Cải tạo nhà phố khó báo giá chính xác nếu chỉ nhìn mặt bằng và liệt kê các hạng mục muốn làm. Phần tường, sàn, mái, đường điện nước đã sử dụng nhiều năm thường có sai khác so với bản vẽ cũ; một số vị trí chỉ bộc lộ hư hỏng sau khi tháo lớp hoàn thiện. Vì vậy, khảo sát không phải bước hình thức mà là cơ sở để chốt phạm vi, lựa chọn giải pháp và quy định cách xử lý phát sinh.
Một báo giá tốt cần cho chủ nhà thấy rõ ba lớp thông tin: phần đã xác định được khối lượng, phần phải kiểm tra mở và phần dự phòng theo điều kiện thực tế. Dưới đây là chín hạng mục nên khảo sát trước khi ký hợp đồng sửa chữa.
9 hạng mục cần khảo sát trước khi báo giá
1 Đối chiếu hồ sơ pháp lý và hiện trạng
Tập hợp giấy tờ nhà đất, giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, hồ sơ hoàn công hoặc bản vẽ sửa chữa trước đây nếu có. Đo lại kích thước, cao độ, số tầng, ban công, giếng trời và các phần cơi nới để nhận biết chênh lệch. Khi dự kiến thay đổi công năng, mặt ngoài hoặc bộ phận chịu lực, chủ nhà không nên mặc định công trình được miễn phép.
2 Chốt nhu cầu sử dụng sau cải tạo
Cần xác định rõ số người ở, nhu cầu cho thuê hay kinh doanh, số phòng, thiết bị công suất lớn, điều hòa, thang máy, bếp và thời gian vận hành. Cùng một ngôi nhà nhưng phương án ở gia đình khác đáng kể so với căn hộ cho thuê, văn phòng hoặc cửa hàng. Công năng chưa chốt sẽ làm bản vẽ, hệ thống kỹ thuật và dự toán thay đổi liên tục.
3 Kiểm tra móng và kết cấu chịu lực
Ghi nhận vết nứt, độ võng, nghiêng, lún, vị trí thấm tại dầm sàn và dấu hiệu cốt thép bị ăn mòn. Nếu có ý định nâng tầng, mở ô thang, phá tường, thay đổi cầu thang hoặc đặt bồn nước và thiết bị nặng, cần có người có chuyên môn đánh giá kết cấu. Không kết luận tường được phép tháo chỉ dựa vào độ dày hoặc kinh nghiệm quan sát.
4 Tìm nguồn thấm và hư hỏng hoàn thiện
Kiểm tra mái, sân thượng, ban công, khu vệ sinh, chân tường, khe tiếp giáp nhà bên cạnh và vị trí đi ống xuyên sàn. Sơn lại bề mặt khi chưa xử lý nguồn nước chỉ che dấu hư hỏng trong thời gian ngắn. Báo giá phải tách phần xử lý nguyên nhân, thử nước và phục hồi lớp hoàn thiện.
5 Khảo sát điện nước và các phần bị che khuất
Xác định vị trí tủ điện, công suất dự kiến, tiết diện dây chính, tiếp địa, đường cấp thoát nước, bể chứa, máy bơm và đường ống điều hòa. Với hệ thống cũ hoặc không có bản vẽ, có thể cần mở kiểm tra cục bộ tại các điểm rủi ro. Mục tiêu là hạn chế đục phá lại sau khi đã làm trần, sơn và đóng nội thất.
6 Đo cửa mặt tiền mái và thông gió
Đo ô cửa thực tế, hướng thoát nước, độ dốc mái, cao độ nền và khoảng mở phục vụ thông gió. Nếu làm mới mặt tiền, cần xem quan hệ với ban công, mái che, bảng hiệu, điều hòa và yêu cầu quản lý kiến trúc tại khu vực. Phối cảnh đẹp nhưng không giải quyết thoát nước và bảo trì sẽ tạo chi phí vận hành về sau.
