Có nên thuê thiết kế nhà riêng hay không tùy vào một câu hỏi: ai sẽ đứng ra điều phối công trường. Chủ nhà bận, ít rành xây dựng, muốn một bên chịu trách nhiệm từ bản vẽ tới lúc giao chìa khóa thì nên giao một đơn vị làm cả thiết kế và thi công. Người đã có đội thợ quen, hoặc muốn kiến trúc sư đứng ngoài để canh nhà thầu, thì thuê thiết kế riêng.
Về tiền: thuê thiết kế riêng một căn nhà phố 5 x 18 m, trệt 2 lầu có tum (297 m² sàn), theo bảng giá thiết kế Khải Minh (lập năm 2022) tốn từ 53.460.000 đến 92.070.000 đồng, chưa gồm VAT. Ký xây trọn gói chìa khóa trao tay thì Khải Minh miễn phí phần thiết kế phối cảnh 3D, kiến trúc, kết cấu, điện nước và phí xin phép. Bên dưới là năm kiểu chủ nhà hay gặp, mỗi kiểu một lời khuyên, kèm cách tính phí cho căn nhà của anh chị.
Thuê thiết kế riêng và giao một đơn vị làm trọn khác nhau ở đâu
Hai cách đều ra được một căn nhà đúng phép. Chỗ khác nằm ở số người chủ nhà phải làm việc cùng, và ai đứng ra gánh khi nhà xây lệch bản vẽ.
| Việc | Thuê thiết kế riêng | Một đơn vị thiết kế và thi công |
|---|---|---|
| Số hợp đồng | Hai: một với bên thiết kế, một với nhà thầu | Một hợp đồng, một đầu mối |
| Ai điều phối công trường | Chủ nhà, làm cầu nối giữa bên vẽ và bên xây | Đơn vị nhận thầu |
| Nhà xây lệch bản vẽ, ai sửa | Phải xác định lỗi do bản vẽ hay do thi công, hai bên dễ đẩy qua lại | Một bên chịu, vì cùng vẽ và cùng xây |
| Biết giá xây lúc nào | Sau khi có bản vẽ mới đi xin báo giá thi công | Có đơn giá từ lúc lên phương án, số chốt sau khảo sát |
| Tiền thiết kế | Trả riêng, tính theo m² sàn | Khải Minh miễn phần kiến trúc, kết cấu, điện nước khi ký trọn gói chìa khóa trao tay |
| Người canh nhà thầu | Kiến trúc sư đi giám sát tác giả theo số lần ghi trong hợp đồng | Nên thuê thêm giám sát độc lập nếu muốn có người kiểm |
Dòng thứ hai là chỗ mấu chốt. Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026), Điều 10 khoản 3, ghi chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ là người tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và nhà bên cạnh. Cách nào thì chủ nhà vẫn đứng tên trách nhiệm đó. Giao một đơn vị làm trọn thì việc điều phối hằng ngày nằm trong hợp đồng của đơn vị ấy. Thuê riêng hai bên thì anh chị tự làm cầu nối: bản vẽ chỗ nào thợ đọc không ra, anh chị phải gọi kiến trúc sư; thợ muốn đổi một chi tiết, anh chị phải hỏi bên vẽ có được không.
Có nên thuê thiết kế nhà riêng: lời khuyên cho 5 kiểu chủ nhà
Phần lớn gia đình xây nhà phố ở TP.HCM rơi vào một trong năm kiểu dưới đây. Nhà anh chị trùng hai kiểu thì ưu tiên kiểu có rủi ro tiền lớn hơn.
Bận, ở xa hoặc lần đầu xây nhà
Người đi làm giờ hành chính, cuối tuần lo con cái, hoặc đang ở tỉnh khác, nước khác thường khó có thời gian đứng giữa hai bên mỗi khi bản vẽ và công trường vênh nhau.
