Hoàn công tum, sân thượng làm bình thường như các tầng khác nếu phần trên mái xây đúng giấy phép. Tum được miễn tính tầng khi sàn mái tum chiếm tối đa 30% diện tích sàn mái, theo Thông tư 34/2026/TT-BXD áp dụng từ 01/7/2026. Hồ sơ hay vướng ở phần xây thêm: tum nới quá 30% bị tính thành một tầng, sân thượng quây vách lợp mái bị tính thành phòng. Chưa xây thì xin phép trước; đã xây rồi thì tháo phần vượt trước ngày đo vẽ.
Dưới đây là 9 tình huống hay gặp ở nhà phố TP.HCM, xếp theo từng giai đoạn: đang xây, xây xong chờ hoàn công, đã có sổ muốn làm thêm, và đi mua nhà. Mỗi tình huống nêu kết quả trước, việc cần làm ngay, rồi mới tới căn cứ pháp lý.
Tum bao nhiêu m² thì không bị tính thêm một tầng
Lấy diện tích sàn mái nhân với 30%. Sàn mái là mặt sàn bê tông trên cùng, nơi đặt tum và khoảng sân thượng. Phần mái phủ trên tum, văn bản gọi là sàn mái tum, nằm trong con số đó thì tum không bị tính là một tầng.
| Lô đất thường gặp | Sàn mái | Tum tối đa (30%) | Sân thượng còn lại |
|---|---|---|---|
| 4 x 15 m | 60 m² | 18 m² | 42 m² |
| 4 x 16 m | 64 m² | 19,2 m² | 44,8 m² |
| 5 x 20 m, xây 80% | 80 m² | 24 m² | 56 m² |
Bảng lấy sàn mái bằng diện tích lô cho dễ tính, dòng cuối lấy 80%. Nhà xin phép theo quy chế mới thường phải chừa khoảng lùi sau nên sàn mái nhỏ hơn; lấy đúng số trên bản vẽ giấy phép.
Con số 30% cũng là cách Khải Minh tính khi làm dự toán: tum mặc định lấy đúng 30% sàn. Ví dụ sàn 50 m² thì tum 15 m², 35 m² còn lại để làm sân thượng. Xây tum sát ngưỡng này đủ chỗ cho cầu thang, bồn nước, phòng kỹ thuật nhỏ mà nhà vẫn giữ đúng số tầng trong giấy phép.
Tại TP.HCM, anh chị cần để ý thêm vị trí và chiều cao. Quy chế quản lý kiến trúc đô thị mới của thành phố, hiệu lực từ 29/10/2026 thay Quyết định 56/2021/QĐ-UBND, ghi với nhà ở trong khu đô thị hiện hữu: tum thang lùi tối thiểu 3,5 m so với chỉ giới xây dựng và cao tối đa 3 m, tính từ sàn mái tới đỉnh mái tum. Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, diện tích tum vẫn được cộng vào tổng diện tích sàn của nhà, nên lúc đo vẽ hoàn công, tum được đo và thể hiện như một mặt sàn riêng.
Đang xây: hỏi trước khi nới tum
Tình huống 1: Thợ đề nghị nới tum ra để làm phòng thờ
Làm phòng thờ trên cùng là nhu cầu rất phổ biến, nhất là những nhà có người lớn tuổi ở cùng. Thông tư 34/2026/TT-BXD mô tả tum là tầng trên cùng dùng để bao che lồng cầu thang, giếng thang máy, thiết bị công trình và lối lên mái. Ngưỡng để tum không bị tính tầng lại chỉ đo bằng diện tích. Vậy nên chỗ cần giữ là kích thước tum, còn bàn thờ đặt gọn trong phần tum thì hồ sơ vẫn khớp.
Nới tum quá 30% sàn mái đồng nghĩa với tăng thêm một tầng, trường hợp bắt buộc xin điều chỉnh giấy phép theo Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nếu bị kiểm tra lúc đang xây, phần việc đó phải dừng, chủ nhà bị phạt 15 đến 20 triệu đồng, và trong 35 ngày kể từ quyết định xử phạt phải có giấy phép điều chỉnh trong tay. Lô đất còn chỉ tiêu tầng theo quy hoạch thì xin được và làm tiếp; lô đã chạm số tầng tối đa, hoặc quá hạn 35 ngày, thì phải tự đập bỏ phần nới.
