Nhà 4x16 3 tầng (trệt, 2 lầu, sân thượng có tum) xây kín đất được tính là 288 m² khi báo giá, vì móng, sân thượng, tum và mái đều được quy đổi vào. Theo bảng giá Khải Minh năm 2026, chi phí xây nhà 3 tầng cỡ này là: phần thô 1.209.600.000 đến 1.224.000.000 đồng, trọn gói tiết kiệm 1.872.000.000 đồng, trọn gói cơ bản 2.160.000.000 đến 2.448.000.000 đồng, đều chưa gồm VAT. Khung nhà ở cả ba phương án đều như nhau; tiền chênh nằm ở phần hoàn thiện và việc bên nào đứng ra lo phần đó.
Phần dưới tính từng bước: bóc tách diện tích tính giá, nhân với đơn giá, rồi xem nếu đổi sang móng cọc, thêm lửng hay thêm lầu thì chi phí xây nhà 3 tầng này tăng giảm ra sao.
Nhà 4x16 3 tầng ra 288 m² tính giá: bóc từng tầng
Ba sàn nhà 4x16 cộng lại chỉ có 192 m², nhưng báo giá nhân đơn giá với 288 m². Phần chênh lệch gồm móng, sân thượng, tum và mái. Các hạng mục này vẫn tốn sắt thép, bê tông và nhân công nên được quy đổi theo tỉ lệ phần trăm của diện tích sàn thật. Cách tính diện tích quy đổi này áp dụng chung cho cả gói xây thô lẫn xây trọn gói.
Căn nhà trong bài là kiểu hay gặp nhất ở TP.HCM: đất 4 x 16 m xây kín, trệt và 2 lầu, trên cùng là sân thượng có một tum nhỏ chiếm 30% mặt sàn (che cầu thang, làm phòng thờ), mái tum đổ bê tông, móng băng.
Thanh xanh đậm tính đủ 100%, thanh vàng tính thấp hơn 100%. Hệ số theo bảng Khải Minh đang dùng để báo giá năm 2026.
Hai phần làm tổng tăng nhiều nhất là móng (44,8 m²) và cụm sân thượng, tum, mái (51,2 m²). Sân thượng để trống chỉ tính một nửa vì hở trời, phần việc chủ yếu là sàn, tường lan can và chống thấm; tum có mái che và tường bao quanh nên tính đủ 100% như một sàn bình thường.
Một con số nữa nên ghi lại: tổng sàn có mái che của căn này là 211,2 m² (ba sàn và tum). Bảng giá phần thô xếp nhà từ 150 đến dưới 250 m² sàn vào mức cộng thêm 200.000 đến 250.000 đồng mỗi m², vì nhà nhỏ vẫn tốn giàn giáo, vận chuyển, chỉ huy công trường như nhà lớn. Mức cộng này có trong phép tính ở mục dưới.
Trong bài này, nhà 3 tầng được hiểu gồm trệt và 2 lầu. Nếu dự tính xây trệt 3 lầu (tức bốn tầng tính cả trệt), anh chị xem dòng "thêm một lầu" ở bảng so sánh cuối bài.
Chi phí xây nhà 3 tầng 4x16 theo 3 phương án vật tư
Với cùng diện tích 288 m², ba cách giao thầu cho ra ba mức ngân sách: phần thô 1.209.600.000 đến 1.224.000.000 đồng, trọn gói tiết kiệm 1.872.000.000 đồng, trọn gói cơ bản 2.160.000.000 đến 2.448.000.000 đồng. Đơn giá lấy theo bảng giá xây dựng Khải Minh năm 2026, chưa gồm VAT.
Đơn giá theo bảng giá xây dựng Khải Minh năm 2026 cho nhà phố hiện đại tại TP.HCM, chưa gồm VAT. Biệt thự có bảng đơn giá riêng.
