Hồ sơ xin phép xây dựng cần khớp giấy tờ đất, hiện trạng và phương án thiết kế. Khảo sát thiếu số liệu có thể làm bản vẽ phải chỉnh sửa nhiều lần. Dưới đây là quy trình từ đo đạc đến nộp hồ sơ, theo dõi kết quả và khung phí tham khảo Khải Minh để chủ nhà dự trù chi phí.

1 Tiếp nhận nhu cầu và kiểm tra hồ sơ đất

Chủ nhà cung cấp giấy chứng nhận hoặc giấy tờ đất hợp pháp, hồ sơ nhà hiện hữu, bản vẽ cũ và thông tin người đứng tên. Tư vấn đối chiếu số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất, địa chỉ và nội dung biến động.

Cần phân loại công trình có phải xin phép, được miễn phép hay cần làm thủ tục liên quan trước. Khi hiện trạng khác giấy tờ, phải làm rõ chênh lệch; trường hợp đồng sở hữu hoặc ủy quyền cần kiểm tra căn cứ đại diện.

Tư vấn nhu cầu xây nhà và đối chiếu giấy tờ đầu vào 

2 Khảo sát thực địa và rà soát điều kiện xây dựng

Kỹ sư ghi nhận mặt tiền, chiều rộng đường hoặc hẻm, lối tiếp cận, tình trạng nhà cũ và điều kiện vận chuyển.

Đồng thời rà soát chỉ giới, khoảng lùi, mật độ, chiều cao và yêu cầu kiến trúc tại thửa đất. Không lấy quy mô nhà bên cạnh làm căn cứ chắc chắn cho số tầng được phép. Công trình liên quan khu bảo tồn hoặc hành lang bảo vệ phải được kiểm tra điều kiện riêng trước khi chốt thiết kế.

Khảo sát mặt tiền và điều kiện tiếp cận công trình

3 Đo kích thước và đối chiếu ranh hiện trạng

Đo chiều ngang, chiều sâu, các cạnh gãy, đường chéo, vị trí tường và phần tiếp giáp. Tùy điều kiện, sử dụng thước thép, máy laser hoặc thiết bị trắc đạc phù hợp; số liệu quan trọng được đo kiểm để hạn chế sai số.

Sơ đồ hiện trạng phải đối chiếu giấy tờ đất. Đo phục vụ thiết kế không thay thế thủ tục xác định ranh địa chính. Nếu có dấu hiệu tranh chấp, lấn chiếm hoặc sai lệch đáng kể, cần báo chủ nhà làm rõ bằng tài liệu và thủ tục phù hợp, không tự dịch ranh trên bản vẽ.

Đo vị trí và kích thước hiện trạng bằng thiết bị phù hợp

4 Đo cao độ và ghi nhận hạ tầng kỹ thuật

Kiểm tra cao độ đường, vỉa hè, nền hiện hữu, chiều cao tầng và vị trí thoát nước; ghi nhận hố ga, điểm cấp điện, cấp nước và các vật cản ảnh hưởng thiết kế.

Dữ liệu này hỗ trợ bố trí nền trệt, cửa ra vào, hệ thống thoát nước và đường dốc hầm. Không chọn cao độ theo cảm tính rồi nâng nền tùy ý. Hạng mục cần xác nhận đấu nối được đưa vào danh mục làm việc với đơn vị quản lý hạ tầng.

Đo kiểm kích thước không gian và ghi nhận dữ liệu thiết kế

5 Ghi nhận hiện trạng công trình liền kề

Nhà phố sát vách cần lưu ý tường chung, dấu nứt, nghiêng, thấm và bộ phận có thể bị tác động khi tháo dỡ, đào đất. Nên ghi nhận bằng biên bản và ảnh từng vị trí; chỉ tiếp cận nhà bên cạnh khi được đồng ý.

Khi có dấu hiệu bất thường, cần đánh giá hoặc kiểm định phù hợp; ảnh chụp không thay kết luận an toàn kết cấu. Chuẩn bị tài liệu an toàn liền kề theo yêu cầu áp dụng cho công trình.

Kiểm tra và lưu dấu hiệu hiện trạng nhà liền kề

6 Bổ sung dữ liệu và giải pháp khi có tầng hầm

Nhà có hầm cần xem xét đất nền, nước ngầm, chiều sâu đào, ranh hầm, lối xuống, thông gió và thoát nước. Phạm vi khảo sát địa chất phải đáp ứng nhu cầu thiết kế và quy định áp dụng, không thay bằng nhận định chủ quan.

Kiến trúc và kết cấu cần phối hợp giải pháp đào, chống đỡ, bảo vệ nhà bên cạnh và kiểm soát nước. Bản vẽ xin phép không thay toàn bộ thiết kế, biện pháp thi công chi tiết.

Khảo sát điều kiện bố trí tầng hầm và hệ thống thoát nước

7 Lập bộ bản vẽ phục vụ xin phép xây dựng

Từ số liệu đã kiểm tra, kiến trúc sư lập mặt bằng công trình trên lô đất, sơ đồ vị trí, mặt bằng tầng, mặt đứng, mặt cắt và thành phần móng, đấu nối hạ tầng theo yêu cầu tương ứng. Các bộ môn phải khớp kích thước, cao độ, tên tầng và quy mô.

Thể hiện rõ hầm, lửng, khoảng thông tầng, sân thượng và mái che thang. Công năng phải đúng nhu cầu thực tế; nhà kết hợp kinh doanh hoặc nhiều căn hộ cần kiểm tra yêu cầu riêng.

