1. Hoàn công là gì? Tại sao cần phải làm thủ tục hoàn công?
1.1 Hoàn công là gì
Hoàn công xây dựng (gọi tắt là hoàn công) là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng được thực hiện sau khi bên thi công hoặc bên đầu tư xác nhận đã hoàn thành xây dựng công trình có nghiệm thu và giấy phép xây dựng.
Thủ tục hoàn công là điều kiện để được cấp sổ hồng sau khi công trình hoàn tất và được đưa vào sử dụng, hoàn công thể hiện cấu trúc và hiện trạng những thay đổi trong thi công.
1.2 Tại sao phải thực hiện thủ tục hoàn công
Thủ tục hoàn công thực hiện để công trình được thừa nhận về mặt pháp lý vì hiện tại trong quy định của pháp luật ghi nhận quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức được chia thành 2 loại chính là tài sản phải đăng ký sở hữu và không phải đăng ký sở hữu. Nhà ở và công trình xây dựng thuộc tài sản phải đăng ký sở hữu.
Thủ tục hoàn công và sổ hồng có liên quan mật thiêt với nhau, vì khi cần xin cấp lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công.
Đối với nhà riêng thì sau khi xây dựng xong phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp sổ. Một căn nhà thiếu giấy tờ hoàn công sẽ chưa được pháp luật thừa nhận, từ đó khiến bạn có thể bị thu hồi đất hoặc việc mua bán gặp khó khăn do người mua e ngại.
2. Kinh nghiệm hoàn công nhà
2.1 Kinh nghiệm hoàn công nhà riêng lẻ
Cách làm hồ sơ hoàn công nhà ở riêng lẻ là chủ đầu tư chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành;
- Giấy xin phép xây dựng;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Bản vẽ hoàn công;
- Hợp đồng xây dựng (hợp đồng thi công) với đơn vị có giấy phép hành nghề;
- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ;
- Đơn đăng ký biến động;
- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Nộp hồ sơ hoàn công công trình xây dựng tại UBND quận:
Công trình hoàn công nhà ở riêng lẻ, nhà ở tư nhân của người dân và các công trình xây dựng khác không thuộc nhóm công trình do sở xây dựng và thuộc địa giới hành chính quận nào thì sẽ nộp hồ sơ làm thủ tục hoàn công tại UBND quận, huyện đó.
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ giấy hoàn công thì tiếp nhận và ghi biên nhận hẹn phúc đáp hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ còn sai sót, thiếu thì bộ phận tiếp nhận sẽ trả hồ sơ và yêu cầu hoàn thành các giấy tờ còn thiếu. Sau khi bổ sung đầy đủ theo yêu cầu thì quay trở lại nộp hồ sơ.
2.2 Kinh nghiệm hoàn công nhà cấp 3
Hồ sơ hoàn công nhà cấp 3 bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động tài sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Giấy tờ cá nhân của người đứng tên sở hữu;
- Bản vẽ kiến trúc theo hiện trạng (kiến trúc nhà);
- Bản vẽ hiện trạng sơ đồ nhà, đất;
- Biên bản nghiệm thu công trình.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn sẽ nộp hồ sơ tại UBND quận/ huyện đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình khác thuộc địa giới hành chính quận/ huyện.
Nộp hồ sơ tại UBND xã đối với nhà ở riêng lẻ tại các điểm khu dân cư nông thôn, đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
2.3 Kinh nghiệm hoàn công nhà cấp 4
Thủ tục hoàn công nhà cấp 4 sẽ cần chuẩn bị những hồ sơ theo quy định hiện hành của Bộ Xây Dựng. Chủ nhà cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:
- Hợp đồng thi công;
- Biên bản thanh lý hợp đồng thi công;
- Hóa đơn tài chính theo hợp đồng thi công;
- Bản vẽ hoàn công;
- Biên bản kiểm tra hoàn thành công trình xây dựng;
- Giấy chứng nhận giấy phép kinh doanh của nhà thầu;
- Đơn đề nghị đăng ký biến động tài sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở;
- Bản vẽ xin phép xây dựng kèm giấy cấp phép xây dựng;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Giấy tờ cá nhân của người đứng tên sở hữu;
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn sẽ nộp hồ sơ tại UBND quận/ huyện đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình khác thuộc địa giới hành chính quận/ huyện.
