Quy định về mật độ xây dựng và khoảng lùi trong giấy phép xây dựng TPHCM là vấn đề được gia chủ và các nhà đầu tư quan tâm đến khi tiến hành xây dựng nhà, căn hộ hoặc biệt thự. Thật vậy, để hoàn thiện một công trình như mong muốn, ngoài việc sở hữu mẫu thiết kế nhà thì gia chủ cần tìm hiểu về mật độ xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng am hiểu về vấn đề này, nhiều người còn thắc mắc mật động xây dựng là gì? Quy định mật độ ra sao? Tất cả sẽ có trong bài viết sau đây, hãy cùng Xây dựng Khải Minh theo dõi nhé!
Mật độ xây dựng là gì?
Khi xây dựng bất cứ một công trình nào cũng cần phải dựa trên:
- Bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng.
- Bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng.
Mật độ xây dựng được căn cứ vào quyết định và thực hiện theo một quy trình rõ ràng
Bởi vậy, mật độ xây dựng sẽ được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Bạn có thể hiểu đơn giản:
- Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà trên tổng diện tích lô đất của bạn. Và không bao gồm diện tích của các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời,…
- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà nhà trên tổng diện tích toàn khu đất, bao gồm sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng của ngôi nhà trong khu đất đó.
- Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn ngôi nhà (không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất.
Nhiều chủ đầu tư thắc mắc tại sao cần nắm được quy định về mật độ xây dựng và khoảng lùi trong giấy phép xây dựng TPHCM. Đơn giản đây là quy định của nhà nước, cần tuân thủ theo để đảm bảo kiến trúc phù hợp với không gian từng khu vực, xây theo giấy phép xây dựng để dễ dàng hoàn công.
Tìm hiểu cách chừa mật độ xây dựng mới nhất tại khu vực TP HCM
Điều kiện tiên quyết trong quy định về mật độ xây dựng và khoảng lùi trong giấy phép xây dựng TPHCM đó là khoảng lùi sau nhà hay còn gọi là đuôi đất. Khoảng lùi này được chừa theo quy định và được ưu tiên tận dụng làm sân sau thay vì giếng trời hoặc thông tầng.
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định sau:
Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:
- Trường hợp D ≥ 16m: công trình phải chừa sân sau tối thiểu 2m.
- Trường hợp 9m ≤ D < 16m: công trình phải chừa sân sau tối thiểu 1m.
- Trường hợp D < 9m: khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.
Khoảng lùi của các công trình được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình
Ví dụ cho ngôi nhà có diện tích đất 4x18m (Thuộc trường hợp D> 16m) bắt buộc lùi công trình tối thiểu 2m.
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình tại TPHCM
Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng và khoảng lùi trong giấy phép xây dựng TPHCM. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới.
- Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới
|
Chiều rộng lộ giới L (m) |
Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 |
Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) |
|||||
|
Tầng 3 |
Tầng 4 |
Tầng 5 |
Tầng 6 |
Tầng 7 |
Tầng 8 |
||
|
L ≥ 25 |
7 |
- |
- |
21.6 |
25 |
28.4 |
31.8 |
|
L ≥ 20 |
7 |
- |
- |
21.6 |
25 |
28.4 |
31.8 |
|
12 ≤ L < 20 |
5.8 |
- |
17 |
20.4 |
23.8 |
27.2 |
- |
|
12 ≤ L < 20 |
5.8 |
- |
17 |
20.4 |
23.8 |
- |
- |
|
3.5 ≤ L < 7 |
5.8 |
13.6 |
17 |
- |
- |
- |
- |
|
L < 3.5 |
5.8 |
11.6 |
- |
- |
- |
- |
|
- Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0.9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Bên cạnh những quy định trên, chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề sau:
- Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng.
- Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng.
- Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu.
- Đối với các con đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.
Quy định về mật độ xây dựng giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán khi xây dựng
Nguyên tắc cần tuân thủ để đảm bảo mật độ xây dựng TPHCM
Để đảm bảo quy định về mật độ xây dựng và khoảng lùi trong giấy phép xây dựng TPHCM, chủ nhà cần đặc biệt lưu ý một số điểm như sau:
- Kiểm tra vị trí lô đất có nằm trong vị trí quy hoạch chung của đô thị hay không: Nếu quy định chung của khu đô thị hay tuyến đường đã có quy định rõ về chiều cao tầng, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng thì tất các các lô đất tại vị trí đó phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã có. Chủ nhà nên xác nhận thông tin quy hoạch lô đất trên phòng Địa Chính của Quận/ Huyện để xác nhận.
- Kiểm tra mật độ xây dựng tối đa của lô đất và số tầng tối đa được phép xây dựng: Đây là thông tin rất quan trọng tất cả chủ nhà cần biết (dựa vào diện tích thực tế của lô đất, mục đích sử dụng của công trình và vị trí của lô đất trong quy hoạch chung của khu đô thị hay khu dân cư.)
Bên cạnh đó, sau đây là một số điều trong quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng có liên quan đến mật độ xây dựng, chủ nhà có thể tham khảo:
Những quy định khi xây dựng kiến trúc giúp chủ đầu tư tiết kiệm chi phí và thời gian
Hệ số sử dụng đất
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD có nêu khái niệm về hệ số sử dụng đất của một công trình xây dựng. Theo đó, hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồm cả tầng hầm) trên tổng diện tích toàn bộ lô đất.
Hệ số sử dụng đất ra đời nhằm mục đích giới hạn số tầng được phép xây dựng trong khu đất tương ứng với mật độ xây dựng được phép. Lô đất ngoài đảm bảo mật độ xây dựng tối đa như mục 3.1 thì cần hệ số sử dụng đất không vượt quá 7. Công thức tính hệ số sử dụng đất tổng quát như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Để có hình dung cụ thể hơn, chủ nhà có thể tham khảo ví dụ về tính hệ số sử dụng đất như sau: Một căn nhà được xây dựng trên quỹ diện tích 80m2, gồm có 5 tầng; tổng diện tích lô đất là 100m2 thì hệ số sử dụng đất là: (80 x 5) : 100 = 4.
Quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường
Công trình vừa phải tuân thủ mật độ xây dựng vừa cần đảm bảo quy định về các chi tiết kiến trúc của khu phố. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, các chi tiết kiến trúc của nhà ở riêng lẻ do đồ án thiết kế và quy hoạch kiến trúc ở từng địa phương quy định.
Chỉ giới đường đỏ trong xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc tính toán mật độ xây dựng
Một số trường hợp đặc biệt được nêu ra như sau:
- Chỉ giới xây dựng trùng với đường chỉ đỏ: Các chi tiết kiến trúc của công công trình nhà phố phải đảm bảo an toàn, không làm cản trở đến giao thông và các hạ tầng kỹ thuật xung quanh. Ngoài ra, các chi tiết kiến trúc cũng cần thống nhất để giữ gìn cảnh quan khu phố và tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy.
- Chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ: Các chi tiết kiến trúc trang trí không được vượt quá chỉ giới đường đỏ; đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố.
Như vậy, bài viết trên đã cung cấp cho chủ đầu tư thông tin chi tiết về quy định về mật độ xây dựng và khoảng lùi trong giấy phép xây dựng TPHCM. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với chuyên gia của Xây dựng Khải Minh để được giải đáp và đồng hành trên hành trình xây nhà bạn nhé!
----------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN TVGS THIẾT KẾ XÂY DỰNG KHẢI MINH
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
- Youtube: https://www.youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