Giao một đơn vị thì cả bản vẽ lẫn thi công nằm trong một hợp đồng. Chủ nhà tập trung vào các lần nghiệm thu: móng, các sàn, chống thấm, hoàn thiện.
Đã có đội thợ quen hoặc người nhà làm thầu
Đã có đội thợ làm lâu năm, chủ nhà tin, chỉ thiếu bộ bản vẽ đúng phép: thuê thiết kế riêng là hợp lý, miễn bộ hồ sơ đủ chi tiết để thợ báo giá và làm theo.
Chỗ hay hụt: mức thiết kế rẻ có thể thiếu bảng thống kê thép và thuyết minh tính toán kết cấu. Ở bảng của Khải Minh, hai mục này chỉ có từ mức Thẩm mỹ trở lên. Thiếu bảng thép, mỗi đội thợ tự bóc khối lượng một kiểu, báo giá lệch nhau là chuyện thường.
Muốn kiến trúc sư đứng ngoài canh nhà thầu
Nhà lớn, biệt thự, hoặc chủ nhà muốn mời vài nhà thầu chào giá rồi chọn. Bên thiết kế đứng ngoài thì có lợi ích riêng: họ bảo vệ bản vẽ của mình, nên sẽ soi những chỗ nhà thầu làm khác.
Hỏi rõ số lần giám sát tác giả có trong giá. Ở Khải Minh là 5, 8 hoặc 12 lần tùy mức thiết kế, đi vào các mốc trước khi đổ bê tông móng và sàn, lúc làm mặt tiền và lúc chọn vật liệu hoàn thiện.
Ngân sách sát, sợ vượt tiền
Rủi ro lớn nhất khi thuê riêng là bản vẽ ra trước, giá xây ra sau. Kiến trúc sư vẽ đẹp, tới lúc nhà thầu báo giá mới biết vượt ngân sách vài trăm triệu, phải sửa bản vẽ lần nữa.
Đơn vị làm trọn báo đơn giá ngay khi lên phương án, nên mỗi lần thêm một phòng hay đổi mái là thấy ngay tiền tăng bao nhiêu; con số chốt nằm trong báo giá sau khảo sát lô đất. Đừng nhìn chữ “miễn phí thiết kế”, hãy so tổng: đơn giá trọn gói nhân diện tích tính giá, đặt cạnh phí thiết kế cộng giá thi công của cách thuê riêng.
Nhà nhỏ dưới 3 tầng, dưới 250 m² sàn
Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 10 khoản 2, cho chủ nhà tự tổ chức thiết kế khi nhà có đủ bốn điều kiện: dưới 3 tầng, không tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m. Nhà thiếu một trong bốn điều kiện đó thì thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện; nhà từ 7 tầng hoặc có từ 2 tầng hầm còn phải theo quy chuẩn phòng cháy.
Luật cho tự thiết kế, nhưng nhà vẫn nên có bản vẽ do người có chuyên môn tính kết cấu: móng, dầm, thép sàn sai một chi tiết là sửa rất tốn. Nhà nhỏ thì thuê mức Thông dụng là đủ, hoặc giao trọn gói để phần thiết kế nằm trong giá.
Thuê thiết kế nhà riêng tốn bao nhiêu: tính cho một căn 5 x 18 m
Phí thiết kế bằng đơn giá nhân tổng diện tích sàn xây dựng. Nhà càng lớn, đơn giá mỗi m² càng thấp. Bảng dưới là phần nhà phố trong bảng giá đang đăng trên trang báo giá thiết kế kiến trúc của Khải Minh (bảng lập năm 2022).
| Tổng diện tích sàn | Thông dụng | Thẩm mỹ | Cao cấp |
|---|---|---|---|
| 100 tới 200 m² | 210.000 đ/m² | 290.000 đ/m² | 340.000 đ/m² |
| 200 tới 300 m² | 180.000 đ/m² | 260.000 đ/m² | 310.000 đ/m² |
| 300 tới 400 m² | 150.000 đ/m² | 250.000 đ/m² | 280.000 đ/m² |
| 400 tới 1.000 m² | 130.000 đ/m² | 210.000 đ/m² | 250.000 đ/m² |
Đơn giá nhà phố, chưa gồm VAT và phần thiết kế sân vườn, cổng rào, hồ bơi. Biệt thự có bảng riêng, từ 170.000 đến 510.000 đ/m². Nguồn: bảng báo giá thiết kế Khải Minh, ảnh đăng năm 2022 trên trang báo giá.
