Nghiệm thu phần thô là buổi chủ nhà đi kiểm khung bê tông, tường xây và đường điện nước âm trước khi đội hoàn thiện che chúng lại. Bài này xếp 12 điểm kiểm tra theo đúng đường đi, từ ngoài cổng lên tới sân thượng, mỗi điểm ghi cách đo và mức lệch phải gọi sửa. Đi hết 12 điểm, ghi lỗi vào biên bản kèm hạn sửa, rồi hãy chuyển tiền đợt.
Phạm vi phần thô mỗi hợp đồng ghi một kiểu. Đa số gồm móng, cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông, tường xây tô, mái và ống điện nước đi âm, như danh mục ở bài xây nhà phần thô gồm những gì. Cứ lấy phụ lục hợp đồng ra so trước: hạng mục nào nằm trong gói thì kiểm, hạng mục nào thuộc gói hoàn thiện thì để buổi sau.
Nghiệm thu phần thô cần mang theo gì
Một buổi sáng, có chỉ huy công trường đi cùng, và bộ đồ nghề dưới đây. Đa phần mượn được ngay tại công trường.
- Bản sao giấy phép xây dựng và bản vẽ kèm giấy phép; bản vẽ kết cấu, kiến trúc, điện nước đang dùng để thi công.
- Thước cuộn 5 m và thước nhôm thẳng dài 2 m (mượn cây thước tô của đội thợ).
- Dây dọi, hoặc nhờ thợ bắn lại tia laser họ dùng để xây tường.
- Búa nhỏ hoặc cán búa gỗ, đèn pin, một xô nước.
- Điện thoại để chụp ảnh từng lỗi, có cả cây thước trong khung hình.
- Bảng 12 điểm ngay bên dưới, chụp màn hình hoặc in ra để đánh dấu.
Bảng 12 điểm kiểm tra phần thô theo đường đi
| # | Đứng ở đâu | Kiểm gì | Gọi sửa khi |
|---|---|---|---|
| Ngoài cổng | |||
| 1 | Ngoài cổng | Hồ sơ phần đã bị che: biên bản thép từng sàn, ảnh trước khi đổ, phiếu bê tông | Sàn nào thiếu biên bản hoặc ảnh |
| 2 | Bên kia hẻm | Số tầng, chiều cao, ban công, cao độ nền so với giấy phép | Lệch giấy phép bất kỳ chỗ nào |
| Tầng trệt (lặp lại ở mỗi lầu) | |||
| 3 | Góc cột | Cột đứng thẳng, sàn nằm phẳng | Lệch hơn 5 mm trên mỗi mét |
| 4 | Từng cột, dầm | Rỗ, lộ thép, nứt trên mặt bê tông | Thấy thép, rỗ sâu tới đá, nứt xuyên |
| 5 | Ngửa lên trần | Mặt dưới sàn, dầm: nứt, ố nước, võng; kích thước dầm | Nứt có vệt nước, dầm nhỏ hơn bản vẽ quá 8 mm |
| 6 | Dọc tường | Vị trí, chiều dày tường, chỗ giáp cột, mặt tô | Gõ nghe bộp từng mảng, nứt dọc chân cột |
| 7 | Ô cửa | Kích thước ô cửa, lanh tô, lỗ chờ máy lạnh | Ô cửa lệch bảng cửa mà chưa ai ghi |
| 8 | Từng phòng | Đế âm điện, ống luồn, tủ điện | Thiếu đế, ống đi chéo, thiếu ảnh tuyến ống |
| 9 | Bếp, chỗ đặt bồn | Ống cấp thử áp, ống thoát đổ nước | Kim đồng hồ tụt, cổ ống rỉ nước |
| Đi lên | |||
| 10 | Cầu thang | Chiều cao từng bậc, khoảng trống trên đầu | Bậc cao thấp khác nhau thấy rõ |
| 11 | Nhà vệ sinh, ban công | Sàn hạ cốt, dốc về phễu, chống thấm nếu có trong gói | Nước đọng, trần tầng dưới ố |
| 12 | Sân thượng | Dốc về phễu thu, gờ chân tường, cổ ống; đo chiều cao nhà | Nước đọng thành vũng, phễu thu cao hơn mặt sàn |
Mức 5 mm và 8 mm lấy theo bảng 20 TCVN 4453:1995 (kết cấu bê tông toàn khối, quy phạm thi công và nghiệm thu), tiêu chuẩn còn hiệu lực ngày 10/11/2026.
