Xây nhà là một trong những khoản đầu tư có giá trị lớn, vì vậy bất kỳ khoản chi phí phát sinh nào cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch tài chính của chủ đầu tư. Thực tế, không ít công trình ban đầu được lập dự toán khá chi tiết nhưng trong quá trình thi công vẫn liên tục phát sinh các khoản ngoài kế hoạch. Đặc biệt, quy mô công trình càng lớn thì mức độ phát sinh chi phí càng nhiều do khối lượng công việc lớn, thời gian thi công kéo dài và có nhiều hạng mục cần điều chỉnh. Đâu là những nguyên chính khiến chi phí thực tế vượt dự toán? Làm thế nào để khắc phục tình trạng trên? Hãy cùng Khải Minh Group tìm hiểu chi tiết qua nội dung bài viết dưới đây nhé.
6 nguyên nhân chính khiến công trình bị phát sinh chi phí trong quá trình hoàn thiện
Không phải ngẫu nhiên xây nhà bị phát sinh chi phí vượt dự toán. Nguyên nhân thường đến từ 6 trường hợp sau.
Thường xuyên thay đổi phương án thiết kế trong quá trình thi công
Đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến nhiều gia đình xây nhà bị phát sinh chi phí dù trước đó đã có bản thiết kế và dự toán khá đầy đủ.
Trong giai đoạn thiết kế, nhiều chủ đầu tư chỉ xem bản vẽ 2D nên chưa thể hình dung chính xác không gian sau khi hoàn thiện. Đến khi công trình bắt đầu thi công, họ mới nhận ra một số khu vực chưa phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc chưa đúng với mong muốn về thẩm mỹ. Khi đó, việc yêu cầu thay đổi kích thước phòng, di chuyển cầu thang, điều chỉnh cửa sổ, thay đổi mặt tiền hay bố trí lại công năng sẽ kéo theo hàng loạt hạng mục khác phải sửa đổi.
Ngoài phần xây dựng, thay đổi vật liệu hoàn thiện cũng là nguyên nhân khiến ngân sách tăng nhanh. Ban đầu chủ nhà dự định sử dụng gạch ceramic nhưng sau đó chuyển sang đá tự nhiên, hoặc từ cửa nhôm phổ thông sang cửa nhôm cao cấp. Mỗi lần thay đổi đều làm tăng chi phí vật tư, nhân công và đôi khi còn phải tháo dỡ những hạng mục đã thi công.
Đối với những công trình lớn như biệt thự hoặc nhà phố nhiều tầng, chỉ một thay đổi nhỏ cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ và ngân sách.
Thay đổi phương án thiết kế là một trong những nguyên nhân khiến chi phí phát sinh tăng trong quá trình thi cống
Nhu cầu thực tế khác với kế hoạch ban đầu
Một nguyên nhân khác khiến nhiều gia đình xây nhà bị phát sinh chi phí là nhu cầu sử dụng thay đổi trong quá trình thi công.
Khi làm việc với kiến trúc sư, nhiều chủ đầu tư chỉ đưa ra những yêu cầu cơ bản mà chưa xác định rõ phong cách nội thất, thiết bị sử dụng hoặc nhu cầu sinh hoạt lâu dài của gia đình. Đến khi công trình dần hoàn thiện, họ mới nhận thấy cần bổ sung nhiều hạng mục như hệ thống nhà thông minh, điều hòa âm trần, thang máy gia đình, hệ thống năng lượng mặt trời hoặc nội thất cao cấp.
Ngoài ra, việc các thành viên trong gia đình chưa thống nhất quan điểm cũng khiến kế hoạch thay đổi liên tục. Ban đầu mọi người thống nhất sơn tường đơn giản, nhưng sau đó lại muốn sử dụng giấy dán tường hoặc ốp gỗ trang trí. Có trường hợp ban đầu dự định làm sân trước đơn giản, sau lại bổ sung hồ cá, tiểu cảnh, mái che hoặc gara ô tô.
Phát sinh trong quá trình xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc trước khi khởi công đối với hầu hết các công trình nhà ở. Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư gặp khó khăn vì chưa nắm rõ quy định pháp luật hoặc hồ sơ thiết kế chưa đáp ứng đúng yêu cầu.
Có trường hợp phải điều chỉnh hồ sơ nhiều lần, bổ sung giấy tờ hoặc chỉnh sửa bản vẽ theo yêu cầu của cơ quan chức năng. Điều này không chỉ kéo dài thời gian chuẩn bị mà còn làm phát sinh thêm các khoản chi phí tư vấn, chỉnh sửa hồ sơ và chậm tiến độ thi công.
