Xin giấy phép xây dựng quận 1 bây giờ nộp cho UBND phường nơi có đất, thuộc một trong bốn phường: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành hoặc Cầu Ông Lãnh. Phường xét hồ sơ nhà ở riêng lẻ trong 7 ngày làm việc, nhưng cộng cả phần rà giấy tờ và vẽ hồ sơ thì cần khoảng 4 đến 6 tuần. Muốn động thổ đúng ngày đã chọn, nên bắt đầu ít nhất 8 tuần trước ngày đó; nhà có tầng hầm thì cần sớm hơn.
Lịch dưới đây đếm lùi từ ngày khởi công, mỗi việc ghi rõ phải xong trước bao lâu. Nếu bắt đầu trong tháng 11/2026, gia đình vẫn kịp có giấy phép trước Tết Đinh Mùi. Phần lịch bên dưới có ví dụ tính theo ngày thật.
Xin giấy phép xây dựng quận 1 cũ: nộp ở phường nào
Nộp cho UBND phường đang quản lý lô đất. Từ ngày 01/7/2025, mười phường cũ của Quận 1 đã sáp nhập thành bốn phường mới. Sổ hồng ghi phường cũ nào thì dò theo bảng sau:
| Sổ hồng ghi phường (Quận 1) | Nay nộp ở UBND phường |
|---|---|
| Bến Nghé | Sài Gòn |
| Đa Kao | Sài Gòn hoặc Tân Định (bị chia đôi) |
| Nguyễn Thái Bình | Sài Gòn hoặc Bến Thành (bị chia đôi) |
| Tân Định | Tân Định |
| Bến Thành, Phạm Ngũ Lão | Bến Thành |
| Cầu Ông Lãnh | Bến Thành hoặc Cầu Ông Lãnh (bị chia đôi) |
| Nguyễn Cư Trinh, Cầu Kho, Cô Giang | Cầu Ông Lãnh |
Theo Điều 1 Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 về sắp xếp phường, xã của TP.HCM. Ba phường cũ bị chia đôi thì tra theo số nhà, đừng đoán theo tên.
Thay đổi này chạm tới từng căn nhà. Căn nhà ở riêng lẻ trên đường Đặng Tất mà Khải Minh thiết kế và thi công, khởi công năm 2023, có giấy phép do UBND Quận 1 cấp, số giấy phép in ngay trên biển báo trước công trường. Hôm nay, một hồ sơ xin phép trên chính lô đất đó nộp cho UBND phường Tân Định. Nhiều trang hướng dẫn vẫn ghi nộp ở UBND Quận 1 trên đường Lê Duẩn, địa chỉ đó hiện không còn tiếp nhận hồ sơ mới.
Căn cứ là Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP: UBND phường cấp phép cho nhà ở riêng lẻ và công trình cấp III, cấp IV. Tòa nhà cỡ hai hầm, mười lăm tầng như công trình Khải Minh thi công trên đường Nguyễn Trung Trực thì vượt phạm vi của phường, hồ sơ phải nộp lên Sở Xây dựng.
Lịch tính ngược từ ngày muốn khởi công
Lấy ngày khởi công làm mốc rồi đếm lùi. Khung dưới đây cho nhà phố có giấy tờ đất rõ ràng, tính bằng tuần lịch:
Cộng các chặng theo tiến độ nội bộ của Khải Minh: nhanh nhất 20 ngày làm việc (rà 3, vẽ 10, phường 7), thường 27 ngày (5, 15, 7), chưa tính thời gian chủ nhà duyệt và lần bổ sung nếu có. Tám tuần lịch có khoảng 40 ngày làm việc, phần dư chính là chỗ đệm cho hai việc đó. Câu "7 ngày là có giấy phép" chỉ đúng với đoạn cuối, đoạn nằm trong tay phường.
Nếu bị yêu cầu bổ sung: phường báo trong 3 ngày làm việc đầu, khoảng 18/12; sửa xong 22/12; 7 ngày làm việc tính lại từ lúc đủ hồ sơ, giấy phép về khoảng 31/12/2026.
