Chi phí hoàn công nhà 3 tầng ở TP.HCM năm 2026 gồm hai phần. Phần nộp nhà nước chỉ từ 780.000 đồng đến 2,03 triệu đồng, vì nhà ở riêng lẻ do gia đình tự xây được miễn lệ phí trước bạ. Phần còn lại là tiền đo vẽ, làm hồ sơ trả cho đơn vị mình thuê, cộng tiền phạt nếu nhà xây khác giấy phép.
Bảng dưới tách từng khoản, ghi rõ ai thu và văn bản nào quy định. Cuối bài là phép tính trọn cho một căn trệt, 2 lầu, sân thượng có tum, tổng 225 m² sàn, để đặt cạnh báo giá anh chị đang cầm.
Bảng chi phí hoàn công nhà 3 tầng: khoản nào, ai thu, bao nhiêu
Sáu khoản dưới đây là tất cả những gì có thể xuất hiện trong hồ sơ đưa căn nhà mới xây vào sổ, với đất đã có sổ và nhà đã có giấy phép. Bốn khoản đầu thuộc phần nhà nước, trong đó khoản 1 và khoản 4 bằng 0 với nhà tự xây trên đất ở. Khoản thứ năm là tiền dịch vụ. Khoản cuối chỉ có khi nhà xây khác phép.
| Khoản | Ai thu | Mức năm 2026 | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| 1. Lệ phí trước bạ nhà | Cơ quan thuế | Miễn với nhà ở riêng lẻ gia đình tự xây | Khoản 11 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP |
| 2. Phí thẩm định hồ sơ | Văn phòng đăng ký đất đai | 730.000 đến 1.930.000 đ/hồ sơ, tùy loại hồ sơ được xếp | Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND TP.HCM |
| 3. Lệ phí cấp, xác nhận giấy chứng nhận | Văn phòng đăng ký đất đai | 50.000 đến 100.000 đ | Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND TP.HCM |
| 4. Thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất | Cơ quan thuế | 0 đ khi đất đã là đất ở, chưa mua bán hay tặng cho | Chỉ phát sinh khi chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích đất |
| 5. Đo vẽ sơ đồ nhà, lập và nộp hồ sơ | Đơn vị chủ nhà thuê | Theo báo giá, tính trên diện tích sàn đo thật | Hợp đồng dịch vụ |
| 6. Phạt khi xây khác giấy phép | UBND phường | Cá nhân 15 đến 20 triệu đồng | Điều 25 khoản 6 và Điều 5 khoản 4 Nghị định 339/2026/NĐ-CP |
Mức phí, lệ phí áp ở khu vực TP.HCM cũ, đối chiếu ngày 10/11/2026. Số chốt cho từng hồ sơ là số in trên thông báo nộp tiền.
Cộng ba khoản nhà nước, một căn 3 tầng đúng phép tốn từ 780.000 đến 2.030.000 đồng. Con số 15 đến 30 triệu, có nơi ghi tới 50 triệu, hay gặp trong các bảng giá trên mạng là giá dịch vụ hoặc đã gồm tiền phạt; tiền nộp nhà nước chỉ chiếm phần rất nhỏ trong đó.
Lệ phí trước bạ khi hoàn công nhà 3 tầng: khoản nghe lớn nhất lại được miễn
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tự xây theo hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ thuộc diện miễn lệ phí trước bạ. Quy định nằm ở khoản 11 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lần sửa năm 2025 bằng Nghị định 175/2025/NĐ-CP giữ nguyên khoản này.
Hồ sơ vẫn đi qua cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉ là phần trước bạ ghi miễn. Đây là chỗ nhiều chủ nhà lo nhất, vì nghĩ phải nộp theo giá trị căn nhà vài tỷ.
Nếu phải nộp thì bao nhiêu: phép tính để thấy khoản tiền được miễn
Công thức: diện tích sàn × giá 1 m² nhà xây mới theo bảng giá của TP.HCM × tỷ lệ chất lượng còn lại × 0,5%. TP.HCM đang dùng Quyết định 66/2024/QĐ-UBND: nhà liền kề 2 đến 4 tầng, khung, sàn, mái bê tông cốt thép là 8.821.000 đ/m², đã gồm VAT.
Với căn 225 m² sàn, nhà mới xây: 225 × 8.821.000 × 0,5% = 9.923.625 đồng. Đó là số tiền chủ nhà tự xây được miễn. Trên mạng có trang tính khoản này theo giá đất, có trang ghi mức 1%; cả hai cách đều khác với văn bản.
