Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) áp dụng từ ngày 01/7/2026, tới nay đã hơn 130 ngày. Với nhà phố ở TP.HCM, thay đổi thấy rõ nhất là phường xét giấy phép trong 7 ngày làm việc, nộp hồ sơ trực tuyến, nhanh hơn mức 15 ngày của luật cũ. Phần lớn nhà phố trong đô thị vẫn phải xin phép, nhà từ 3 tầng hoặc có hầm phải thuê người có chuyên môn thiết kế, còn mức phạt xây không phép giữ nguyên.
Chuyện vẫn đang diễn ra. Sở Xây dựng TP.HCM đã trình UBND thành phố dự thảo mở rộng diện miễn giấy phép cho nhà dưới 7 tầng ở những khu đã có quy chế kiến trúc hoặc quy hoạch 1/500. Tới ngày 05/11/2026 dự thảo vẫn đang chờ ban hành, nên ai định khởi công trong vài tháng tới vẫn tính theo luật đang chạy.
Phối cảnhPhối cảnh một nhà phố Khải Minh đang thi công. Nhà cỡ này ở nội đô TP.HCM vẫn đi đường xin giấy phép theo luật mới.
Luật Xây dựng 2025 đổi gì cho nhà ở riêng lẻ: bảng trước và sau
Ba thay đổi chạm tới chủ nhà phố nhiều nhất là thời hạn xét, cách nộp và quyền tự thiết kế. Các dòng còn lại gần như giữ nguyên, kể cả mức phạt.
Ai cấp giấy phépNhư cũđổi từ trước 01/7/2026
TrướcUBND quận, huyện (trước khi TP.HCM bỏ cấp quận từ 01/7/2025)
NayUBND phường, xã nơi có đất: TP.HCM giao từ 01/01/2026 theo Quyết định 29/2025/QĐ-UBND, nay ghi ở Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Thời hạn xétĐược lợi
Trước15 ngày (Điều 102)
Nay7 ngày làm việc kể từ khi đủ hồ sơ hợp lệ; phường báo bổ sung một lần, chủ nhà có 2 ngày làm việc để bổ sung (Điều 54 Nghị định 217)
Cách nộpĐược lợi
TrướcNộp giấy hoặc trực tuyến, tùy nơi
NayTrực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; nộp giấy khi cổng gặp sự cố (Điều 54 Nghị định 217)
Nhà ở được miễn giấy phépNhư cũvới nhà phố nội đô
TrướcChủ yếu nhà ở nông thôn dưới 7 tầng nơi chưa có quy hoạch (điểm i khoản 2 Điều 89)
NayNhà dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m², nằm ngoài khu phát triển đô thị, khu chức năng, khu dân cư đã có trong quy hoạch chung và ngoài khu đã có quy chế quản lý kiến trúc (điểm g khoản 2 Điều 43).
Hộ gia đình tự thiết kếLàm thêm
TrướcĐược, khi tổng sàn dưới 250 m² hoặc dưới 3 tầng hoặc cao dưới 12 m (khoản 7 Điều 79)
NayChỉ được khi cùng lúc dưới 3 tầng, không có hầm, tổng sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m (Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP).
Khởi công nhà có giấy phépNhư cũ
TrướcCó giấy phép là đủ, khỏi gửi thông báo (khoản 2 Điều 107)
NayGiữ như cũ: nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần giấy phép và đất ở hợp pháp (khoản 3 Điều 48)
Phạt cá nhân xây nhà ở riêng lẻ không phépNhư cũ
Trước30 đến 40 triệu đồng (Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Nay30 đến 40 triệu đồng (Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 26/8/2026)
"Trước" là Luật Xây dựng 2014, "Nay" là Luật Xây dựng 2025 và nghị định đi kèm. Luật Xây dựng 2014 là Luật số 50/2014/QH13, đã sửa đổi, bổ sung nhiều lần, hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 3 Điều 94 Luật số 135/2025/QH15. Mức phạt trong bảng là mức cho cá nhân, bằng một nửa mức cho tổ chức.