Phương án nhanh nhất (rà 3 ngày, vẽ 10 ngày, duyệt xen kẽ) có giấy phép khoảng 08/12/2026. Cả hai trường hợp đều kịp động thổ trước Tết Đinh Mùi (mùng 1 Tết là thứ Bảy 06/02/2027). Bắt đầu sau giữa tháng 12 thì đoạn cuối dễ trượt vào kỳ nghỉ Tết của phường, nên chọn ngày động thổ sau Tết cho chắc.
Trước 8 tuần: tra lô đất được xây gì ở quận 1
Việc đầu tiên là biết lô đất được xây mấy tầng, lùi bao nhiêu, có phải xin phép hay không. Ở quận 1 cũ, câu trả lời này quyết định gần hết bộ hồ sơ phía sau.
Nhà 3, 4 tầng ở quận 1 vẫn phải xin phép
Từ 01/01/2026, điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 cho miễn giấy phép với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m². Phần quyết định nằm ở điều kiện đi kèm: lô đất phải nằm ngoài khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố và ngoài khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Quận 1 cũ là lõi đô thị của TP.HCM, nên nhà phố 3, 4 tầng ở đây cứ tính là phải xin, trừ khi phường xác nhận khác bằng văn bản. Bộ Xây dựng hướng dẫn xét theo từng lô đất.
Bản vẽ theo quy chế kiến trúc mới từ 29/10/2026
Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM mới có hiệu lực từ 29/10/2026: mật độ xây dựng giảm dần theo diện tích lô (lô đến 50 m² được xây 100%, lô từ 1.000 m² còn 40%), tum thang lùi tối thiểu 3,5 m và cao tối đa 3 m. Nhiều bảng khoảng lùi, độ vươn ban công của quận 1 đang chia sẻ trên mạng được viết từ thời còn cấp quận. Bản vẽ nộp từ thời điểm này cần đối chiếu lại theo quy chế mới và thông tin quy hoạch cụ thể của lô đất.
Nhà trong hẻm như khu Nguyễn Cư Trinh, Cầu Kho thì số tầng được phép còn phụ thuộc lộ giới hẻm ghi trong thông tin quy hoạch. Nhà bên cạnh xây 5 tầng chưa chắc đã là chuẩn cho nhà mình, vì công trình đó có thể được cấp phép theo quy định cũ.
Giấy tờ: sổ ghi phường cũ vẫn dùng được
Sổ hồng còn ghi "phường Đa Kao, Quận 1" vẫn dùng để xin phép. Các giấy tờ cấp trước đợt sắp xếp phường năm 2025 nếu còn hiệu lực thì vẫn dùng bình thường; việc cập nhật địa chỉ mới trên sổ chỉ thực hiện khi chủ đất có nhu cầu. Đơn ghi địa chỉ theo phường mới, còn số thửa, tờ bản đồ, diện tích giữ đúng như trên sổ. Người đi nộp thay ba mẹ cần văn bản ủy quyền.
Trước 7 đến 5 tuần: khảo sát nhà liền kề và lập hồ sơ xin phép
Đây là chặng dài nhất: 10 đến 15 ngày làm việc để vẽ, sau 3 đến 5 ngày kiểm tra hồ sơ ban đầu. Ở quận 1 cũ, chặng này có thêm một việc hay bị xem nhẹ: khảo sát hiện trạng nhà liền kề hai bên.
Nhiều nhà phố ở đây dính vách nhà cũ xây gạch từ nhiều chục năm trước. Hồ sơ phải có bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề, nhưng tờ cam kết chỉ là giấy. Thứ bảo vệ chủ nhà khi có chuyện là bộ ảnh và biên bản hiện trạng nhà hai bên, lập trước khi phá dỡ, có chữ ký hàng xóm.
Phần còn lại của bộ hồ sơ giống mọi nơi ở TP.HCM: đơn theo mẫu của Nghị định 217, giấy tờ đất, bản vẽ mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng, đấu nối, có chữ ký số của đơn vị thiết kế. Danh sách đầy đủ có ở bài hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những gì.