Đứng ngoài cổng: hồ sơ và giấy phép (điểm 1, 2)
1. Hồ sơ của những phần đã nằm trong bê tông
Thép móng, thép sàn, ống đi trong sàn đã bị bê tông phủ kín từ lâu. Thứ duy nhất còn cho biết bên trong có gì là biên bản và ảnh chụp trước lúc đổ, nên xem giấy tờ trước khi bước vào nhà.
Khoảng thời gian để nhìn tận mắt lớp thép đó ngắn hơn nhiều người nghĩ. Ở căn nhà phố Bình Tân Khải Minh xây năm 2024, ảnh chụp lúc 16 giờ 50 ngày 30/09 cho thấy lưới thép sàn lầu 2 đã buộc kín cả mặt bằng. Đến 7 giờ 38 sáng hôm sau, ảnh tiếp theo là cảnh thợ kéo bạt trên mặt thép chuẩn bị đổ. Hai ảnh cách nhau chưa đầy 15 giờ, phần lớn là ban đêm. Chủ nhà muốn nhìn tận mắt thì hẹn trước với đội thợ một giờ cụ thể; ảnh và biên bản là thứ giữ lại được sau buổi đó.
Cách kiểm: xin xem biên bản nghiệm thu cốt thép của móng và từng sàn, ảnh lưới thép có ngày chụp, phiếu giao bê tông của mỗi lần đổ. Nếu hợp đồng có lấy mẫu bê tông, xin thêm kết quả nén: TCVN 4453:1995 điều 7.1.7 quy định mỗi tổ mẫu 3 viên, với khung cột, dầm, sàn cứ 20 m³ bê tông lấy một tổ. Cách đọc một tờ biên bản thép để ra số liệu cụ thể đã viết riêng ở bài biên bản nghiệm thu cốt thép.
Gọi sửa khi: sàn nào thiếu biên bản hoặc thiếu ảnh. Ghi tên sàn đó vào biên bản buổi kiểm với kết quả "chưa xác nhận", đừng ghi "đạt" cho đủ bảng.
2. Kích thước ngoài nhà so với giấy phép xây dựng
Đứng bên kia hẻm nhìn lên, đếm tầng, nhìn ban công, tum thang. Phần thô làm sai giấy phép thì đến lúc làm hoàn công mới vỡ lở, lúc đó phải đập bỏ sửa lại hoặc chịu phạt.
Cách kiểm: đối chiếu với bản vẽ kèm giấy phép, đừng dùng bản vẽ thi công vì bản này có thể đã sửa sau ngày xin phép. Đo cao độ nền tầng trệt so với mặt hẻm, độ vươn ban công, khoảng lùi tầng trên nếu giấy phép có ghi. Chiều cao cả nhà đo ở điểm 12, thả thước dây từ mép sân thượng xuống mặt hẻm.
Khải Minh làm cả hồ sơ xin phép lẫn hoàn công, và những chỗ dễ lệch nhất giữa giấy phép với thực tế công trình đã gom lại ở bài hoàn công nhà ở: 7 điểm cần đối chiếu giữa giấy phép và hiện trạng.
Gọi sửa khi: lệch giấy phép ở bất kỳ chỗ nào. Ghi lại số đo và hỏi hướng xử lý trước khi cho đội hoàn thiện vào, vì sửa lúc tường còn thô rẻ hơn lúc đã ốp lát.
Tầng trệt: kiểm tra khung bê tông, tường và điện nước (điểm 3 tới 9)
Bảy điểm này làm kỹ ở tầng trệt. Lên mỗi lầu, lặp lại nhanh hơn: đo hai cột góc, soi trần, đếm đế điện.
3. Cột đứng thẳng, sàn nằm phẳng
Cột lệch thì tường, khung cửa, tủ bếp lắp sau đều lệch theo. Bảng 20 của TCVN 4453:1995 cho phép mặt cột lệch khỏi phương thẳng đứng tối đa 5 mm trên mỗi mét chiều cao; tính trên cả chiều cao, kết cấu khung cột lệch tối đa 10 mm. Mặt sàn lệch khỏi phương ngang tối đa 5 mm trên mỗi mét theo mọi hướng; áp thước dài 2 m sát mặt bê tông thì sai lệch tối đa 8 mm.
Cách kiểm: thả dây dọi từ đỉnh cột, đo khoảng cách từ dây tới mặt cột ở trên và ở dưới, hiệu hai số là độ nghiêng. Mặt sàn: áp cây thước nhôm 2 m sát mặt bê tông, đo khe hở lớn nhất dưới thước; kê thêm thước thủy lên thước nhôm để xem sàn có nghiêng.
Gọi sửa khi: cột lệch hơn 5 mm trên một mét, khe dưới thước 2 m quá 8 mm, hoặc mặt sàn có chỗ trũng đọng nước khi lau.
