Cải tạo tòa nhà đang hoạt động cần xác định phần được tiếp tục sử dụng, phần phải tạm ngừng và điều kiện bàn giao từng khu trước khi khởi công. Với văn phòng, khách sạn hoặc tòa nhà cho thuê tại TP.HCM, chia nhỏ công việc chỉ có ích khi kiểm soát được lối đi, hệ thống dùng chung và tác động đến người sử dụng.
Chốt mức vận hành có thể duy trì
Lập danh sách khu vực đang sử dụng, số người, giờ cao điểm và dịch vụ không thể gián đoạn. Chốt khu được đóng hoàn toàn, khu có thể di chuyển tạm và người quyết định khi điều kiện thay đổi.
Đường điện, ống nước, điều hòa hoặc lối tiếp cận có thể dùng chung giữa nhiều tầng. Nhà thầu cùng bộ phận quản lý cần kiểm tra các điểm phụ thuộc trước khi cam kết duy trì hoạt động.
Nếu chưa thể tách vùng nguy hiểm, duy trì đường thoát nạn hoặc cô lập phần kỹ thuật bị tác động, cần điều chỉnh phạm vi sử dụng, di chuyển người hoặc tạm dừng hoạt động khu vực liên quan. Kế hoạch kinh doanh phải tính đến phương án này từ đầu.
Ảnh 1. Phân tách khu cải tạo với hành lang đang sử dụng
Chia khu theo khả năng tách biệt thực tế
Mỗi giai đoạn cần mặt bằng thể hiện ranh thi công, cửa kiểm soát, tuyến vận chuyển vật tư, phế thải và đường đi cho người sử dụng. Thống nhất với quản lý tòa nhà nơi tập kết, tránh chiếm hành lang, cửa ra vào.
Bao che cần xét bụi, tiếng ồn, thông gió và đặc điểm công việc. Vách tạm không tự động bảo đảm cách âm hoặc ngăn cháy. Người phụ trách kỹ thuật xác định cấu tạo phù hợp; khoan cắt, tháo dỡ hay tác động kết cấu cần đánh giá và biện pháp riêng.
QCVN 18:2021/BXD áp dụng cả hoạt động cải tạo, sửa chữa và yêu cầu bảo đảm an toàn cho người ở công trường cùng khu vực lân cận. Vì vậy, ranh giới quản lý phải xét vùng bị ảnh hưởng, không chỉ phần diện tích ghi trong hợp đồng thuê.
Trước triển khai, cần rà soát hồ sơ hiện trạng, phạm vi thay đổi và thủ tục xây dựng, PCCC liên quan theo trường hợp cụ thể. Việc chia nhiều đợt thi công không thay thế các thủ tục phải thực hiện.
Lập lịch ngắt dịch vụ và người xác nhận
Mỗi lần ngắt điện, nước hoặc điều hòa nên có phiếu công việc nêu khu vực bị ảnh hưởng, thời gian, người thông báo, người thao tác và điều kiện khôi phục. Kiểm tra cả các bên dùng chung hệ thống ngoài khu cải tạo.
Không giao đội hoàn thiện tự xử lý việc cô lập hệ thống. Người có chuyên môn cần xác định điểm ngắt, kiểm tra trạng thái và thực hiện theo biện pháp đã thống nhất. Với hệ thống PCCC, cần phối hợp đơn vị phụ trách, xác định biện pháp trong thời gian can thiệp và điều kiện đưa hệ thống trở lại hoạt động.
Quy chuẩn an toàn yêu cầu bảo đảm thoát nạn và giữ thông thoáng đường tiếp cận thiết bị chữa cháy . Chủ đầu tư không nên chấp nhận phương án dùng lối thoát làm kho tạm hoặc che kín thiết bị để thuận thi công.
Gắn tiến độ với điều kiện chuyển khu
Một giai đoạn cải tạo tòa nhà nên có chuỗi mốc rõ: bàn giao mặt bằng, hoàn tất cô lập và bao che, thi công, kiểm tra phần che khuất, hoàn thiện, chạy thử, vệ sinh và bàn giao lại. Người quản lý vận hành cần tham gia chốt tiêu chí nhận khu vực từ đầu.
