Dự toán xây nhà không phải chỉ là bảng báo giá để chủ đầu tư biết cần chuẩn bị bao nhiêu tiền. Đây còn là căn cứ giúp gia chủ kiểm soát khối lượng, vật liệu và toàn bộ chi phí trong suốt quá trình thi công. Thực tế, nhiều người chỉ quan tâm đến tổng giá mà bỏ qua các hạng mục chi tiết, đến khi công trình triển khai mới liên tục phát sinh thêm hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng. Vậy chủ nhà thường mất tiền ở đâu khi không hiểu dự toán? Cùng Xây dựng Khải Minh tìm lời giải qua bài viết dưới đây.
Chủ nhà mất tiền ở đâu khi không hiểu dự toán xây nhà?
Không phải mọi khoản phát sinh đều do nhà thầu cố tình tính thêm. Trong nhiều trường hợp, nguyên nhân là do gia chủ không đọc hoặc không hiểu bảng dự toán xây dựng ngay từ đầu. Khi không kiểm soát được khối lượng, vật liệu và phạm vi công việc, ngân sách rất dễ vượt ngoài kế hoạch. Dưới đây là 5 điểm mất tiền phổ biến mà nhiều chủ nhà chỉ nhận ra khi công trình đã thi công được một thời gian.
Nhiều gia chủ chỉ quan tâm tổng giá mà bỏ qua bảng dự toán chi tiết, dẫn đến chi phí xây nhà phát sinh ngoài kế hoạch
Không biết công trình đang tính theo khối lượng nào
Nhiều khách hàng chỉ dựa vào diện tích sàn sử dụng để ước tính chi phí, trong khi nhà thầu lại tính theo tổng diện tích xây dựng, bao gồm nhiều hạng mục khác nhau như:
- Móng.
- Tầng hầm.
- Ban công.
- Mái bê tông hoặc mái ngói.
- Sân trước, sân sau.
- Tum thang hoặc sân thượng.
Vì vậy, cách tính chi phí xây nhà ngoài diện tích ở thì còn cần dựa trên hệ số tính của từng hạng mục. Chẳng hạn, một ngôi nhà có diện tích sàn 100 m², xây 2 tầng, nếu cộng thêm phần móng, mái, ban công và sân, tổng diện tích tính tiền có thể lên tới 280–330 m².
Với đơn giá xây dựng khoảng 6–8 triệu đồng/m², chỉ cần chênh lệch thêm 30–40 m² diện tích tính tiền cũng khiến tổng chi phí tăng 180–320 triệu đồng. Nếu không hiểu cách tính dự toán xây nhà ngay từ đầu, gia chủ rất dễ cho rằng nhà thầu báo giá cao hơn thực tế, trong khi nguyên nhân nằm ở phương pháp tính diện tích xây dựng.
Không kiểm tra khối lượng từng hạng mục
Một bảng dự toán xây nhà chỉ thực sự có giá trị khi thể hiện rõ khối lượng của từng hạng mục thi công. Nếu chỉ nhìn tổng tiền mà bỏ qua các thông số kỹ thuật, gia chủ sẽ không có cơ sở để kiểm tra khi phát sinh. Những hạng mục cần được thể hiện rõ trong dự toán gồm:
- Khối lượng bê tông (m³).
- Khối lượng thép (kg hoặc tấn).
- Diện tích xây tường, lát gạch (m²).
- Khối lượng cốp pha.
- Khối lượng sơn, chống thấm và hoàn thiện.
Đây chính là quá trình bóc tách khối lượng, giúp xác định chính xác vật tư và nhân công cần sử dụng cho từng phần việc. Ví dụ, nếu trong quá trình thi công phát sinh thêm 20 m³ bê tông, với đơn giá khoảng 1,5–2 triệu đồng/m³, chi phí đã tăng khoảng 30–40 triệu đồng. Nếu đồng thời phát sinh thêm 2 tấn thép, với giá dao động 18–25 triệu đồng/tấn, tổng chi phí có thể tăng thêm 36–50 triệu đồng.
Bảng bóc tách khối lượng là căn cứ giúp gia chủ kiểm soát vật tư, hạn chế phát sinh chi phí trong quá trình thi công
Như vậy, chỉ riêng hai hạng mục này đã khiến ngân sách phát sinh khoảng 70–90 triệu đồng, chưa tính chi phí nhân công, cốp pha và vận chuyển đi kèm. Nếu không có bảng bóc tách khối lượng để đối chiếu, gia chủ gần như không thể xác định khoản phát sinh đó có hợp lý hay không.
Chỉ nhìn tổng giá mà bỏ qua vật liệu sử dụng
Một sai lầm khi xây nhà khác là chỉ quan tâm đến tổng giá trị hợp đồng mà không kiểm tra chi tiết chủng loại vật liệu được sử dụng. Thực tế, hai bảng báo giá có thể cùng một mức chi phí nhưng sử dụng vật liệu hoàn toàn khác nhau, chẳng hạn:
- Thép của các thương hiệu khác nhau.
- Xi măng với tiêu chuẩn chất lượng khác nhau.
- Gạch xây và gạch ốp lát khác quy cách.
- Sơn cao cấp hoặc sơn phổ thông.
- Thiết bị điện, thiết bị vệ sinh thuộc các phân khúc khác nhau.