4. Bề mặt bê tông cột, dầm, sàn
Mặt bê tông cho biết lúc đổ có được đầm kỹ không. Rỗ tổ ong, thấy đá, thấy thép là ba dấu hiệu phải dừng lại hỏi.
Cách kiểm: soi đèn pin dọc từng cột, nhất là chân cột và chỗ cột gặp dầm. Gõ nhẹ cán búa: tiếng chắc, đều là bình thường, tiếng rỗng là lớp ngoài bị bong. Thấy thép lộ ra mặt nghĩa là lớp bê tông bảo vệ đã thiếu; bảng 9 TCVN 4453:1995 chỉ cho lớp này ở cột, dầm sai lệch 5 mm so với thiết kế.
Gõ búa chỉ phát hiện được lỗi ở lớp ngoài. Thép bên trong đặt đủ hay thiếu thì búa không cho biết được, vì thế điểm 1 mới được xếp lên đầu.
Gọi sửa khi: thấy thép, rỗ sâu tới lớp đá, nứt chạy xuyên qua cột hoặc dầm, hoặc chỗ rỗ đã bị trát vá kín mà không có biên bản xử lý.
5. Mặt dưới sàn và dầm
Sàn trên đầu là chỗ chủ nhà ít nhìn nhất, cũng là chỗ thấm và võng lộ ra sớm nhất.
Cách kiểm: đứng giữa phòng, rọi đèn pin xiên lên trần tìm vết nứt và vệt ố nước. Căng một sợi dây giữa hai mép dầm để xem bụng dầm có võng. Đo bề rộng và chiều cao vài dầm chính, so với bản vẽ kết cấu: bảng 20 TCVN 4453:1995 cho tiết diện cấu kiện sai lệch tối đa 8 mm.
Gọi sửa khi: vết nứt có vệt nước đi kèm, dầm võng nhìn bằng mắt cũng thấy, hoặc dầm nhỏ hơn bản vẽ quá 8 mm.
6. Tường xây và lớp tô
Tường hay nứt nhất ở đúng chỗ giáp cột và đỉnh tường sát đáy dầm. Hai chỗ này lúc xây phải có thép râu, lưới chống nứt và chèn vữa kín.
Cách kiểm: đo chiều dày từng bức tường so với bản vẽ (tường 100 hay tường 200), xem vị trí tường có đúng phòng. Áp cây thước nhôm 2 m lên mặt tô theo nhiều hướng, soi khe sáng dưới thước; đây là cách kiểm mặt trát trong TCVN 9377-2:2012. Gõ cán búa theo ô bàn cờ: tiếng bộp là vữa tô đã bong khỏi tường. Mức sai lệch của tường gạch nay theo TCVN 4085:2025 (thay bản 2011). Hỏi đội thợ mức họ áp và ghi số đo thật vào biên bản.
Gọi sửa khi: gõ nghe bộp từng mảng lớn, nứt dọc theo chỗ tường gặp cột, khe dưới thước 2 m lớn hơn mức đội thợ đã cam kết.
7. Ô cửa, lanh tô, lỗ chờ
Cửa nhôm kính đặt theo số đo ô cửa thật. Ô cửa lệch phát hiện lúc này thì sửa bằng vài viên gạch, để tới lúc lắp cửa thì phải đặt lại cả bộ.
Cách kiểm: đo rộng và cao từng ô cửa, so với bảng cửa trong bản vẽ. Nhìn lanh tô trên đầu ô cửa có gác vào tường hai bên. Tìm các lỗ chờ: ống đồng và ống nước ngưng máy lạnh, ống thông gió bếp, ô chờ hộp kỹ thuật.
Gọi sửa khi: ô cửa lệch so với bảng cửa mà chưa ai ghi lại, hoặc thiếu lỗ chờ máy lạnh ở phòng có vẽ máy lạnh.
8. Đường điện âm
Ống điện nằm trong tường suốt đời căn nhà. Biết nó chạy đường nào thì sau này khoan treo tủ, treo tivi khỏi trúng dây.
Cách kiểm: đếm đế âm từng phòng so với bản vẽ điện: ổ cắm, công tắc, đèn. Đo độ cao các đế cùng loại, chúng phải bằng nhau. Xem vị trí tủ điện và ống chờ cho máy lạnh, máy nước nóng. Tường đã tô thì xin ảnh tuyến ống chụp trước khi tô, có thước trong khung hình. Ống chạy dọc hay đi ngang còn dễ đoán, ống chạy xéo thì phải có ảnh.