Nghiêm trọng hơn, nếu công trình xây dựng sai giấy phép hoặc xây vượt số tầng, vượt mật độ cho phép thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ phần xây sai. Đây là khoản phát sinh rất lớn mà hoàn toàn có thể phòng tránh nếu chuẩn bị kỹ ngay từ đầu.
Nhiều công trình phát sinh khoản chi phí lớn trong quá trình xin giấy phép xây dựng
Dự toán sai và biến động giá vật liệu xây dựng
Một trong những nguyên nhân khiến công trình xây nhà bị phát sinh chi phí nhiều nhất là dự toán sai.
Nhiều chủ đầu tư chỉ tham khảo đơn giá trên internet hoặc nghe tư vấn sơ bộ mà chưa bóc tách đầy đủ khối lượng từng hạng mục. Điều này dẫn đến việc ngân sách ban đầu thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế.
Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng luôn biến động theo từng thời điểm. Giá thép, xi măng, cát, đá, gạch hoặc thiết bị hoàn thiện có thể tăng đáng kể trong thời gian thi công, đặc biệt với những công trình kéo dài từ 8 tháng đến hơn một năm.
Không ít trường hợp chủ đầu tư chỉ xem hình ảnh sản phẩm trên catalogue mà chưa trực tiếp khảo sát thực tế. Khi vật liệu được đưa đến công trình mới phát hiện màu sắc, chất lượng hoặc kích thước không phù hợp nên phải đổi sang loại khác có giá cao hơn.
Thi công chậm tiến độ hoặc không đúng kỹ thuật
Tiến độ thi công ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí xây dựng.
Nếu công trình kéo dài hơn kế hoạch, chủ đầu tư sẽ phải phát sinh thêm nhiều khoản như chi phí quản lý công trình, thuê nhân công, thuê máy móc, bảo vệ công trường và chi phí lãi vay nếu sử dụng vốn ngân hàng.
Ngoài ra, thi công không đúng kỹ thuật còn dẫn đến việc phải sửa chữa hoặc làm lại nhiều hạng mục. Ví dụ, hệ thống điện nước đi sai vị trí, chống thấm không đạt yêu cầu, sơn tường không đúng quy trình hoặc lát gạch không đảm bảo kỹ thuật đều làm tăng chi phí đáng kể.
Đây là lý do vì sao nhiều công trình xây nhà bị phát sinh chi phí dù vật liệu không thay đổi nhưng tổng ngân sách vẫn vượt dự toán.
Công trình chậm tiến độ hoặc không đúng kỹ thuật sẽ tốn một khoản chi phí lớn để hoàn thiện và cải tạo
Phát sinh thêm các hạng mục ngoài kế hoạch
Nhiều người khi lập kế hoạch chỉ tính đến phần xây dựng ngôi nhà mà quên mất những hạng mục phụ trợ.
Trên thực tế, sau khi công trình gần hoàn thiện, chủ đầu tư mới bắt đầu đầu tư thêm cổng, hàng rào, sân vườn, mái che, hệ thống chiếu sáng ngoài trời, camera an ninh, cổng tự động, bể cá hoặc khu vực BBQ ngoài trời.
Mỗi hạng mục riêng lẻ có thể không quá lớn nhưng khi cộng lại sẽ khiến tổng chi phí tăng thêm hàng trăm triệu đồng.
Vì vậy, nếu không tính toán ngay từ đầu, việc xây nhà bị phát sinh chi phí là điều rất dễ xảy ra, đặc biệt với những công trình biệt thự hoặc nhà ở có diện tích lớn.
Gợi ý phương án quản lý chi phí phát sinh tránh vượt xa dự toán ban đầu
Thực tế, việc xây nhà bị phát sinh chi phí là điều rất khó tránh khỏi, bởi trong quá trình thi công luôn có những yếu tố khách quan như biến động giá vật liệu, điều kiện thời tiết hoặc những điều chỉnh nhỏ để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể hạn chế tình trạng xây nhà bị phát sinh chi phí này từ việc lên ý tưởng, thiết kế, lựa chọn nhà thầu cho đến khi công trình hoàn thiện. Dưới đây là những giải pháp được các chuyên gia xây dựng khuyến nghị áp dụng.
Xác định rõ nhu cầu sử dụng trước khi thiết kế
Một trong những sai lầm phổ biến nhất khiến nhiều gia đình xây nhà bị phát sinh chi phí là chưa xác định rõ nhu cầu sử dụng ngay từ đầu. Để hạn chế phát sinh, trước khi thiết kế, gia đình nên họp và thống nhất nhu cầu của tất cả các thành viên. Hãy xác định rõ số lượng phòng ngủ, phòng làm việc, gara ô tô, khu vực giặt phơi, sân vườn, nhu cầu lắp đặt thang máy hoặc hệ thống điện thông minh nếu có. Khi mọi yêu cầu được làm rõ ngay từ đầu, kiến trúc sư sẽ đưa ra phương án phù hợp và hạn chế tối đa những thay đổi trong quá trình thi công.