Hai phương án trọn gói ở trên chưa cộng mức nhà nhỏ. Bảng giá ghi mức này ở phần thô; nếu áp cả cho trọn gói thì cộng thêm 57.600.000 đến 72.000.000 đồng, con số chốt nằm trong báo giá sau khi kỹ sư khảo sát lô đất.
Nhà mái ngói hoặc mặt tiền tân cổ điển thì phần thô tính 4.250.000 đồng/m² thay vì 4.000.000 đồng, căn này cộng thêm 72.000.000 đồng. Bảng đơn giá đầy đủ và mức cộng thêm cho từng cỡ nhà có trong bài xây nhà phần thô.
| Phương án | Tổng tiền (chưa VAT) | So với phương án 2 |
|---|---|---|
| 1. Phần thô | 1.209.600.000 đến 1.224.000.000 đ | thấp hơn 648.000.000 đến 662.400.000 đ, chưa có phần hoàn thiện |
| 2. Trọn gói tiết kiệm | 1.872.000.000 đ | mốc so sánh |
| 3. Trọn gói cơ bản | 2.160.000.000 đến 2.448.000.000 đ | cao hơn 288.000.000 đến 576.000.000 đ |
Căn 4 x 16 m, trệt 2 lầu, sân thượng, tum 30%, móng băng, mái bê tông trên tum: 288 m² tính giá.
Lấy phần thô rồi tự lo hoàn thiện: khi nào rẻ hơn trọn gói
Tự lo chỉ thực sự rẻ hơn khi tổng phần tự lo thấp hơn 648.000.000 đến 662.400.000 đồng. Đây là số tiền chênh giữa phương án 1 (đã tính mức nhà nhỏ) và phương án 2 (chưa tính) của căn này.
Khoản tự lo gồm hai phần việc chính. Thứ nhất là chi phí thiết kế và hồ sơ xin phép xây dựng: Khải Minh miễn phí bản vẽ và xin phép khi ký hợp đồng trọn gói chìa khóa trao tay; chỉ khoán phần thô thì khoản này nằm trong phần tự lo. Riêng phí làm hồ sơ xin phép theo biểu phí Khải Minh cho khu vực trung tâm TP.HCM, căn này tính 275,2 m² (ba sàn, sân thượng và tum) × 250.000 đồng = 68.800.000 đồng. Chi tiết từng bậc phí ghi tại trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng.
Thứ hai là toàn bộ phần hoàn thiện cho 211,2 m² sàn: gạch lát nền, gạch ốp, sơn, cửa, trần thạch cao, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, đá cầu thang, tủ bếp và tiền công thợ lắp đặt, cộng phí thiết kế kỹ thuật nếu phải thuê ngoài. Sau khi trừ phí hồ sơ xin phép, ngân sách còn lại cho nhóm việc này là 579.200.000 đến 593.600.000 đồng. Tự lo đầy đủ các món trên mà tốn ít hơn mức này thì phương án 1 mới tiết kiệm được tiền.
Ngoài chuyện tiền bạc, việc tự mua vật tư còn vướng yếu tố thời gian. Vật tư hoàn thiện cần giao đúng tiến độ từng tầng để thợ làm liên tục, nên anh chị phải thu xếp đi xem mẫu, đặt cọc, canh nhận hàng tại công trình và đổi trả nếu giao nhầm hoặc bể vỡ trong lúc vẫn đi làm.
Tiến độ căn nhà ở Bình Tân kể trên cho thấy phần khung lên khá nhanh: từ lúc đổ sàn trệt đến sàn lầu 2 mất chưa đầy một tháng, tường xây xong sau đó khoảng một tháng. Căn ở Tuệ Tĩnh hoàn thiện toàn bộ trong 60 ngày. Trong quãng thời gian ngắn đó, người tự mua vật tư phải chốt xong mẫu gạch, mẫu cửa, thiết bị cho từng tầng, chỉ cần trễ một chủng loại là thợ phải dừng việc chờ đồ.