Riêng khoản 2 và khoản 3 Điều 43, phần nói về miễn giấy phép và thông báo khởi công, chạy sớm từ 01/01/2026 (khoản 2 Điều 94). Vì vậy ở TP.HCM, chuyện nhà nào được miễn phép đã nóng từ đầu năm, sáu tháng trước khi cả luật có hiệu lực.
Hơn 100 ngày ở TP.HCM: phường trả đúng hẹn, chuyện miễn phép còn chờ
Điểm thấy rõ nhất là phường giải quyết hồ sơ nhanh hơn, còn điểm vướng là việc xác định ai được miễn phép. Ngày thứ 100 của luật rơi vào 08/10/2026; dưới đây là các mốc chạm tới người xây nhà ở thành phố, theo văn bản và tin báo có ngày.
01/01/2026UBND phường, xã, đặc khu nhận thẩm quyền cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ theo Quyết định 29/2025/QĐ-UBND của TP.HCM. Cùng ngày, quy định miễn phép mới của Điều 43 bắt đầu có hiệu lực.
Tháng 4/2026Một số phường, xã từ chối nhận hồ sơ vì thiếu quy hoạch chi tiết và quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt. Ngày 14/4, Sở Xây dựng yêu cầu các nơi rà soát, báo cáo để gỡ (báo Tuổi Trẻ).
01/7/2026Toàn bộ luật có hiệu lực, cùng Nghị định 217/2026/NĐ-CP về cấp phép và Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công. Cấp phép và quản lý trật tự xây dựng chuyển hẳn sang trực tuyến (báo Sài Gòn Giải Phóng).
08/7/2026Sở Xây dựng có Công văn 24472/SXD-QLXDCT hướng dẫn UBND phường, xã cấp giấy phép và quản lý trật tự xây dựng nhà ở riêng lẻ theo luật mới.
26/8/2026Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt trong lĩnh vực xây dựng thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có hiệu lực ngay ngày ký.
13/10/2026Báo Tuổi Trẻ dẫn số liệu: 9 tháng đầu năm thành phố cấp hơn 31.700 giấy phép (kể cả trường hợp được miễn), khoảng hơn 7,6 triệu m² sàn, 99,9% do phường, xã, đặc khu cấp. Sở Xây dựng đã trình UBND thành phố dự thảo mở rộng diện miễn giấy phép.
29/10/2026Quy chế quản lý kiến trúc đô thị mới của TP.HCM có hiệu lực: mật độ xây dựng giảm dần theo diện tích lô, tum thang lùi tối thiểu 3,5 m và cao tối đa 3 m.
05/11/2026Dự thảo mở rộng miễn giấy phép vẫn đang chờ UBND thành phố ban hành. Cán bộ phường Tân Sơn Nhất cho biết phường phải trả kết quả đúng 7 ngày làm việc (Sài Gòn Giải Phóng).
Con số 7 ngày làm việc nghe rất nhanh, nhưng đó mới là khâu cuối. Theo tiến độ Khải Minh dùng cho mỗi bộ hồ sơ, rà soát giấy tờ mất 3 đến 5 ngày làm việc, vẽ và lập hồ sơ mất 10 đến 15 ngày. Cộng thêm thời gian phường xét, sớm nhất là 20 đến 27 ngày làm việc từ khi đủ giấy tờ đến lúc nhận giấy phép, chưa tính ngày chủ nhà duyệt bản vẽ. Thời gian chờ phường chỉ chiếm khoảng một phần tư đến một phần ba chặng đó. Khâu chuẩn bị dài nhất vẫn nằm ở chủ nhà và bên thiết kế, luật mới không rút ngắn khâu này.
Người được lợi rõ nhất là người làm thủ tục xin phép bình thường và có đủ giấy tờ. Diện được miễn phép hẹp hơn nhiều so với tin đồn.
Nhà phố giấy tờ đủ, xin phép như thường lệĐược lợi
Phường xét trong 7 ngày làm việc, hồ sơ nộp trên mạng, có thiếu thì phường báo một lần. Một người dân kể với báo Sài Gòn Giải Phóng (bài ngày 05/11/2026) rằng nộp xong chờ một tuần thì nhận giấy phép. Đây là nhóm đông nhất: căn nhà cấp 4 cũ trong hẻm, đập ra xây trệt và vài lầu.