Nộp hồ sơ tại UBND xã đối với nhà ở riêng lẻ tại các điểm khu dân cư nông thôn, đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
2.4 Thủ tục hoàn công nhà dự án
Hồ sơ hoàn công bao gồm các giấy tờ theo quy định và cần chuẩn bị đầy đủ để tránh việc làm lại nhiều lần sau khi gửi đến cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:
- Giấy phép xây dựng;
- Hợp đồng xây dựng giữa Chủ đầu tư với các đơn vị nhà thầu thi công;
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;
- Hồ sơ thiết kế thi công xây dựng;
- Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế;
- Bản vẽ hoàn công và Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định;
Các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt hồ sơ hoàn công bao gồm:
- Ủy ban nhân dân cấp xã: phê duyệt cho các nhà ở riêng lẻ thuộc vùng nông thôn và nằm trong khu quy hoạch thuộc địa giới cấp xã.
- Ủy ban nhân dân cấp Quận/Huyện: phê duyệt cho các công trình nhà ở riêng lẻ và những công trình khác thuộc địa bàn của Quận/Huyện.
- Sở xây dựng: các công trình xây dựng cấp 1, đặc biệt, thuộc tôn giáo, khu di tích lịch sử – văn hóa, công trình nằm trên tuyến đường, trục đường lớn.
2.5 Thủ tục hoàn công nhà đang thế chấp
Theo quy định của pháp luật hiện hành, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD, cụ thể như sau:
1. Giấy phép xây dựng.
2. Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
3. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
4. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
5. Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
6. Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).
7. Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
8. Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”
Theo thông tư 05/2015/TT-BXD thì sổ đỏ không có trong danh mục hồ sơ cần thiết để hoàn thành công trình xây dựng nhà ở. Vì vậy, theo kinh nghiệm hoàn công nhà của chúng tôi trong nhiều năm qua, bạn hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục hoàn công khi sổ đỏ đang thế chấp trong ngân hàng.
Để thực hiện thủ tục hoàn công nhà đang thế chấp bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các tài liệu chúng tôi nêu trên.
3. Một số câu hỏi thường gặp
3.1 Nhà chưa hoàn công có mua bán được không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
“1) Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
1. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
2. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. …”.
Theo quy định nêu trên, nhà ở muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa tiến hành hoàn công, tức chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể tham gia giao dịch.
3.2 Pháp luật có cho phép hoàn công nhà xây nhỏ hơn giấy phép xây dựng không?
Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ra đời chỉ đề cập về trường hợp xây sai so với GPXD thì phải xử phạt vi phạm hành chính và tháo dỡ công trình.
Ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường có nêu lên: “Công văn của Sở Xây dựng đã xác nhận được những trường hợp nhà ở, công trình xây dựng nhỏ hơn GPXD thì vẫn được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, điều kiện là việc xây dựng nhỏ hơn GPXD không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo GPXD, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình, không thuộc trường hợp phải điều chỉnh GPXD. Điểm vướng hiện nay là các cơ quan cấp GCN không có thẩm quyền và chức năng thẩm định các nội dung trên. Vì vậy, việc cấp GCN cho người dân có nhà ở, công trình xây nhỏ hơn GPXD vẫn tiếp tục vướng.”
3.3 Hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng có được không?
Xử lý vi phạm khi hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng:
Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”
Cách khắc phục khi hoàn công không có giấy phép xây dựng:
Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
3.4 Hoàn công nhà sai hiện trạng bị phạt như thế nào?
Khoản 4 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định về Xử phạt hoàn công nhà sai giấy phép như sau:
Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này
Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
3.5 Hoàn công nhà nhỏ hơn giấy phép có được không?
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, thời gian qua tại một số quận, huyện phát sinh tình trạng nhà xây dựng thực tế nhỏ hơn giấy phép xây dựng, nằm trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Tháng 3-2020, Sở Xây dựng có Văn bản số 2277/SXD-TT gửi các cơ quan chức năng nêu rõ, các loại công trình này nếu không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo giấy phép xây dựng được cấp, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình thì đề nghị cho phép cấp giấy chủ quyền. Đến thời điểm này, một số quận huyện vẫn căn cứ vào hướng dẫn của Sở Xây dựng cấp giấy cho người dân, tuy nhiên thực tế triển khai vẫn chưa có sự thống nhất, dẫn đến ách tắc trong thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người dân.
Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về kinh nghiệm hoàn công nhà mà chúng tôi đúc rút được trong suốt quá trình hoạt động. Hy vọng khách hàng sẽ giúp quý khách thực hiện được thủ tục hoàn công nhanh gọn, tiết kiệm thời gian, chi phí.
