có thể khiến công trường phải sửa nhiều hạng mục cùng lúc.
Giải pháp PCCC phải được phối hợp với kiến trúc, kết cấu và cơ điện. Tùy loại công trình, hồ sơ thể hiện lối thoát nạn, ngăn cháy, báo cháy, chữa cháy, cấp nước chữa cháy, chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn và kiểm soát khói theo yêu cầu áp dụng.
Phạm vi hồ sơ và thủ tục thẩm định, nghiệm thu về PCCC cần xác định cho từng công trình theo quy định hiện hành. Không mặc định mọi nhà ở và công trình kinh doanh đều có cùng yêu cầu, hoặc đợi xây xong mới bố trí thoát nạn.
Khi có trong phạm vi thiết kế, phần này gồm mặt bằng nội thất, trần, sàn, chi tiết đồ nội thất, vật liệu và thiết bị. Vị trí đèn, công tắc, ổ cắm, thiết bị vệ sinh phải thống nhất với hồ sơ cơ điện.
Các chi tiết tiếp giáp vật liệu, chống thấm, cách âm và cửa thăm kỹ thuật cần được thể hiện rõ. Đây là cơ sở để thi công đúng hình thức và thuận tiện sửa chữa khi công trình đi vào sử dụng.
Bảng khối lượng và dự toán, khi được yêu cầu, giúp chủ đầu tư kiểm tra chi phí và so sánh các nhà thầu trên cùng phạm vi. Dự toán cần làm rõ khối lượng, đơn vị tính, đơn giá, thời điểm áp dụng và các khoản đã bao gồm hoặc chưa bao gồm.
Dự toán xây dựng và tổng mức đầu tư có phạm vi khác nhau; không nên dùng hai khái niệm này thay thế cho nhau. Chỉ dẫn kỹ thuật nêu yêu cầu vật liệu, thực hiện, kiểm tra và nghiệm thu; hướng dẫn bảo trì được lập theo yêu cầu áp dụng.
Chủ đầu tư nên kiểm tra các điểm sau trước khi phát hành hồ sơ cho công trường:
· Danh mục bản vẽ và tài liệu khớp với phạm vi hợp đồng.
· Kích thước, cao độ, vật liệu thống nhất giữa các bộ môn.
· Đã xử lý vị trí giao cắt giữa dầm, ống, trần và thiết bị.
· Có mã bản vẽ, ngày phát hành, phiên bản và xác nhận theo yêu cầu áp dụng.
· Nêu rõ bản nào dùng để thi công, cách cập nhật thay đổi và trách nhiệm giải đáp thiết kế.
Hợp đồng cần ghi rõ số bộ in, định dạng file bàn giao, số lần chỉnh sửa, tiến độ và phạm vi hỗ trợ trong thi công. Phối cảnh 3D, thiết kế nội thất, dự toán chi tiết, mô hình BIM và thủ tục pháp lý cần được xác định rõ có thuộc gói dịch vụ hay không.
Bản vẽ phục vụ xin phép đáp ứng mục đích của hồ sơ cấp phép, không mặc nhiên có đủ mọi chi tiết thi công. Bản vẽ shop drawing triển khai chi tiết lắp đặt, gia công trên cơ sở thiết kế và cần được kiểm soát theo dự án. Bản vẽ hoàn công ghi nhận công trình thực tế đã thi công. Mỗi loại có vai trò riêng trong quá trình xây dựng.
Khải Minh cung cấp dịch vụ thiết kế và thi công, hỗ trợ chủ đầu tư xác định phạm vi hồ sơ theo công năng, điều kiện khu đất và ngân sách. Hãy gửi thông tin khu đất, quy mô dự kiến và nhu cầu sử dụng để được tư vấn phương án cùng báo giá theo từng hạng mục.