Lô đất vùng ven nằm ngoài các khu đã quy hoạchĐược lợi
Nhà dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép, nhà của hộ gia đình, cá nhân còn khỏi gửi thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43). Điều kiện là lô đất nằm ngoài khu phát triển đô thị, khu chức năng, khu dân cư đã có trong quy hoạch chung, và ngoài khu đã có quy chế quản lý kiến trúc. Ở TP.HCM, lô đất thỏa hết các điều kiện này không nhiều. Anh chị nên hỏi phường bằng văn bản trước khi tính chuyện xây không phép.
Sửa bên trong nhà, giữ nguyên kết cấuNhư cũ
Vẫn được miễn phép như trước khi sửa bên trong nhà, giữ nguyên công năng và kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy. Sửa mặt ngoài cũng được miễn nếu mặt đó không giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc (điểm h khoản 2 Điều 43).
Ai phải làm thêm việc theo luật xây dựng mới
Hai nhóm phải làm thêm là gia đình định tự vẽ nhà và nhà cao từ 7 tầng hoặc có 2 hầm. Thêm một việc cũ mà Nghị định 207 ghi lại rõ ràng: an toàn của nhà bên.
Gia đình định tự vẽ nhà 3 tầngLàm thêm
Lấy một lô 4 x 16 m, xây trệt và 2 lầu, khoảng 190 m² sàn nếu xây kín lô. Theo luật cũ, sàn dưới 250 m² là đủ để hộ gia đình tự thiết kế. Theo Điều 10 Nghị định 207, phải cùng lúc dưới 3 tầng, không hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m; căn này đã đủ 3 tầng nên bản vẽ phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm lập. Nhà có một tầng hầm cũng vậy, dù nhỏ đến đâu.
Khoản chi thêm này có số cụ thể. Ở Khải Minh, bộ hồ sơ xin phép đã gồm bản vẽ tính 250.000 đồng/m² với nhà dưới 300 m² sàn; căn trệt, lửng, 3 lầu tổng 180 m² là 45 triệu đồng, chưa gồm VAT và lệ phí nhà nước. Chủ nhà ký xây trọn gói thì phần thiết kế và xin phép được miễn phí. Bảng phí đầy đủ có ở trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng, còn ai cần bộ bản vẽ kiến trúc hoàn chỉnh thì xem báo giá thiết kế nhà phố.
Nhà từ 7 tầng hoặc có từ 2 tầng hầmLàm thêm
Chủ nhà phải tổ chức giám sát thi công theo nghị định, hồ sơ thiết kế phải theo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy (điểm c khoản 2 và điểm c khoản 3 Điều 10 Nghị định 207). Nhà thấp hơn thì giám sát được khuyến khích (khoản 1 Điều 56 Luật Xây dựng 2025). Với nhà phố có hầm, khoản này nên tính vào ngân sách từ đầu; Khải Minh có dịch vụ tư vấn giám sát thi công riêng.
Mọi nhà phố xây sát váchNhư cũ
Trách nhiệm này có từ luật cũ, mức phạt cũng giữ nguyên, nhưng đây là chỗ chủ nhà phố hay vướng nhất. Nghị định 207 ghi rõ chủ nhà chịu trách nhiệm về an toàn của công trình lân cận trong lúc thi công (điểm b khoản 3 Điều 10). Đào móng làm lún, nứt nhà bên mà chưa gây thiệt hại về người thì cá nhân bị phạt 15 đến 20 triệu đồng, tổ chức 30 đến 40 triệu đồng (điểm a khoản 5 Điều 25 Nghị định 339). Tiền sửa nhà hàng xóm tính riêng.
Công trình Khải MinhHố móng một nhà phố trong hẻm Khải Minh thi công, ngày 18/10/2026. Hai bức tường gạch nhà bên đứng sát mép hố, trên tường có ký hiệu sơn đỏ đánh dấu trước khi đào.
Ở công trường nhà phố, nhà bên thường chỉ cách hố móng một lớp gạch. Bộ ảnh và biên bản hiện trạng hai nhà bên, lập trước khi phá dỡ, có chữ ký hàng xóm, là thứ bảo vệ chủ nhà khi có tranh chấp về sau.