7 Kiểm tra lối vận chuyển và nhà liền kề
Ghi nhận bề rộng hẻm, giờ được vận chuyển, vị trí tập kết vật tư, đường đưa phế thải ra ngoài và khả năng che chắn. Chụp hiện trạng các nhà tiếp giáp tại vị trí có nguy cơ ảnh hưởng, thống nhất biện pháp giảm bụi, tiếng ồn và rung. Điều kiện thi công chật hẹp phải được phản ánh trong nhân công, thiết bị và tiến độ.
8 Rà soát PCCC theo công năng dự kiến
Nhà ở kết hợp kinh doanh, lưu trú hoặc cho thuê cần được xem xét riêng về lối thoát, ngăn cháy, hệ thống điện và phương tiện PCCC theo loại hình, quy mô và quy định áp dụng. Không nên bố trí phòng, cầu thang hoặc vật liệu hoàn thiện trước rồi mới tìm cách bổ sung giải pháp an toàn.
9 Lập bảng phạm vi và nguyên tắc phát sinh
Sau khảo sát, báo giá nên chia thành hạng mục giữ lại, tháo dỡ, gia cố, xây mới, hoàn thiện, điện nước, nội thất và phần pháp lý liên quan. Mỗi mục cần có đơn vị, khối lượng, vật tư, điều kiện nghiệm thu và phần loại trừ. Với công việc chưa thể thấy hết, hợp đồng cần nêu cách mở kiểm tra, đo lại, báo giá và phê duyệt trước khi thực hiện.
Cải tạo nhà phố có phải xin giấy phép không
Theo điểm d khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi năm 2020, một số công trình sửa chữa bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc có thể được miễn giấy phép khi đồng thời không đổi công năng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, phù hợp quy hoạch và đáp ứng yêu cầu về PCCC, môi trường. Đây là điều kiện phải xem xét theo hồ sơ và địa điểm cụ thể, không phải mọi việc sửa nhà đều được miễn. Khi phạm vi có thay đổi kết cấu, công năng hoặc hình thức kiến trúc thuộc diện quản lý, nên kiểm tra với cơ quan có thẩm quyền trước khi thi công.
Tham khảo thêm: quy định chung về giấy phép xây dựng; thủ tục xin phép sửa chữa nhà ở; các lỗi phần thô gây nứt lún; và giải pháp PCCC cho công trình kinh doanh.
Câu hỏi thường gặp
Có thể báo giá khi chưa mở trần hoặc sàn không
Có thể lập dự toán sơ bộ, nhưng cần ghi rõ giả định và phần chưa quan sát được. Nếu vị trí đó ảnh hưởng lớn đến giải pháp, nên thống nhất mở kiểm tra cục bộ trước khi chốt giá.
Nên giữ lại hạng mục cũ hay thay mới toàn bộ
Quyết định dựa trên mức độ hư hỏng, khả năng tương thích, chi phí bảo trì và mục tiêu sử dụng. Giữ lại chỉ có lợi khi việc kiểm tra cho thấy hạng mục còn đáp ứng và không làm cản trở hệ thống mới.
Dự phòng chi phí bao nhiêu là đủ
Không có một tỷ lệ đúng cho mọi công trình. Mức dự phòng phải dựa vào độ đầy đủ của hồ sơ, khả năng mở kiểm tra, tuổi công trình, phạm vi kết cấu và số hạng mục bị che khuất; cần ghi rõ khoản nào chỉ là dự phòng, khoản nào đã nằm trong giá hợp đồng.
Tư vấn cải tạo nhà phố cùng Khải Minh
Công ty Xây dựng Khải Minh phối hợp khảo sát, pháp lý, xin phép, thiết kế kiến trúc - kết cấu - điện nước, nội thất, thi công, PCCC và hồ sơ hoàn công theo phạm vi hợp đồng. Anh chị có nhu cầu sửa chữa hãy gửi vị trí, hình ảnh hiện trạng, diện tích, công năng mong muốn và ngân sách dự kiến để Khải Minh trao đổi bước khảo sát phù hợp.
Công ty Xây dựng Khải Minh
Hotline: 0901 999 998
Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