Vậy chọn thế nào cho hợp túi tiền và thời gian. Nhà có người thân buôn vật liệu, hoặc anh chị đã có sẵn mẫu muốn dùng và có ngày nghỉ để đi chợ vật tư, phương án 1 đáng cân nhắc. Ngân sách vừa khít và vợ chồng đều bận, phương án 2 cho một con số chốt từ đầu, kèm thiết kế và xin phép. Muốn gạch, sơn, thiết bị thương hiệu khá và chịu đi chọn mẫu, phương án 3 hợp hơn. Hạng mục và cách chốt phạm vi từng gói có ở bài xây nhà trọn gói TPHCM.
Đổi một chi tiết, chi phí xây nhà 4x16 đổi bao nhiêu
Móng là chỗ đổi tiền nhiều mà chủ nhà ít chủ động được nhất, còn lửng và thêm lầu là chỗ đổi nhiều nhất do mình chọn. Bảng dưới tính lại diện tích theo cùng bảng hệ số, nhân với đơn giá trọn gói tiết kiệm để dễ so.
| Đổi gì so với căn gốc | m² tính giá | Trọn gói tiết kiệm | Chênh | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đất yếu, làm móng cọc thay móng băng | 275,2 m² | 1.788.800.000 đ | −83.200.000 đ | Móng tính 50% thay vì 70% sàn trệt. Tiền cọc và ép cọc hỏi riêng. |
| Làm móng bè | 307,2 m² | 1.996.800.000 đ | +124.800.000 đ | Móng tính 100% sàn trệt. |
| Bỏ sân thượng và tum, lợp mái tôn | 256 m² | 1.664.000.000 đ | −208.000.000 đ | Mất chỗ phơi đồ, phòng thờ phải dời xuống lầu 2. |
| Chừa sân trước 2 m (nhà 4 x 14 m) | 257,6 m² | 1.674.400.000 đ | −197.600.000 đ | Mỗi sàn còn 56 m², sân 8 m² tính 70%. |
| Thêm tầng lửng | 340,8 m² | 2.215.200.000 đ | +343.200.000 đ | Lửng 65% sàn trệt, khoảng trống lửng tính 50%. |
| Thêm một lầu (trệt 3 lầu) | 352 m² | 2.288.000.000 đ | +416.000.000 đ | Thêm 64 m² sàn. |
Căn gốc: 288 m², trọn gói tiết kiệm 1.872.000.000 đồng. Thêm lửng hoặc thêm lầu làm tổng sàn vượt 250 m², mức cộng nhà nhỏ ở phần thô giảm còn 150.000 đồng/m². Nhà góc hai mặt tiền giữ 288 m², phần thô cộng thêm 100.000 đồng/m², tức 28.800.000 đồng.
Phương án móng cụ thể phụ thuộc vào kết quả khoan hoặc thăm dò địa chất, do kỹ sư tính toán dựa trên độ chịu lực của nền đất và tải trọng nhà. Căn ở Bình Tân dưới đây nằm trên lô đất hẹp và được ép cọc.
Móng cọc tính diện tích thấp hơn móng băng (50% so với 70%), nhưng phần đó mới là đài cọc và đà kiềng. Tiền mua cọc, số tim cọc dự kiến và tiền ép cần thỏa thuận rõ đã gồm trong giá hay tính riêng, kèm cách tính khi chiều dài cọc ép thực tế lệch so với dự kiến. Danh mục bóc tách từng phần việc có trong bài đơn giá xây dựng phần thô.
Các khoản nằm ngoài phép nhân 288 m² × đơn giá
Các con số ở trên là tiền xây theo đơn giá m². Khoản tiền thực tế cần chuẩn bị để dọn vào ở còn cộng thêm vài mục, có hay không tùy hiện trạng từng lô đất:
- VAT. Mọi đơn giá trong bài chưa gồm thuế giá trị gia tăng, tính thêm theo thuế suất lúc xuất hóa đơn.