Thêm một việc nhỏ dễ quên: biển báo ở cổng công trường phải ghi rõ tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại của chủ nhà (điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 207).
Công trình Khải MinhBiển báo công trình nhà ở riêng lẻ treo ngang giàn giáo một nhà phố Khải Minh thi công ở quận 11 cũ, ảnh chụp năm 2024. Biển ở cổng công trường là thứ đầu tiên cán bộ đi kiểm tra nhìn vào.
Bốn hiểu nhầm về Luật Xây dựng 2025 còn chạy trên mạng
Phần lớn hiểu nhầm đến từ việc đọc một nửa điều luật. Đặt cạnh văn bản thì rõ ngay.
Nghe nóiTừ 1/7, nhà dưới 7 tầng khỏi xin phép.
Văn bản ghiChỉ đúng khi lô đất nằm ngoài các khu bị loại trừ ở điểm g khoản 2 Điều 43. TP.HCM vừa có quy chế quản lý kiến trúc đô thị mới từ 29/10/2026, mà khu đã có quy chế quản lý kiến trúc nằm ngay trong danh sách loại trừ. Chính dự thảo Sở Xây dựng đã trình là để miễn phép cho những khu này, nghĩa là hiện nay nhà phố ở đó vẫn phải xin.
Nghe nóiLuật mới phạt xây không phép nặng hơn.
Văn bản ghiMức cho nhà ở riêng lẻ giữ nguyên: tổ chức 60 đến 80 triệu đồng, cá nhân 30 đến 40 triệu đồng, giống Nghị định 16/2022 trước đây (khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026).
Nghe nóiNộp hồ sơ 7 ngày là có giấy phép.
Văn bản ghiBảy ngày làm việc tính từ khi phường nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trước đó còn khoảng 13 đến 20 ngày làm việc rà giấy tờ và lập bản vẽ, chưa tính ngày chủ nhà duyệt; có ngày lễ chen giữa thì lâu hơn.
Nghe nóiBỏ thông báo khởi công là điểm mới của luật.
Văn bản ghiVới nhà ở riêng lẻ có giấy phép, từ luật cũ chủ nhà đã chỉ cần có giấy phép là được khởi công (khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng 2014); nhà ở riêng lẻ được miễn phép theo luật cũ cũng khỏi gửi thông báo. Luật mới giữ cả hai điều này (khoản 3 Điều 43, khoản 3 Điều 48). Thứ thay đổi là diện nhà được miễn phép, nay theo điểm g khoản 2 Điều 43.
Có nên chờ TP.HCM mở rộng miễn giấy phép rồi mới xây?
Người định khởi công trong vài tháng tới nên làm hồ sơ xin phép ngay. Có ba lý do.
Thứ nhất, dự thảo đã trình UBND thành phố từ tháng 10 và tới ngày 05/11/2026 vẫn đang chờ ban hành, chưa có ngày hiệu lực cụ thể. Thứ hai, theo lời một cán bộ xã Tân Vĩnh Lộc kể với báo Sài Gòn Giải Phóng, nhà được miễn vẫn phải nộp thông báo khởi công kèm bản vẽ thiết kế cho UBND xã, phường, rồi lực lượng trật tự đô thị kiểm tra thực địa theo các mốc móng, chiều cao tầng, khoảng lùi, chỉ giới. Bản vẽ nhà từ 3 tầng hoặc có hầm vẫn phải do người có chuyên môn lập theo Nghị định 207. Thứ ba, dự thảo chỉ áp dụng cho nhà có tối đa 1 tầng hầm.
Tính ra, nếu dự thảo được ban hành, chủ nhà chỉ bớt được bước chờ phường xét, lệ phí cấp phép và một phần giấy tờ. Bộ bản vẽ, phần tốn công nhất, vẫn bắt buộc phải có. Chuẩn bị bản vẽ từ bây giờ thì xin phép hay chờ miễn đều dùng đến.