Ví dụ, trong bảng dự toán chỉ ghi chung là sơn nước mà không nêu rõ thương hiệu như Jotun, Dulux hay Nippon. Điều này đồng nghĩa nhà thầu có thể lựa chọn nhiều dòng sản phẩm với mức giá và chất lượng khác nhau.
Khoảng chênh lệch giữa sơn phổ thông và sơn cao cấp cho một ngôi nhà diện tích khoảng 300 m² có thể lên tới 20–50 triệu đồng. Tương tự, thay đổi chủng loại thép, thiết bị điện hoặc gạch hoàn thiện cũng có thể làm ngân sách biến động thêm hàng chục triệu đồng.
Không đọc kỹ các hạng mục chưa bao gồm trong dự toán
Nhiều bảng dự toán xây nhà chỉ bao gồm phần xây dựng chính, trong khi các hạng mục sau được tính riêng hoặc chưa đưa vào báo giá:
- Ép cọc hoặc xử lý nền móng.
- Chi phí xin giấy phép xây dựng.
- Hoàn công.
- Đấu nối điện, nước.
- Nội thất.
- Cổng rào.
- Sân vườn.
- Hệ thống chống sét.
- Camera, internet hoặc các hạng mục phụ trợ khác.
Ở giai đoạn đầu, mức báo giá có thể rất cạnh tranh vì chưa tính những khoản này. Tuy nhiên, khi công trình bước vào từng giai đoạn thi công, các chi phí sẽ lần lượt phát sinh. Ví dụ, với một căn nhà phố quy mô 2–3 tầng, riêng các hạng mục ngoài hợp đồng như ép cọc, sân vườn, cổng rào, hoàn công và nội thất cơ bản đã có thể làm ngân sách tăng thêm 200–500 triệu đồng, thậm chí cao hơn nếu sử dụng vật liệu hoàn thiện cao cấp.
Nhiều khoản như ép cọc, hoàn công, sân vườn hay nội thất thường không nằm trong báo giá ban đầu
Làm thế nào để đọc dự toán xây nhà mà không cần là kỹ sư?
Gia chủ hoàn toàn có thể kiểm soát dự toán xây nhà nếu biết tập trung vào những nội dung quan trọng thay vì cố gắng hiểu toàn bộ bản vẽ kỹ thuật. Chỉ cần kiểm tra kỹ các yếu tố dưới đây, bạn sẽ dễ dàng phát hiện những khoản có nguy cơ phát sinh và chủ động quản lý ngân sách hiệu quả hơn.
- Kiểm tra cách tính diện tích xây dựng: Xác định rõ diện tích được tính theo m² sàn hay diện tích xây dựng, đồng thời kiểm tra hệ số áp dụng cho móng, mái, ban công, sân, tầng hầm hoặc tum. Đây là cơ sở để tính tổng chi phí xây nhà, vì chỉ cần chênh lệch vài chục mét vuông cũng có thể làm ngân sách tăng thêm hàng trăm triệu đồng.
- Kiểm tra bảng bóc tách khối lượng: Một bảng dự toán đầy đủ cần thể hiện rõ khối lượng của từng hạng mục như bê tông, cốt thép, gạch xây, cốp pha, sơn hay thiết bị điện nước. Bóc tách khối lượng chi tiết sẽ giúp gia chủ dễ đối chiếu với bản vẽ và kiểm soát các khoản phát sinh trong quá trình thi công.
- Kiểm tra chủng loại vật liệu và thương hiệu: Dự toán nên ghi rõ tên vật liệu, thương hiệu, quy cách và tiêu chuẩn kỹ thuật thay vì chỉ ghi chung chung như "gạch ốp lát", "sơn nước" hay "thiết bị vệ sinh". Thông tin càng cụ thể thì nguy cơ thay đổi vật liệu hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến càng thấp.
- Kiểm tra các hạng mục đã bao gồm và chưa bao gồm: Đừng chỉ nhìn vào tổng giá trị hợp đồng. Hãy xác nhận rõ báo giá đã bao gồm các hạng mục như ép cọc, chống thấm, điện nước, hoàn công, cổng rào, sân vườn hay nội thất hay chưa.
- So sánh khối lượng với bản vẽ thiết kế: Đối chiếu số lượng cột, dầm, sàn, diện tích xây dựng và các hạng mục hoàn thiện giữa bảng dự toán và hồ sơ thiết kế để đảm bảo khối lượng được tính toán chính xác. Nếu phát hiện sự khác biệt, nên yêu cầu nhà thầu giải thích trước khi ký hợp đồng.
- Chuẩn bị quỹ dự phòng từ 5–10% tổng giá trị công trình: Dù dự toán được lập chi tiết đến đâu, vẫn có thể phát sinh những khoản hợp lý do biến động giá vật liệu hoặc điều kiện thi công thực tế.
Một bảng dự toán chi tiết ngay từ đầu sẽ giúp gia chủ kiểm soát chi phí và hạn chế phát sinh
Đừng đợi đến khi công trình phát sinh hàng trăm triệu đồng mới bắt đầu xem lại bảng dự toán. Chỉ cần dành thời gian kiểm tra và chuẩn bị kỹ ngay từ đầu, bạn có thể tránh được nhiều rủi ro về chi phí cũng như tiến độ thi công. Nếu cần hỗ trợ lập dự toán xây nhà, hãy liên hệ Xây dựng Khải Minh để được tư vấn chi tiết và đưa ra phương án tối ưu trước khi khởi công.
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KHẢI MINH JSC
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
- Youtube: https://www.youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
