Một khu đất đẹp và ngân sách trên 5 tỷ đồng chưa đủ để bắt đầu xây khách sạn hay căn hộ dịch vụ. Nếu xác định sai công năng hoặc bỏ qua quy hoạch, chủ đầu tư có thể phải sửa thiết kế, giảm số phòng và điều chỉnh kế hoạch vốn.
Muốn xin phép xây dựng khách sạn tại TP.HCM, cần xác định mô hình khai thác, kiểm tra khu đất, chốt chỉ tiêu xây dựng, phối hợp thiết kế và hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Nội dung cập nhật đến 09/10/2026.
1 Xác định đúng loại công trình
Khách sạn là cơ sở lưu trú; nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ cho thuê thuộc khung pháp luật về nhà ở. “Căn hộ dịch vụ” là tên gọi kinh doanh, cần xác định thực chất là nhà ở cho thuê, cơ sở lưu trú hay công trình hỗn hợp trước khi chọn thủ tục.
Với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân từ 2 tầng, nếu có từ 20 căn hộ trở lên chỉ để cho thuê, hoặc có căn để bán, cho thuê mua, phải kiểm tra điều kiện chủ đầu tư và thủ tục dự án nhà ở. Dưới 20 căn chỉ cho thuê vẫn phải đáp ứng yêu cầu xây dựng, PCCC và tiếp cận chữa cháy. Không áp dụng ngưỡng này máy móc cho khách sạn.
2 Kiểm tra khu đất trước khi chốt thiết kế
Đối chiếu giấy tờ đất với ranh thửa, diện tích, hiện trạng và người đứng tên. Nếu thuê đất hoặc tòa nhà, kiểm tra quyền xây dựng, sửa chữa và sự chấp thuận của chủ sở hữu.
Tiếp theo, kiểm tra mục đích sử dụng đất và sự phù hợp của mô hình dự kiến với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc. Cần làm rõ lộ giới, chỉ giới xây dựng, mật độ, chiều cao, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, tầng hầm và yêu cầu bảo tồn nếu có.
Không lấy số tầng của nhà bên cạnh làm căn cứ xin phép. Đất ở cũng không tự động cho phép mọi phương án khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ. Với đất, công năng chưa phù hợp, cần xác định thủ tục phải hoàn thành trước khi đầu tư vào bản vẽ chi tiết.
3 Xác định cơ quan giải quyết và hồ sơ cần đi trước
Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/07/2026. Việc xác định thẩm quyền phải dựa vào loại, cấp công trình và quy định phân cấp hiện hành.
UBND cấp xã cấp phép công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; ban quản lý cấp phép theo phạm vi được giao; Sở Xây dựng giải quyết các công trình còn lại theo phân cấp. Ngân sách trên 5 tỷ không tự quyết định nơi nộp.
Trước khi nộp, xác định công trình có thuộc diện miễn phép không; cần lập dự án, thủ tục đầu tư, quy hoạch tổng mặt bằng, thẩm tra hoặc thẩm định thiết kế nào. Miễn giấy phép không đồng nghĩa miễn các điều kiện xây dựng khác.
Thời hạn cấp mới là 7 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ, 10 ngày làm việc với công trình khác, tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đây không phải tổng thời gian từ lúc khảo sát đến khi được cấp phép.
Nộp hồ sơ theo thủ tục công bố trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; lưu mã hồ sơ và theo dõi yêu cầu bổ sung.
4 Chuẩn bị hồ sơ đúng loại công trình
Danh mục dưới đây dùng để rà soát; bộ hồ sơ nộp phải theo thủ tục hiện hành của đúng loại công trình:
• Đơn đề nghị cấp giấy phép theo mẫu đang áp dụng; thông tin chủ đầu tư và giấy tờ đại diện, ủy quyền khi có.
• Giấy tờ hợp pháp về đất đai đáp ứng điều kiện cấp phép; tài liệu liên quan đến dự án, quy hoạch và quyết định phê duyệt khi thuộc diện yêu cầu.
• Hồ sơ thiết kế được phê duyệt theo quy định: vị trí và mặt bằng trên lô đất; mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt; móng và giải pháp kết cấu; đấu nối cấp điện, cấp nước, thoát nước.
• Kết quả thẩm tra, thẩm định thiết kế và kết quả thủ tục về PCCC theo diện áp dụng; tài liệu chứng minh năng lực của đơn vị, cá nhân tham gia khi thủ tục yêu cầu.