Nhà có tầng hầm: thêm việc và thêm thời gian
Hầm để xe là lựa chọn quen thuộc khi đất quận 1 đắt, và đây là phần làm lịch dài ra. Hồ sơ nhà có hầm cần thuyết minh và bản vẽ biện pháp đào đất, chống đỡ, bảo vệ công trình lân cận, xử lý nước. Muốn lập được phần này, kỹ sư cần kết quả khảo sát địa chất thực tế của lô đất. Vì vậy, việc khoan địa chất nên tiến hành ngay từ tuần đầu tiên, chạy song song với khâu kiểm tra giấy tờ.
Căn Đặng Tất là ví dụ: hầm, trệt, 4 lầu, sân thượng trên lô nằm sát vách nhà gạch cũ. Khải Minh ép cọc bê tông ly tâm D300, đóng cừ vây quanh ranh đất rồi mới đào móng. Trang tiến độ từng bước của công trình Đặng Tất ghi phần thô mất 100 ngày. Các bước đó đều phải có trong hồ sơ từ trước khi nộp.
Trước 3 tuần: nộp hồ sơ, phường xét 7 ngày làm việc
Hồ sơ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia, chọn đúng UBND phường mới của lô đất. Theo Điều 54 Nghị định 217, phường có 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nộp giấy tại bộ phận một cửa chỉ dùng khi hồ sơ điện tử gặp sự cố.
Chỗ người quận 1 hay vấp là chọn nhầm phường với lô đất thuộc Đa Kao, Nguyễn Thái Bình hay Cầu Ông Lãnh cũ, vì ba phường này bị chia về hai nơi. Khi phường yêu cầu bổ sung, người nộp có 2 ngày làm việc để sửa đúng từng ý; cách xử lý từng kiểu yêu cầu có ở bài hồ sơ xin phép xây dựng bị yêu cầu bổ sung.
Lệ phí cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM là 75.000 đồng theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND; mức thu chính xác xem lại trên thông báo của cổng lúc nộp. Hồ sơ nộp sát Tết thì tính thêm những ngày phường nghỉ lễ.
Tuần cuối và ngày khởi công: có giấy phép rồi làm gì
Nhận giấy phép xong, việc đầu tiên là đối chiếu: số tầng, tổng sàn, chiều cao, chỉ giới, khoảng lùi phải khớp bản vẽ thi công. Sai một con số ở bước này là sai cả căn nhà, và lúc hoàn công sẽ lộ ra.
Giấy phép phải công khai tại công trường suốt thời gian thi công (Điều 66 Nghị định 217). Biển báo trước căn Đặng Tất dưới đây ghi đủ những gì người đi đường và cán bộ phường cần đọc: loại nhà, địa chỉ, số giấy phép, quy mô, đơn vị thiết kế và thi công.
Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được miễn thủ tục thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43 và điểm đ khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 135/2025/QH15). Giấy phép có hiệu lực khởi công trong 12 tháng; nếu quá hạn phải làm thủ tục gia hạn, tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.
Ngày đã xem tới mà giấy phép chưa về
Đây là nỗi lo quen thuộc của các gia đình đã nhờ thầy chọn ngày. Đào móng, ép cọc trước ngày có giấy phép là xây dựng khi chưa có giấy phép: theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cá nhân bị phạt 30 đến 40 triệu đồng và bị buộc dừng thi công; ở khu vực mật độ dân cư đông như Quận 1, việc thi công không phép rất dễ bị kiểm tra và xử lý.
Cách nhiều gia đình vẫn làm là cúng động thổ đúng ngày đã xem, còn ép cọc, đào móng đợi đến khi cầm giấy phép. Lịch 8 tuần ở trên là để hai ngày đó trùng nhau.