Lập và phối hợp bản vẽ mặt bằng mặt đứng mặt cắt

8 Hoàn thiện thành phần hồ sơ và kiểm tra chéo

Rà soát đơn đề nghị theo mẫu hiện hành, căn cứ đất đai, hồ sơ thiết kế và tài liệu liên quan khi thuộc diện yêu cầu. Không mặc nhiên áp cùng một bộ hồ sơ PCCC hay thẩm tra cho mọi căn nhà.

Đối chiếu tên chủ đầu tư, địa chỉ hành chính, số thửa, diện tích và quy mô giữa đơn với bản vẽ. Kiểm tra chữ ký, dấu, chữ ký số theo quy định; bản vẽ điện tử phải có chữ ký số hợp lệ, đọc rõ và đúng phiên bản.

Kiểm tra tính thống nhất và hoàn thiện hồ sơ trước khi nộp

9 Nộp hồ sơ điện tử và làm việc với bộ phận một cửa

Theo hướng dẫn hiện hành tại TP.HCM, hồ sơ thực hiện trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Khi sự cố khách quan không thể nộp điện tử, việc tiếp nhận trực tiếp tại một cửa hoặc qua bưu chính công ích thực hiện theo quy định.

Người nộp chọn đúng thủ tục, cơ quan xử lý, tải hồ sơ và lưu mã tiếp nhận. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thông thường thuộc thẩm quyền UBND cấp xã, trừ trường hợp đặc thù. Phiếu tiếp nhận hoặc hẹn trả kết quả không phải giấy phép.

Chuẩn bị và nộp bộ hồ sơ điện tử theo thủ tục áp dụng

10 Theo dõi bổ sung nhận kết quả và bàn giao

Theo dõi trạng thái và thông báo bổ sung; quản lý phiên bản mỗi lần sửa để tránh nộp nhầm bản vẽ cũ.

Hướng dẫn tại TP.HCM nêu thời hạn cấp phép nhà ở riêng lẻ là 7 ngày làm việc từ khi đủ hồ sơ điện tử hợp lệ, không tính từ ngày khảo sát. Khi được cấp, kiểm tra số tầng, diện tích, chiều cao và điều kiện kèm theo; bàn giao giấy phép, bản vẽ xác nhận và hồ sơ lưu. Trước khởi công phải tiếp tục kiểm tra điều kiện triển khai.

Trao đổi tiến độ và theo dõi kết quả tại bộ phận một cửa

11 Khung giá tư vấn thiết kế và hồ sơ xin phép

Khải Minh áp dụng giá tham khảo theo tổng diện tích S của công trình, gồm diện tích hầm tính một lần để chọn bậc. Đơn giá của bậc áp dụng toàn bộ diện tích, không tính lũy tiến. Riêng hầm tính gấp đôi đơn giá phần nổi.

Với D là đơn giá phần nổi, H là diện tích hầm: Tổng phí = (S − H) × D + H × 2 × D. Không nhân đôi diện tích hầm để chọn bậc. Khảo sát địa chất, đo đạc chuyên ngành, kiểm định, thẩm tra, thủ tục PCCC riêng, thiết kế thi công đầy đủ và hoàn công chưa bao gồm nếu hợp đồng không ghi nhận.

Giá dịch vụ chưa VAT và lệ phí nhà nước.

Tư vấn phạm vi công việc và dự trù phí dịch vụ theo diện tích

12 Ba ví dụ tính phí xin phép xây dựng

Giả định lửng bằng 50% tầng trệt, hầm bằng tầng trệt; sân thượng và mái che thang tính 100% diện tích thiết kế, không cộng trùng cùng mặt sàn. Đây là quy ước tính thử, không phải hệ số pháp luật bắt buộc hay xác nhận mật độ và số tầng được cấp phép.

Ví dụ 1: đất 40 m², mật độ 100%, trệt 40 m², lửng 20 m², 3 lầu × 40 m². Tổng 180 m²; phí 180 × 250.000 = 45.000.000 đồng.

Ví dụ 2: đất 100 m², mật độ 90%, hầm 90 m², trệt 90 m², lửng 45 m², 4 lầu 360 m², sân thượng 90 m², mái che thang 30 m². Tổng 705 m², áp bậc 150.000 đồng/m². Phần nổi 615 × 150.000 cộng hầm 90 × 300.000 = 119.250.000 đồng.

Ví dụ 3: đất 200 m², mật độ giả định 80%, hầm 160 m², trệt 160 m², lửng 80 m², 4 lầu 640 m², sân thượng 160 m², mái che thang 50 m². Tổng 1.250 m²; phần nổi 1.090 × 150.000 cộng hầm 160 × 300.000 = 211.500.000 đồng.

Các số tiền chưa VAT. Với bậc giữa, nhà tổng sàn 500 m² không hầm có phí 500 × 200.000 = 100.000.000 đồng. Báo giá chính thức chốt sau khi kiểm tra hồ sơ đất, quy mô, diện tích và phạm vi bàn giao.

Minh họa tư vấn quy mô nhà và phương án có tầng hầm

Khải Minh tư vấn khảo sát, đo đạc, thiết kế và hồ sơ theo từng công trình.

CÔNG TY XÂY DỰNG KHẢI MINH

Địa chỉ: 68/10D Trần Quang Khải, Phường Tân Đinh, TP.HCM

Hotline 0901 999 998

Facebook: facebook.com/xaydungkhaiminh

TikTok: tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc

YouTube: youtube.com/@xaydungkhaiminh2157