- Mức cộng nhà nhỏ, nhà hai mặt tiền. Căn này rơi vào mức cộng 200.000 đến 250.000 đồng/m² ở phần thô; nhà góc cộng thêm 100.000 đồng/m².
- Cọc và ép cọc nếu đất yếu, như đã nói ở bảng trên.
- Chống đỡ nhà bên. Lô hẹp kẹp giữa hai nhà cũ có thể phải chống tường hàng xóm trước khi đào móng.
- Hẻm nhỏ, xe vật tư không vào được. Bê tông, thép phải trung chuyển bằng xe nhỏ hoặc thủ công, khoản này báo theo thực tế.
- Điện, nước thi công: cần thỏa thuận rõ nhà thầu chịu hay chủ nhà chi trả.
- Nội thất rời ngoài tủ bếp, và hoàn công sau khi xây xong để ra sổ.
Chi phí chống đỡ nhà liền kề là khoản nhiều người hay bỏ quên, vì chỉ khi đập nhà cũ ra mới thấy rõ tường hàng xóm. Tại công trình Trương Định trong ảnh, tường hai bên được chống bằng ống thép ngay từ lúc dọn xà bần và giữ nguyên suốt thời gian đào móng. Thủ tục cập nhật sổ hồng sau khi xây xong có tại trang xin hoàn công nhà ở TPHCM.
Hỏi nhanh về chi phí xây nhà 3 tầng 4x16
Nhà 4x16 3 tầng hết bao nhiêu tiền?
Căn 4 x 16 m xây kín, trệt 2 lầu, sân thượng có tum, móng băng tính ra 288 m². Theo bảng giá Khải Minh 2026: phần thô 1.209.600.000 đến 1.224.000.000 đồng, trọn gói tiết kiệm 1.872.000.000 đồng, trọn gói cơ bản 2.160.000.000 đến 2.448.000.000 đồng, chưa gồm VAT.
Chi phí xây nhà 3 tầng tính theo m² sàn hay m² quy đổi?
Theo m² quy đổi, còn gọi là diện tích tính giá. Móng băng tính 70% sàn trệt, móng cọc 50%, sân thượng để trống 50%, tum 100%, mái bê tông 50%, mái tôn 30%. Căn 4x16 ba sàn 192 m² thành 288 m² tính giá.
Có 1,5 tỷ đồng xây được nhà 4x16 3 tầng không?
Đủ cho phần thô (1.209.600.000 đến 1.224.000.000 đồng), còn lại 276.000.000 đến 290.400.000 đồng cho phần hoàn thiện, thấp hơn nhiều so với mức trong gói tiết kiệm. Trọn gói tiết kiệm cần 1.872.000.000 đồng. Bỏ sân thượng và tum, lợp mái tôn thì còn 256 m², trọn gói tiết kiệm 1.664.000.000 đồng.
Nhà 4x16 trệt 3 lầu thì chi phí bao nhiêu?
Thêm một lầu 64 m², diện tích tính giá thành 352 m². Trọn gói tiết kiệm 2.288.000.000 đồng, trọn gói cơ bản 2.640.000.000 đến 2.992.000.000 đồng, chưa gồm VAT.
Xây nhà 4x16 3 tầng mất bao lâu?
Căn nhà phố hẹp trệt 3 lầu ở Tuệ Tĩnh, Quận 11 do Khải Minh thi công xong phần thô trong 90 ngày, hoàn thiện thêm 60 ngày. Với căn trệt 2 lầu ít hơn một tầng sàn, phần khung thô thường gọn hơn; tiến độ từng giai đoạn ghi cụ thể trong hợp đồng theo bản vẽ thi công.
Cập nhật ngày 10/11/2026 theo bảng giá xây dựng Khải Minh năm 2026. Con số chốt cho từng căn nằm trong báo giá sau khảo sát.