Gọi sửa khi: thiếu đế so với bản vẽ, ống đi chéo mà thiếu ảnh, hoặc tủ điện đặt khác chỗ đã thống nhất.
9. Ống nước cấp và ống thoát
Ống cấp nước rò dưới lớp gạch thì chỉ biết khi trần tầng dưới ố. Thử bây giờ tốn một buổi, sửa sau này phải đục cả mảng sàn.
Cách kiểm: ống cấp: đề nghị đội thợ bơm thử áp có gắn đồng hồ, ghi số áp lúc bắt đầu và lúc kết thúc, kim phải đứng yên suốt thời gian thử. Quy phạm nghiệm thu cấp thoát nước trong nhà là TCVN 4519:1988; số áp và thời gian thử lấy theo hồ sơ công trình, ghi thẳng lên biên bản. Ống thoát: đổ một xô nước vào từng phễu thu sàn, từng ống chờ lavabo, bồn cầu; nước phải rút nhanh, không trào ngược. Xuống tầng dưới soi cổ ống xuyên sàn xem có rỉ.
Gọi sửa khi: kim đồng hồ tụt trong lúc thử, nước rút chậm ở một phễu, hoặc cổ ống xuyên sàn ẩm nước.
Cầu thang và các lầu trên (điểm 10)
10. Cầu thang: bậc đều, trên đầu đủ chỗ
Bậc thang cao thấp không đều rất dễ làm cả nhà bước hụt chân mỗi ngày. Bậc đầu và bậc cuối hay lệch nhất, vì lúc đổ chưa trừ chiều dày lớp đá, gạch sẽ ốp lên.
Cách kiểm: đo chiều cao từng bậc bằng thước cuộn, ghi ra giấy, các số phải gần bằng nhau. Hỏi đội thợ lớp ốp bậc dày bao nhiêu để tính bậc đầu, bậc cuối sau khi ốp. Vừa đi lên vừa đưa tay lên đầu ở chỗ thang chui dưới dầm, xem có đủ chỗ cho người cao trong nhà. Nhìn thép chờ chân lan can.
Lên tới mỗi lầu, làm lại điểm 3 tới 9 theo cách rút gọn: dây dọi ở hai cột góc, đèn pin soi trần, đếm đế điện, đổ nước phễu thu.
Gọi sửa khi: chiều cao các bậc chênh nhau thấy rõ khi đo, hoặc đầu chạm dầm khi đi lên.
Nhà vệ sinh và sân thượng: nơi phần thô hay để lại thấm (điểm 11, 12)
11. Nhà vệ sinh, ban công
Sàn nhà vệ sinh thường đổ thấp hơn sàn phòng một đoạn (gọi là hạ cốt) để còn chỗ làm chống thấm, cán dốc và lát gạch. Đoạn hạ này thiếu thì nước từ nhà tắm tràn ra phòng.
Cách kiểm: đo chênh cao giữa sàn nhà vệ sinh và sàn phòng, so bản vẽ. Đổ nước xem có chảy về phễu thu. Nếu hợp đồng gộp chống thấm vào gói thô: xem góc chân tường, cổ ống có dán băng cản nước, lớp chống thấm quét lên chân tường, rồi ngâm nước thử và xuống tầng dưới soi trần. Từng bước kiểm chống thấm có ở bài chống thấm nhà vệ sinh trước khi lát gạch.
Gọi sửa khi: nước đọng thành vũng xa phễu, sàn nhà vệ sinh bằng sàn phòng trong khi bản vẽ có hạ cốt, hoặc trần tầng dưới có vệt ố sau khi ngâm thử.
12. Sân thượng, mái
Sân thượng hứng mưa trực tiếp, nên độ dốc và cổ ống ở đây quyết định căn nhà có dột hay không.
Cách kiểm: đổ vài xô nước ở góc xa phễu nhất, xem nước chảy về phễu thu. Chân tường bao phải có gờ bê tông cao hơn mặt sàn để nước không ngấm vào chân tường. Phễu thu đặt thấp hơn mặt sàn xung quanh, cổ ống chèn kín. Kiểm tra xong thì làm nốt phần đo ở điểm 2: thả thước dây từ mép sân thượng xuống mặt hẻm để đối chiếu chiều cao nhà với giấy phép.
Gọi sửa khi: nước đọng thành vũng, phễu thu cao hơn mặt sàn quanh nó, hoặc chân tường bao thiếu gờ chắn nước.
Ghi biên bản nghiệm thu phần thô trước khi chuyển tiền đợt
Buổi kiểm chỉ có giá trị khi kết quả nằm trên giấy. Đi hết 12 điểm thì ngồi lại với chỉ huy công trường ghi biên bản ngay tại chỗ.
