Bạn có chắc thủ tục cấp phép xây dựng của mình sẽ được phê duyệt ngay lần đầu? Bạn nghĩ có bản thiết kế là đủ để nộp hồ sơ, hay xây móng trước khi có phép sẽ không sao? Rất nhiều chủ đầu tư đã mất hàng tháng trời, thậm chí chịu phạt hàng trăm triệu đồng, chỉ vì những quan niệm sai lệch như vậy khi làm thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng. Do đó, bài viết này, Xây dựng Khải Minh sẽ cung cấp những thông tin mới nhất về thủ tục cấp phép xây dựng tòa nhà cao tầng, giúp bạn có thêm kiến thức và tự tin hơn trong quá trình thực hiện dự án.
Tìm hiểu về hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà cao tầng
Căn cứ Điều 95, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thủ tục cấp phép xây dựng cho nhà cao tầng bao gồm:
- Đơn xin cấp phép xây dựng tòa nhà cao tầng theo mẫu quy định.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng (sổ đỏ).
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế cơ sở đã được tổ chức tư vấn đủ điều kiện lập.
- Hồ sơ thẩm tra thiết kế về phòng cháy chữa cháy (PCCC).
- Văn bản thẩm định thiết kế xây dựng từ cơ quan chuyên môn (đối với công trình cấp I, cấp II).
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) nếu dự án thuộc diện bắt buộc.
- Giấy tờ chứng minh năng lực hành nghề của tổ chức, cá nhân thiết kế và thi công.
- Các văn bản khác (ý kiến các cơ quan chuyên môn nếu nằm gần công trình đặc biệt như di tích, trường học...).
Chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép xây dựng tòa nhà cao tầng
Những sai lầm phổ biến nhất khi làm thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng
Dưới đây là một số sai lầm phổ biến khi làm thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng mà chủ đầu tư cần lưu ý:
Chỉ cần nộp đầy đủ hồ sơ là sẽ được cấp phép
Đây là suy nghĩ dễ khiến chủ đầu tư chủ quan. Một bộ hồ sơ đầy đủ giấy tờ vẫn có thể bị từ chối nếu không đáp ứng các chỉ tiêu quy hoạch, chức năng sử dụng đất, pháp lý rõ ràng và các yếu tố kỹ thuật liên quan.
Thực tế nhiều dự án cao tầng tại TP.HCM bị trả hồ sơ dù có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vị trí không phù hợp với chức năng đất ở đô thị trong quy hoạch phân khu 1/2000.
Cơ quan chức năng không chỉ xem xét hồ sơ theo hình thức, mà còn kiểm tra chặt chẽ về pháp lý tòa nhà, đặc biệt:
- Tính phù hợp của công trình với quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt.
- Chức năng sử dụng đất: đất xây dựng phải đúng mục đích (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp…).
- Chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa, khoảng lùi.
- Yếu tố pháp lý đất đai: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hợp pháp, không tranh chấp, không nằm trong khu quy hoạch treo hoặc hành lang bảo vệ.
Đất đai của mình muốn xây bao nhiêu tầng cũng được
Đây là hiểu lầm nghiêm trọng khi làm thủ tục cấp phép xây dựng, dễ dẫn đến thiết kế sai và bị từ chối cấp phép. Trên thực tế, quy định xây dựng cao tầng phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
- Lộ giới (chiều rộng đường tiếp giáp): Đường càng lớn thì được phép xây cao hơn.
- Vị trí khu đất: khu vực trung tâm, giáp các công trình trọng điểm có thể bị hạn chế chiều cao.
- Khoảng lùi xây dựng: nhà càng cao thì yêu cầu khoảng lùi càng lớn.
- Chức năng công trình: nhà ở, văn phòng, khách sạn, thương mại – mỗi loại có giới hạn riêng.
- Quy định về không gian đô thị và kiểm soát bóng đổ, thông gió.
Chủ đầu tư cần nắm quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà cao tầng
Ở TP.HCM, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCVN 01:2021/BXD) và Quy chế quản lý kiến trúc đô thị, khu đất tiếp giáp đường dưới 6m thường chỉ được phép xây 4 tầng (chưa kể tầng hầm), trong khi tuyến đường trên 12m có thể xây từ 5–7 tầng tùy khu vực.