Xây xong, chờ hoàn công tum
Tình huống 2: Tum xây đúng giấy phép, dưới 30% sàn mái
Tình huống 3: Tum to hơn bản vẽ nhưng vẫn dưới 30% sàn mái
Nhiều chủ nhà lo thái quá ở điểm này. Khoản 15 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP nêu rõ: phần xây khác giấy phép mà nằm ngoài diện phải xin điều chỉnh thì được loại khỏi hành vi sai phép và miễn phạt. Điều kiện là phần nới giữ nguyên số tầng, kết cấu chính và hình thức các mặt đứng so với bản vẽ. Tum đẩy ra sát mặt tiền làm đổi kiến trúc mặt ngoài, mà TP.HCM đã có quy chế quản lý kiến trúc, thì lại thuộc diện phải điều chỉnh.
Tình huống 4: Tum nới vượt 30% sàn mái lúc xây, nay nhà đã ở
Lấy lô 4 x 16 m: sàn mái 64 m², tum được tối đa 19,2 m². Nới tum hết bề ngang 4 m, sâu 7 m để làm phòng thờ lớn, diện tích thành 28 m², chiếm 43,8% sàn mái. Chỉ chênh chưa tới 9 m² mà căn trệt 2 lầu trên giấy phép thành nhà 4 tầng ngoài đời.
Nhiều người nghĩ cứ nộp phạt là xong. Nghị định 339/2026/NĐ-CP chỉ mở đường xin giấy phép điều chỉnh khi công trình đang thi công. Phần sai phải điều chỉnh mà đã xây xong thì biện pháp ghi trong nghị định là buộc phá dỡ, và theo Luật Xử lý vi phạm hành chính, quá thời hiệu phạt tiền 02 năm vẫn có thể bị buộc khắc phục. Cách xử lý các kiểu lệch khác có ở bài hoàn công nhà xây sai phép.
Hoàn công sân thượng: để trống, lợp mái hay quây thành phòng
Sân thượng không có điều khoản khống chế riêng như tum. Cách xét dựa vào việc khu vực này có phát sinh thêm diện tích sàn, thêm tầng hay thay đổi mặt ngoài nhà so với giấy phép. Ba tình huống dưới đây xếp từ dễ đến khó xử lý.
Tình huống 5: Sân thượng để trống, có lan can, bồn cây, giàn hoa
Tình huống 6: Sân thượng lợp mái che, bốn phía để thoáng
Câu hỏi lợp mái tôn có cần giấy phép đã có bài riêng: lợp mái tôn sân thượng có phải xin phép. Trong bảng giá xây dựng phần thô của Khải Minh, sân thượng để trống tính 50% diện tích, phần có mái che tính đủ 100% như một sàn: chi phí xây và hồ sơ đều đổi khi sân thượng có mái.
Tình huống 7: Sân thượng quây vách, lợp mái thành phòng
Đây là tình huống bài bản vẽ hoàn công nhà ở 2026 của Khải Minh lấy làm ví dụ: giấy phép thể hiện sân thượng hở, gia đình đã xây vách và mái để làm phòng. Kỹ thuật viên đo vẽ phải thể hiện đủ phòng đó. Giấu đi thì hồ sơ lệch với nhà thật, sau này mua bán, thế chấp sẽ lộ ra.
Đã có sổ, muốn xây thêm tum hoặc phòng trên sân thượng
Tình huống 8: Nhà đã ghi trên sổ, nay muốn xây thêm tum hoặc phòng trên sân thượng
Phần sửa chữa được miễn phép theo Luật Xây dựng 2025 chỉ gồm việc sửa bên trong nhà, hoặc sửa mặt ngoài phía không giáp đường ở khu vực có quản lý kiến trúc, giữ nguyên công năng và an toàn kết cấu chịu lực. Dựng thêm tum, đổ sàn hay quây phòng trên sân thượng đều chạm kết cấu và tăng diện tích nên nằm ngoài phần miễn. Xây khi chưa có giấy phép, cá nhân bị phạt 30 đến 40 triệu đồng; phần đã xây xong bị buộc phá dỡ, còn đang xây thì phải dừng và chỉ được làm tiếp khi có giấy phép trong 35 ngày. Hồ sơ và thời gian xin phép có ở trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng.