Thiết kế càng chi tiết thì chi phí càng dễ kiểm soát
Nhiều người muốn tiết kiệm chi phí thiết kế nên chỉ yêu cầu bản vẽ sơ bộ rồi giao cho nhà thầu thi công. Đây là nguyên nhân khiến công trình dễ xây nhà bị phát sinh chi phí hơn so với những công trình có hồ sơ thiết kế đầy đủ.
Một bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh ngoài thể hiện hình dáng ngôi nhà mà còn bao gồm bản vẽ kết cấu, điện, nước, kích thước chi tiết, vật liệu sử dụng và các yêu cầu kỹ thuật của từng hạng mục. Đây là cơ sở quan trọng để bóc tách khối lượng, tính toán chi phí và lập kế hoạch thi công.
Khi hồ sơ càng chi tiết, khả năng xảy ra dự toán sai càng thấp. Đồng thời, nhà thầu cũng hạn chế việc phát sinh thêm khối lượng ngoài hợp đồng hoặc đưa ra những giải pháp thay thế không cần thiết trong quá trình thi công.
Phương án thiết kế càng chi tiết càng hạn chế tình trạng phát sinh chi phí
Lập dự toán sát với thực tế và kiểm tra kỹ báo giá
Không ít trường hợp xây nhà bị phát sinh chi phí do chủ đầu tư chỉ quan tâm đến tổng giá trị công trình mà chưa xem xét kỹ từng hạng mục trong bảng dự toán.
Thay vì lựa chọn đơn vị có mức giá thấp nhất, chủ đầu tư hãy yêu cầu nhà thầu lập bảng khối lượng chi tiết, trong đó thể hiện rõ chi phí phần móng, phần thô, phần hoàn thiện, vật tư, nhân công và các hạng mục phát sinh có thể xảy ra. Việc đối chiếu nhiều báo giá xây dựng từ các đơn vị khác nhau cũng giúp chủ đầu tư hiểu rõ mặt bằng giá trên thị trường và tránh lựa chọn những gói dịch vụ có mức giá quá thấp nhưng thiếu nhiều hạng mục quan trọng.
Lựa chọn đơn vị thiết kế và thi công uy tín
Đơn vị thi công cũng đóng vai trò rất lớn trong việc kiểm soát ngân sách của toàn bộ công trình.
Một nhà thầu có kinh nghiệm sẽ giúp chủ đầu tư tối ưu phương án kết cấu, lựa chọn vật liệu phù hợp, hạn chế hao hụt trong quá trình thi công và chủ động cảnh báo những hạng mục có nguy cơ phát sinh chi phí. Ngược lại, nếu lựa chọn đơn vị thiếu kinh nghiệm, quá trình thi công sai kỹ thuật, chậm tiến độ hoặc phải sửa chữa nhiều lần sẽ khiến tổng chi phí tăng lên đáng kể.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư hãy tìm hiểu kỹ năng lực của nhà thầu thông qua các công trình đã thực hiện, quy trình làm việc, chế độ bảo hành và đánh giá từ khách hàng trước đó.
Khải Minh Group – đơn vị hoàn thiện phương án thi công hiệu quả, hạn chế tình trạng phát sinh chi phí
Hy vọng những chia sẻ trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn nguyên nhân khiến xây nhà bị phát sinh chi phí, đồng thời có thêm kinh nghiệm để lập kế hoạch tài chính, kiểm soát tiến độ và hạn chế tối đa những khoản chi ngoài dự kiến trong suốt quá trình xây dựng
Tại Khải Minh Group, chúng tôi tin rằng giá trị của một đơn vị xây dựng không nằm ở những lời quảng cáo mà được chứng minh bằng chất lượng công trình, sự minh bạch trong báo giá và khả năng đồng hành cùng khách hàng từ khâu tư vấn, thiết kế đến thi công hoàn thiện. Mỗi giải pháp đều được nghiên cứu kỹ lưỡng nhằm tối ưu công năng, kiểm soát chi phí và đảm bảo công trình được triển khai đúng tiến độ, đúng ngân sách đã thống nhất.
Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng nhà ở, biệt thự hoặc công trình dân dụng và mong muốn hạn chế tối đa tình trạng xây nhà bị phát sinh chi phí, hãy liên hệ với Khải Minh Group. Đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư giàu kinh nghiệm sẽ trực tiếp khảo sát hiện trạng, tư vấn phương án phù hợp và lập dự toán chi tiết, giúp bạn chủ động kiểm soát ngân sách ngay từ những bước đầu tiên của dự án.
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KHẢI MINH JSC
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
- Youtube: https://www.youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