Trước khi trả khu vực về sử dụng, kiểm tra theo thiết kế, hợp đồng và yêu cầu áp dụng; lưu kết quả thử hệ thống. Phân biệt việc có thể hoàn thiện sau với lỗi ảnh hưởng an toàn hoặc khả năng sử dụng. Không đưa phần chưa đủ điều kiện vào vận hành để kịp mốc kinh doanh.
Hồ sơ từng đợt nên có biên bản, ảnh, bản vẽ cập nhật, tài liệu thiết bị và hướng dẫn bảo trì. Bàn giao từng khu không đồng nghĩa hoàn tất nghiệm thu toàn bộ công trình hoặc thủ tục pháp lý liên quan.
Ảnh 2. Đối chiếu checklist và vệ sinh khu vực trước bàn giao từng phần
Ví dụ phân kỳ cho tòa nhà cho thuê
Ví dụ giả định: tòa nhà có ba tầng sử dụng và một sảnh chung, chủ đầu tư muốn đổi trần, sơn, cửa và một phần hệ thống kỹ thuật. Có thể khảo sát phương án chuyển người khỏi tầng trên cùng, làm hoàn chỉnh tầng đó rồi mới chuyển sang tầng tiếp theo.
Phương án chỉ phù hợp nếu tách được tuyến kỹ thuật và tổ chức tiếp cận an toàn. Sảnh hoặc trục hệ thống chung có thể cần đợt ngừng sử dụng riêng. Tiến độ cần xét khối lượng, vật tư, thời gian kiểm tra và điều kiện công trường.
So sánh tổng chi phí làm liên tục với chia đợt, tính cả di chuyển, bảo vệ tài sản, bao che lặp lại và doanh thu bị ảnh hưởng theo dữ liệu thực tế.
Các khoản cần làm rõ trong báo giá
Báo giá nên tách công việc chính với bao che, vận chuyển, vệ sinh, bảo vệ tài sản, tháo lắp tạm và kiểm tra sau đấu nối. Ghi bên chịu chi phí khi bàn giao trễ, đổi thứ tự khu vực hoặc lịch ngắt dịch vụ.
Mỗi thay đổi cần xác nhận phần việc, chi phí và tác động tiến độ theo thỏa thuận. Chủ đầu tư nên theo dõi ngân sách riêng cho từng đợt để kịp điều chỉnh.
Câu hỏi thường gặp
Có nên thi công toàn bộ vào ban đêm
Chỉ xem xét khi phù hợp quy định áp dụng, nội quy tòa nhà và điều kiện an toàn. Làm đêm có thể ảnh hưởng người thuê, khu lân cận và chi phí; phải chốt khung giờ theo từng loại việc.
Có thể cho người thuê quay lại khi còn sửa nhỏ
Cần xác định việc còn lại và mức ảnh hưởng. Chỉ bàn giao phần đủ điều kiện sử dụng; khu còn thi công phải được quản lý riêng, không dựa vào cam kết miệng rằng công việc chỉ mất ít thời gian.
Trao đổi phương án cùng Khải Minh
Để chuẩn bị cải tạo tòa nhà tại TP.HCM, anh chị có thể gửi mặt bằng, ảnh hiện trạng, nhu cầu sử dụng và thời gian có thể ngừng hoạt động. Công ty Xây dựng Khải Minh phối hợp rà soát pháp lý, xin phép, thiết kế kiến trúc, kết cấu, nội thất, thi công, PCCC và hồ sơ hoàn công theo phạm vi hợp đồng cùng điều kiện công trình.
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KHẢI MINH JSC
Địa chỉ: 68/10D Trần Quang Khải, Phường Tân Định, TP.HCM
Mã số thuế: 0316183134
Hotline: 0901 999 998
Website: https://xaydungkhaiminh.vn