Phí thẩm định và lệ phí cấp giấy: hai khoản nhỏ nộp khi làm hồ sơ
Hai khoản này cộng lại chưa tới 2,1 triệu đồng. Mức cụ thể tùy cách Văn phòng đăng ký đất đai xếp hồ sơ của anh chị vào dòng nào trong biểu phí.
| Dòng trong biểu phí | Mức thu |
|---|---|
| Đăng ký thay đổi, xác nhận trên sổ đã cấp | 710.000 đ/hồ sơ + 20.000 đ/thửa |
| Đăng ký thay đổi có cấp sổ mới | 950.000 đ/hồ sơ + 70.000 đ/thửa |
| Chứng nhận tài sản lần đầu, hồ sơ đơn lẻ, khu vực quận cũ | 1.900.000 đ/hồ sơ + 30.000 đ/thửa |
| Lệ phí: xác nhận thay đổi trên sổ có đất và nhà | 50.000 đ/lần |
| Lệ phí: cấp sổ mới có tài sản gắn liền với đất | 100.000 đ/giấy |
Phí thẩm định theo Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND (hiệu lực 01/6/2023), lệ phí theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND của HĐND TP.HCM, mức cho hộ gia đình, cá nhân. Tiền in giấy, quét hồ sơ thu riêng, vài chục nghìn đồng.
Thời gian giải quyết đăng ký nhà trên thửa đất đã có sổ là tối đa 08 ngày làm việc, theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND của TP.HCM. Số ngày đó chưa tính thời gian xác định và nộp nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo nếu phải đo lại thửa. Cách đếm từng chặng có ở bài thời gian hoàn công nhà ở.
Tiền đo vẽ và làm hồ sơ: tính theo diện tích sàn đo thật
Đây là khoản lớn nhất trong một hồ sơ đúng phép, và là khoản chênh nhau nhiều nhất giữa các nơi báo giá. Đơn vị làm hồ sơ đo từng tầng, vẽ sơ đồ nhà theo hiện trạng, đối chiếu với giấy phép, rồi nộp và theo dõi đến khi nhà lên sổ.
Diện tích đem ra tính là diện tích đo được trên nhà thật. Tầng lửng, tum thang, phần mái che trên sân thượng đều được đo và ghi vào, dù có hay không có trong bản vẽ xin phép. Con số này khác diện tích trong hợp đồng thi công, vốn quy đổi sân, mái theo hệ số để tính tiền xây.
| Tổng diện tích sàn | Giá dịch vụ hoàn công Khải Minh |
|---|---|
| Từ 500 m² trở lên | 500.000 đ/m² sàn |
| Dưới 500 m² | Báo trọn gói sau khi xem sổ, giấy phép và nhà |
Gồm tư vấn, khảo sát đo vẽ, lập hồ sơ, hỗ trợ trích lục và nộp hồ sơ đăng ký nhà theo hợp đồng. VAT, phí, lệ phí nhà nước và việc xử lý phát sinh ghi riêng trong báo giá.
Nhà 3 tầng của gia đình gần như luôn dưới 500 m² sàn, nên giá chốt theo từng hồ sơ: nhà đúng phép, đủ giấy tờ thì ít việc; nhà có phần lệch, thiếu bản vẽ, sổ ghi căn nhà cũ đã phá thì nhiều việc hơn. Phạm vi công việc chi tiết có ở bài đo vẽ hoàn công nhà ở TPHCM.
2. Diện tích tính tiền là diện tích đo thật hay diện tích trong hợp đồng xây?
3. Nếu nhà có phần khác giấy phép, việc xử lý tính vào giá hay báo thêm?
Khoản làm đội chi phí hoàn công: nhà xây khác giấy phép
Một hồ sơ đúng phép tốn vài triệu tiền nhà nước. Một hồ sơ có phần xây khác phép có thể tốn thêm 15 đến 20 triệu tiền phạt, chưa kể tiền sửa nếu phải sửa. Với nhà 3 tầng, chỗ hay lệch nhất nằm ở trên cùng.