Mua nhà có tum, sân thượng chưa có trong sổ
Tình huống 9: Nhà rao bán có tum rộng, sân thượng đã quây phòng, sổ chỉ ghi phần cũ
Người bán thường nói nhà xây lâu rồi, không ai phạt nữa. Cách nói đó chỉ đúng một nửa: sau 02 năm thì hết bị phạt tiền, còn biện pháp buộc tháo dỡ phần xây sai vẫn có thể được dùng. Lúc công chứng sang tên, nhà nước chỉ công nhận phần có trong sổ. Phần tum hay phòng cơi nới thêm trên sân thượng thì người mua tự chịu rủi ro.
Hỏi nhanh về hoàn công tum, sân thượng
Hoàn công tum có cần làm thủ tục riêng không?
Tum nằm trong cùng hồ sơ hoàn công, đăng ký nhà như các tầng khác, không có thủ tục riêng. Điều cần là tum khớp giấy phép: kích thước, vị trí, chiều cao, và sàn mái tum không quá 30% sàn mái.
Tầng tum có tính là một tầng không?
Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, tầng tum được loại khỏi số tầng cao khi sàn mái tum chiếm tối đa 30% diện tích sàn mái. Vượt 30% thì tum được tính là một tầng.
Sân thượng có được tính là một tầng không?
Sân thượng để trống là mặt sàn mái lộ thiên; cách tính số tầng đếm các tầng có sàn và mái bao che, kể cả tum. Sân thượng bị quây vách, lợp mái thành phòng thì thành diện tích sàn mới và có thể làm nhà thêm một tầng so với giấy phép.
Tum được xây tối đa bao nhiêu m², cao bao nhiêu?
Diện tích sàn mái tum tối đa 30% sàn mái, ví dụ sàn mái 64 m² thì tum tối đa 19,2 m². Ở TP.HCM, quy chế kiến trúc hiệu lực 29/10/2026 ghi với nhà ở trong khu đô thị hiện hữu: tum thang lùi tối thiểu 3,5 m so với chỉ giới xây dựng và cao tối đa 3 m tính từ sàn mái tới đỉnh mái tum.
Xây tum vượt giấy phép bị phạt bao nhiêu?
Tum vượt 30% sàn mái làm nhà thêm một tầng, là thi công sai nội dung giấy phép. Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cá nhân bị phạt 15 đến 20 triệu đồng và buộc phá dỡ phần vi phạm nếu đã xây xong; đang xây thì phải dừng, và trong 35 ngày kể từ quyết định xử phạt phải có giấy phép điều chỉnh.
Trước buổi đo vẽ: chụp 4 thứ này
Gom đủ bốn thứ dưới đây là biết ngay căn nhà rơi vào tình huống nào, trước khi tốn tiền đo vẽ.
| Chụp gì | Để biết điều gì |
|---|---|
| Trang giấy phép và bản vẽ mặt bằng tầng mái | Tum được duyệt bao nhiêu m², sân thượng có mái hay không |
| Tum từ hai góc, có thước dây kéo theo cạnh dài | Tum thật so với 30% sàn mái |
| Toàn cảnh sân thượng, kể cả mái che, vách quây | Mái thoáng hay đã thành phòng |
| Mặt tiền nhìn từ đường | Tum có lùi đúng, mặt ngoài có đổi so với bản vẽ |
Cập nhật ngày 10/11/2026 theo văn bản đang có hiệu lực: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 339/2026/NĐ-CP, Thông tư 34/2026/TT-BXD và quy chế quản lý kiến trúc đô thị TP.HCM hiệu lực 29/10/2026. Mức phạt ghi cho cá nhân, nhà ngoài khu vực bảo vệ di tích.