• Hồ sơ bảo đảm an toàn công trình liền kề theo trường hợp áp dụng. Công trình có hầm cần dự kiến biện pháp chống đỡ và quan trắc khi thi công.
Hồ sơ môi trường, đầu tư và chuyên ngành phụ thuộc quy mô, tính chất dự án. Không mặc định mọi khách sạn đều phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc dùng chung bộ hồ sơ nhà ở riêng lẻ.
5 Phối hợp thiết kế với PCCC ngay từ đầu
Kiến trúc, kết cấu, điện nước và PCCC phải thống nhất về công năng, số tầng, quy mô sử dụng và hệ thống kỹ thuật. Cần dành chỗ cho giao thông, thoát nạn, khu kỹ thuật, bãi xe và giải pháp chống cháy theo quy chuẩn áp dụng trước khi chốt số phòng.
Đối tượng phải thẩm định thiết kế PCCC được xác định theo loại và quy mô công trình. Công trình thuộc diện này cần thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm yêu cầu PCCC; phối hợp kết quả thủ tục PCCC với hồ sơ xin phép đúng giai đoạn.
Nghị định 347/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 25/09/2026, đã sửa quy định PCCC. Thủ tục Công an kiểm tra công tác nghiệm thu được bãi bỏ; chủ đầu tư vẫn phải tổ chức nghiệm thu, chịu trách nhiệm kết quả và khai báo theo quy định trước khi khai thác. Không được hiểu là bỏ nghiệm thu PCCC.
6 Những điểm dễ khiến hồ sơ phải chỉnh sửa
Vướng mắc thường xuất hiện khi giấy tờ đất và bản vẽ không thống nhất; mô hình khai thác chưa rõ; phương án vượt chỉ tiêu quy hoạch; hồ sơ thiếu kết quả thẩm tra hoặc thủ tục chuyên ngành thuộc diện phải có.
Một điểm cần tránh là bản vẽ kiến trúc chốt nhiều phòng nhưng thiết kế kết cấu và PCCC không đáp ứng cùng phương án. Thang máy, bể nước, hộp kỹ thuật hoặc lối thoát nạn bổ sung muộn có thể làm giảm diện tích khai thác.
Khi có yêu cầu bổ sung, lập danh sách nội dung, đơn vị phụ trách và tài liệu cần sửa. Tiến độ dịch vụ cần tách thời gian chuẩn bị, giải quyết hồ sơ hợp lệ và thủ tục liên quan; không cam kết ngày cấp phép khi pháp lý chưa rõ.
7 Kiểm tra trước khi ký hợp đồng thiết kế và thi công
Chủ đầu tư nên chốt bằng văn bản các nội dung sau:
• Công năng pháp lý, mô hình khai thác và kết quả kiểm tra khu đất.
• Chỉ tiêu xây dựng, số tầng, diện tích sàn và số phòng dự kiến.
• Phạm vi thiết kế, thẩm tra, thủ tục xin phép và PCCC; bên chịu trách nhiệm từng việc.
• Danh mục bàn giao, số lần chỉnh sửa, tiến độ, phí dịch vụ, lệ phí và khoản chưa bao gồm.
• Trình tự xử lý khi thay đổi công năng, kết cấu hoặc quy mô; điều kiện khởi công; trách nhiệm lưu hồ sơ thi công và hoàn công.
Giấy phép xây dựng không thay thế các điều kiện đưa cơ sở vào kinh doanh. Trước khi vận hành, cần tiếp tục hoàn thành nghiệm thu, yêu cầu PCCC và điều kiện kinh doanh tương ứng với mô hình đã xác định.
Tư vấn cùng Xây dựng Khải Minh
Công ty Xây dựng Khải Minh tiếp nhận nhu cầu kiểm tra pháp lý xây dựng, xin phép, thiết kế, thi công, PCCC và hoàn công theo phạm vi hợp đồng. Để đánh giá sơ bộ, chủ đầu tư nên gửi vị trí, giấy tờ đất, diện tích, hiện trạng, số tầng, mô hình khai thác, ngân sách và thời điểm triển khai.
Hotline: 0901 999 998
Website: xaydungkhaiminh.vn
Facebook: facebook.com/xaydungkhaiminh
TikTok: tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
YouTube: youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