- Ngày giờ, địa điểm, người có mặt. Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/07/2026, thay Nghị định 06/2021) Điều 22 yêu cầu biên bản nghiệm thu công việc có tên công việc, thời gian và địa điểm, thành phần, kết luận và chữ ký.
- Mỗi điểm một dòng với một trong ba kết quả: đạt, cần sửa, chưa xác nhận.
- Lỗi ghi đủ để người khác tìm lại: tầng, phòng, cột hay trục nào, số đo bao nhiêu, kèm ảnh có thước.
- Cách sửa, hạn sửa và ngày kiểm lại. Sửa xong kiểm lại rồi mới đổi dòng đó thành "đạt".
- Ảnh đặt tên theo tầng và phòng, lưu chung với biên bản, đừng để rời rạc trong nhóm Zalo.
Điều 10 của Nghị định 207/2026/NĐ-CP giao chủ nhà ở riêng lẻ tổ chức thi công, giám sát thi công. Với nhà dưới 7 tầng và có ít hơn 2 tầng hầm, Nghị định khuyến khích chủ nhà tổ chức giám sát, lập và lưu hồ sơ công trình theo đúng Nghị định; từ 7 tầng hoặc 2 tầng hầm trở lên thì bắt buộc. Với nhà phố hai, ba lầu, bộ biên bản này là căn cứ để đối chiếu nếu vài năm sau nhà nứt, thấm.
Tiền đợt nên gắn với mốc đã nghiệm thu, như cách chia đợt trong bài đơn giá xây dựng phần thô. Lỗi kết cấu và lỗi thấm nên sửa xong, kiểm lại rồi mới chuyển; lỗi nhỏ thì ghi hạn sửa vào biên bản. Điều khoản thanh toán theo mốc nghiệm thu nên có sẵn từ lúc ký hợp đồng xây dựng phần thô.
Biên bản ký xong là tới bước giao mặt bằng cho đội làm tiếp. Danh sách giấy tờ cần chuyển qua có ở bài bàn giao phần thô cho đội hoàn thiện.
Câu hỏi thường gặp về nghiệm thu phần thô
Nghiệm thu phần thô là gì, làm vào lúc nào?
Là buổi kiểm khung bê tông, tường xây, đường điện nước âm và các phần chống thấm có trong gói thô, làm khi nhà thầu báo xong phần thô và trước khi đội hoàn thiện ốp lát, sơn bả, đóng trần. Thép và ống trong sàn đã bị che từ trước, nên buổi này kiểm chúng qua biên bản và ảnh chụp trước lúc đổ bê tông.
Nghiệm thu phần thô cần kiểm tra những gì?
12 điểm theo đường đi: hồ sơ phần đã bị che; kích thước nhà so với giấy phép; cột thẳng, sàn phẳng; mặt bê tông; mặt dưới sàn và dầm; tường và lớp tô; ô cửa, lanh tô, lỗ chờ; điện âm; ống cấp và ống thoát; cầu thang; nhà vệ sinh, ban công; sân thượng.
Cột, sàn lệch bao nhiêu thì phải sửa?
Theo bảng 20 TCVN 4453:1995: mặt cột lệch khỏi phương thẳng đứng tối đa 5 mm trên mỗi mét chiều cao, cả chiều cao khung cột tối đa 10 mm; mặt sàn lệch khỏi phương ngang tối đa 5 mm trên mỗi mét; tiết diện cấu kiện sai lệch tối đa 8 mm. Vượt các mức này thì ghi vào biên bản và yêu cầu xử lý.
Chủ nhà ít hiểu kỹ thuật có tự nghiệm thu phần thô được không?
Được, với 12 điểm trong bài: đa số chỉ cần thước, dây dọi, búa nhỏ, đèn pin và một xô nước. Kết luận về kết cấu (nứt dầm, thép thiếu) nên để kỹ sư xem. Với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và có ít hơn 2 tầng hầm, Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP khuyến khích chủ nhà tổ chức giám sát, lập và lưu hồ sơ công trình.
Ai ký biên bản nghiệm thu phần thô?
Theo Điều 22 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, biên bản nghiệm thu công việc do người trực tiếp giám sát thi công của chủ đầu tư và người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu ký. Nhà phố không thuê tư vấn giám sát thì cách làm thường gặp là chủ nhà hoặc người chủ nhà ủy quyền đứng ký phía chủ nhà, vì Điều 10 của Nghị định này giao chủ nhà ở riêng lẻ tổ chức giám sát thi công.
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG KHẢI MINH JSC · 68/10D Trần Quang Khải, Phường Tân Định, TP.HCM · XayDungKhaiMinh.vn