Bản vẽ thiết kế kiến trúc nào cũng có thể dùng để nộp xin phép
Sai lầm này thường xảy ra khi chủ đầu tư làm việc với kiến trúc sư tự do hoặc chưa có chứng chỉ hành nghề. Hồ sơ thiết kế trong thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở cao tầng phải tuân thủ mẫu quy định, đồng thời:
- Có dấu pháp nhân của tổ chức tư vấn thiết kế có đăng ký hoạt động.
- Có chữ ký và chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng.
- Phải phù hợp với các tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
Những bản vẽ nội bộ, sơ phác hoặc chưa được kiểm tra, thẩm định thường bị từ chối khi nộp hồ sơ.
Chưa cần giấy phép vẫn có thể thi công phần móng
Đây là hành vi vi phạm pháp luật xây dựng, có thể khiến chủ đầu tư bị xử phạt từ 60 triệu đến 1 tỷ đồng tùy quy mô công trình (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Ngoài ra, công trình có thể bị đình chỉ, cưỡng chế tháo dỡ phần đã xây sai phép.
Dù chỉ xây phần móng hoặc tường rào, nếu chưa có giấy phép xây dựng hợp lệ, đều bị xem là hành vi xây dựng trái phép.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ xem xét hồ sơ và tiến hành cấp giấy phép xây dựng đúng theo quy định
Giấy phép xây dựng có hiệu lực vô thời hạn
Nhiều chủ đầu tư ngỡ rằng sau khi hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng thì có thể bắt đầu thi công bất kỳ lúc nào. Tuy nhiên, theo Điều 99 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), giấy phép xây dựng có thời hạn khởi công trong vòng 12 tháng.
Nếu quá thời hạn mà chưa khởi công, chủ đầu tư phải xin gia hạn giấy phép – tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng. Nếu không thực hiện, giấy phép sẽ hết hiệu lực, buộc phải nộp lại hồ sơ xin cấp phép từ đầu.
Nhà cao tầng dưới 10 tầng thì thủ tục giống như nhà ở riêng lẻ
Điều này là không đúng. Theo quy định hiện hành, nhà cao tầng từ 7 tầng trở lên thường được xếp vào công trình cấp II trở lên, thuộc nhóm công trình dân dụng lớn. Vì vậy, các yêu cầu pháp lý cũng chặt chẽ hơn nhiều:
- Thẩm tra thiết kế: Bắt buộc phải có tổ chức độc lập đủ năng lực thẩm tra thiết kế về an toàn kết cấu, an toàn cháy nổ, thoát hiểm.
- Đánh giá tác động môi trường: Với công trình quy mô lớn, phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) được phê duyệt.
- Xin ý kiến cơ quan liên quan: Nếu công trình nằm gần di tích lịch sử, cơ sở y tế, trường học, cần có ý kiến của các cơ quan quản lý chuyên ngành.
Nắm được thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian
Dịch vụ xin cấp phép xây dựng nhà cao tầng uy tín
Nếu bạn đang chuẩn bị triển khai một công trình cao tầng, đặc biệt từ 7 tầng trở lên, đừng ngần ngại liên hệ với Xây dựng Khải Minh. Với kinh nghiệm thực chiến trong xin phép, thiết kế và thi công các công trình cao tầng tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam, chúng tôi sẽ giúp bạn tháo gỡ mọi vướng mắc pháp lý, đảm bảo dự án của bạn khởi công đúng kế hoạch và vững vàng theo thời gian.
Dịch vụ xin cấp phép xây dựng nhà cao tầng uy tín
Hy vọng, với thông tin chia sẻ ở trên, Xây dựng Khải Minh đã giúp quý bạn hiểu rõ hơn thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với Xây dựng Khải Minh qua số Hotline để được tư vấn và hỗ trợ tận tình nhất.
----------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN TVGS THIẾT KẾ XÂY DỰNG KHẢI MINH
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
- Youtube: https://www.youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