Chi phí xin giấy phép xây dựng quận 1
Chi phí gồm hai khoản tách biệt: lệ phí nộp ngân sách nhà nước (75.000 đồng một giấy phép nhà ở riêng lẻ) và chi phí lập hồ sơ nếu gia đình thuê đơn vị chuyên môn đo vẽ, thực hiện thủ tục. Chi phí lập hồ sơ được tính theo tổng diện tích sàn.
| Tổng diện tích sàn | Phần nổi | Tầng hầm |
|---|---|---|
| Dưới 300 m² | 250.000 đ/m² | 500.000 đ/m² |
| Từ 300 đến dưới 600 m² | 200.000 đ/m² | 400.000 đ/m² |
| Từ 600 đến 2.000 m² | 150.000 đ/m² | 300.000 đ/m² |
Khung phí làm hồ sơ xin phép của Khải Minh cho khu vực trung tâm TP.HCM, cập nhật 16/10/2026, chưa gồm VAT và lệ phí nhà nước. Đơn giá áp dụng theo bậc tổng diện tích sàn và nhân với toàn bộ diện tích công trình.
Ví dụ trong khung phí: lô 100 m², hầm, trệt, lửng, 4 lầu, sân thượng, mái che thang, tổng 705 m² sàn, trong đó hầm 90 m². Phí hồ sơ là 119.250.000 đồng. Diện tích hầm chỉ chiếm 12,8% tổng sàn nhưng chiếm 22,6% tổng chi phí lập hồ sơ, do đòi hỏi phương án kỹ thuật đào đất và biện pháp chống đỡ an toàn cho nhà lân cận. Số tầng, mật độ trong ví dụ là giả định để tính phí; quy mô xây dựng thực tế được duyệt sẽ căn cứ theo quy hoạch của từng lô đất.
Khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay với Khải Minh, chi phí thiết kế và xin phép xây dựng được miễn phí toàn bộ. Chi tiết các đầu việc và tiến độ thanh toán theo từng mốc được nêu rõ tại trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng.
Câu hỏi hay gặp khi xin giấy phép xây dựng quận 1
Xin giấy phép xây dựng quận 1 nộp ở đâu?
Nộp cho UBND phường đang quản lý lô đất: phường Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành hoặc Cầu Ông Lãnh, theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15. Nhà ở riêng lẻ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Công trình lớn vượt cấp III nộp tại Sở Xây dựng.
Xin phép xây dựng ở quận 1 mất bao lâu?
Phường xét hồ sơ nhà ở riêng lẻ trong 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Nếu tính cả khâu kiểm tra giấy tờ và lập bản vẽ, toàn bộ quá trình mất nhanh nhất 20 ngày làm việc, thông thường từ 4 đến 6 tuần. Nên bắt đầu ít nhất 8 tuần trước ngày muốn khởi công.
Sổ hồng còn ghi phường cũ của Quận 1 có phải đổi trước khi xin phép?
Không bắt buộc. Giấy tờ cấp trước đợt sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025 còn hiệu lực thì vẫn dùng; việc cập nhật địa chỉ mới chỉ thực hiện khi chủ đất có nhu cầu. Trong đơn xin cấp phép, địa chỉ ghi theo tên phường mới, còn số thửa, số tờ bản đồ và diện tích giữ nguyên theo sổ.
Nhà 4 tầng ở quận 1 có được miễn giấy phép xây dựng?
Quy mô dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn mới là một điều kiện. Lô đất còn phải nằm ngoài khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố và ngoài khu vực có quy chế quản lý kiến trúc. Quận 1 cũ là lõi đô thị TP.HCM nên nhà phố tại đây nên tính là thuộc diện phải xin phép, trừ khi UBND phường xác nhận khác bằng văn bản.
Đã nộp hồ sơ, đào móng trước cho kịp ngày đẹp được không?
Giấy biên nhận nộp hồ sơ không thay thế được giấy phép xây dựng. Đào móng, ép cọc trước ngày được cấp là xây dựng khi chưa có giấy phép, cá nhân bị phạt 30 đến 40 triệu đồng theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Nhiều gia đình chọn phương án làm lễ động thổ tượng trưng đúng ngày đẹp đã xem, sau đó đợi có giấy phép chính thức mới bắt đầu đào móng, ép cọc.
Cập nhật ngày 10/11/2026 theo quy định đang có hiệu lực. Kết luận cho từng lô đất cần kiểm hồ sơ cụ thể.