| Chỗ hay lệch ở nhà 3 tầng | Thường gặp |
|---|---|
| Sân thượng | Lợp mái che kín, quây vách thành phòng, bản vẽ phép chỉ có sân trống |
| Tum thang | Làm rộng hơn để thêm phòng thờ, kho, phòng giặt |
| Tầng lửng | Thêm lửng hoặc nới lửng ra gần kín mặt sàn |
| Ban công, mái đón | Đua ra xa hơn số ghi trong giấy phép |
Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026, thay Nghị định 16/2022) phạt thi công nhà ở riêng lẻ sai nội dung giấy phép xây mới, ngoài khu bảo vệ di tích, từ 30 đến 40 triệu đồng với tổ chức; cá nhân chịu một nửa, tức 15 đến 20 triệu. Trường hợp xây không phép, cá nhân bị phạt 30 đến 40 triệu đồng. Phần sai còn phải xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trước khi tính chuyện ghi vào sổ.
Vì vậy, anh chị nên đo và đối chiếu hiện trạng với giấy phép trước khi thuê dịch vụ, để biết nhà mình thuộc trường hợp nào. Cách xử lý từng kiểu lệch có ở bài hoàn công nhà xây sai phép.
Ví dụ tính trọn chi phí hoàn công một căn nhà 3 tầng 225 m² sàn
Căn giả định: đất đã có sổ hồng ghi đất ở, giấy phép xây nhà trệt, 2 lầu, sân thượng có tum. Mỗi sàn 70 m², tum 15 m², tổng 225 m² sàn, khung, sàn, mái bê tông cốt thép. Chủ nhà là hai vợ chồng, nhà để ở.
Đọc phiếu này theo chiều ngược: tiền nhà nước của căn 225 m² sàn chưa tới 2,1 triệu đồng, khoản trước bạ gần 10 triệu được miễn hẳn. Phần quyết định tổng tiền là khối lượng hồ sơ và việc nhà có lệch phép hay không. Báo giá nào gộp tất cả thành một con số thì nên xin bản tách từng dòng như trên.
Nếu căn có thêm tầng lửng, cộng diện tích lửng vào tổng sàn. Nếu sổ vẫn ghi căn nhà cũ đã phá, hồ sơ phải ghi thay đổi nhà trên sổ; mức phí thẩm định theo dòng mà Văn phòng đăng ký đất đai xếp cho hồ sơ.
Hỏi nhanh về chi phí hoàn công nhà
Hoàn công nhà hết bao nhiêu tiền?
Với nhà ở riêng lẻ 3 tầng đúng phép trên đất đã có sổ, tiền nộp nhà nước khoảng 780.000 đến 2.030.000 đồng, gồm phí thẩm định và lệ phí cấp giấy. Lệ phí trước bạ được miễn. Cộng thêm tiền đo vẽ, làm hồ sơ theo báo giá, và tiền phạt nếu nhà xây khác giấy phép.
Hoàn công nhà 3 tầng có phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% không?
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tự xây theo hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ được miễn lệ phí trước bạ theo khoản 11 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Mức 0,5% áp cho các trường hợp khác, ví dụ khi mua nhà.
Chi phí hoàn công nhà ở năm 2026 có gì mới?
Từ 26/8/2026 mức phạt xây khác giấy phép theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP: cá nhân 15 đến 20 triệu đồng với nhà ở riêng lẻ. Từ 01/7/2026 TP.HCM áp Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, đăng ký nhà trên đất đã có sổ tối đa 08 ngày làm việc. Mức giảm 10% lệ phí trước bạ từ 15/8/2026 dành cho nhà, đất nhận chuyển nhượng.
Cách tính chi phí hoàn công nhà như thế nào?
Tách ba nhóm. Tiền nhà nước: phí thẩm định cộng lệ phí cấp giấy, xem trên thông báo nộp tiền. Tiền dịch vụ: đo vẽ, lập, nộp hồ sơ, tính theo diện tích sàn đo thật. Tiền phát sinh: phạt và sửa nếu nhà khác giấy phép. Cộng ba nhóm là ra tổng.
Có nên hoàn công nhà sau khi xây xong?
Nên làm sớm. Nhà chưa được ghi vào sổ vẫn ở được, nhưng vướng ngay khi cần bán, thế chấp vay ngân hàng hay tặng cho con. Làm khi nhà vừa xây xong, giấy phép và bản vẽ còn đủ, thì ít việc phải bổ sung nhất.
Cập nhật ngày 10/11/2026 theo văn bản đang có hiệu lực. Mức thu cho từng hồ sơ căn cứ thông báo của cơ quan tiếp nhận.