Công trình Khải MinhThợ Khải Minh xây thành đài móng và hố ga của một nhà phố, giai đoạn làm móng. Móng là một trong những mốc được nêu cho việc kiểm tra thực địa khi chuyển sang hậu kiểm.
Ba việc làm ngay trong tuần này
1Hỏi rõ lô đất thuộc khu nào. Xin thông tin quy hoạch của chính thửa đất ở phường: nằm trong khu phát triển đô thị hay không, lộ giới hẻm bao nhiêu, được xây mấy tầng. Câu trả lời này quyết định phải xin hay được miễn.
2Chốt số tầng và có hầm hay không. Hai con số này quyết định ai được vẽ, có phải giám sát bắt buộc không, và bộ hồ sơ tốn bao nhiêu.
3Chụp hiện trạng hai nhà bên. Chụp kỹ tường chung, vết nứt cũ, lập biên bản có chữ ký hàng xóm trước ngày phá dỡ.
Nếu đã chọn ngày động thổ sau Tết Đinh Mùi (mùng 1 Tết là 06/02/2027), anh chị nên bắt đầu làm hồ sơ từ 6 đến 8 tuần trước đó, phòng khi cần chỉnh sửa bản vẽ hoặc phường yêu cầu bổ sung.
Công trình Khải MinhLễ động thổ một nhà phố Khải Minh thi công, sáng 28/09/2026, giữa căn nhà cũ đã dọn trống.
Hỏi đáp về Luật Xây dựng 2025
Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày nào?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/7/2026 và thay Luật Xây dựng 2014. Riêng khoản 2, khoản 3 Điều 43 (miễn giấy phép, thông báo khởi công), Điều 71 và khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực sớm từ 01/01/2026 (Điều 94).
Nhà phố 4 tầng ở TP.HCM có phải xin giấy phép xây dựng không?
Phần lớn trường hợp là phải xin. Quy mô dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn mới là một nửa điều kiện miễn; nửa còn lại là lô đất nằm ngoài khu phát triển đô thị, khu dân cư, khu chức năng đã có trong quy hoạch chung và ngoài khu đã có quy chế quản lý kiến trúc. Nhà phố nội đô thường nằm trong các khu này. Muốn chắc, hỏi phường bằng văn bản theo thông tin quy hoạch của thửa đất.
Hộ gia đình có được tự thiết kế nhà ở không?
Được, nếu nhà cùng lúc dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m (điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Vượt một trong các ngưỡng đó thì bản vẽ phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện.
Xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bây giờ mất bao lâu?
Phường xét trong 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Tính cả rà giấy tờ và lập hồ sơ, bản vẽ, cả quy trình sớm nhất 20 đến 27 ngày làm việc, chưa tính ngày chủ nhà duyệt bản vẽ, nên bắt đầu từ 6 đến 8 tuần trước ngày định khởi công.
Xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu theo quy định mới?
Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 26/8/2026, xây nhà ở riêng lẻ mà chưa có giấy phép trong trường hợp phải có giấy phép bị phạt 60 đến 80 triệu đồng với tổ chức, 30 đến 40 triệu đồng với cá nhân, bằng mức của Nghị định 16/2022/NĐ-CP trước đây.
Nhà được miễn phép theo luật cũ nhưng chưa xây thì sao?
Công trình thuộc diện miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 2014 và đã đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 thì tiếp tục được miễn giấy phép (khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025). Trường hợp khác xét theo luật mới.
Chưa chắc lô đất của mình phải xin phép hay được miễn?Anh chị gửi ảnh sổ hồng, địa chỉ thửa đất và số tầng dự định. Kỹ sư Khải Minh xem thông tin quy hoạch của lô, cho biết nhà thuộc diện xin phép hay miễn phép, ai được đứng tên bản vẽ và bộ hồ sơ gồm những gì. Chủ nhà ký xây nhà trọn gói với Khải Minh thì phần thiết kế và xin phép được miễn phí.Gọi 0901 999 998
Cập nhật ngày 10/11/2026 theo Luật số 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, 217/2026/NĐ-CP, 339/2026/NĐ-CP và tin báo đến ngày 05/11/2026. Kết luận cho từng thửa đất cần xem hồ sơ cụ thể.