Căn ví dụ: lô 5 x 18 m xây kín, trệt và 2 lầu mỗi sàn 90 m², tum chiếm 30% mặt sàn mái, tức 27 m². Tổng sàn 297 m², rơi vào dòng 200 tới 300 m².
So với tiền xây: căn này tính ra 405 m² theo bảng hệ số Khải Minh đang dùng (móng băng, sân thượng, mái tum đổ bê tông đã quy đổi). Xây trọn gói tiết kiệm 6.500.000 đ/m² là 2.632.500.000 đồng, chưa gồm khoản cộng thêm cho nhà nhỏ. Phí thiết kế riêng vì vậy bằng từ 2,03% tới gần 3,5% tiền xây. Cách quy đổi m² tính giá có ở trang xây nhà trọn gói TPHCM.
Một bộ hồ sơ thiết kế riêng gồm gì, và không gồm gì
Ba mức thiết kế đều có phối cảnh 3D mặt tiền, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết kiến trúc, kết cấu móng cột dầm sàn, điện nước, bản vẽ xin phép và bản vẽ hoàn công. Khác nhau nằm ở những mục dưới đây.
| Mục trong hồ sơ | Thông dụng | Thẩm mỹ | Cao cấp |
|---|---|---|---|
| Bảng thống kê thép | Thiếu | Có | Có |
| Thuyết minh tính toán kết cấu (nếu cần) | Thiếu | Có | Có |
| Bảng thống kê thiết bị điện nước | Thiếu | Có | Có |
| Bảng ghi chú vật liệu hoàn thiện | Thiếu | Có | Có |
| Camera, chống sét, báo cháy, nối đất | Thiếu | Có | Có |
| Số lần giám sát tác giả | 5 lần | 8 lần | 12 lần |
Theo bảng thành phần hồ sơ trên trang báo giá thiết kế Khải Minh. Cả ba mức đều chưa gồm: thẩm tra thiết kế, PCCC, xử lý nước thải, khoan địa chất, đo đạc hiện trạng và cao độ khu đất.
Dòng ghi chú cuối bảng là phần người thuê riêng hay bỏ sót. Khoan địa chất và đo hiện trạng phải làm trước khi tính móng, nên khi thuê thiết kế riêng anh chị trả thêm cho hai việc này, hoặc ghi rõ bên nào lo trong hợp đồng.
Khi Khải Minh chỉ thiết kế và nhà thầu khác thi công, kiến trúc sư đi giám sát tác giả ở các mốc: trước khi đổ bê tông móng và từng sàn (chủ nhà báo trước ít nhất 24 giờ), lúc xử lý mặt tiền và trang trí nội thất, lúc chọn đá ốp, gạch, gỗ, thiết bị vệ sinh, và hỗ trợ nghiệm thu, hoàn công. Thời gian: sau khi chốt mặt bằng và phối cảnh, giai đoạn triển khai chi tiết tính 20 ngày, trong đó bộ hồ sơ đợt 1 (gần 90% khối lượng) giao sau 10 ngày; chủ nhà góp ý, hồ sơ kiến trúc hoàn chỉnh thêm 5 ngày; hồ sơ nội thất là bộ riêng, 15 ngày.
Giao một đơn vị thiết kế và thi công: được gì, phải giữ gì trong tay
Cách này được ba thứ. Bản vẽ đi thẳng ra công trường, người vẽ và người xây ngồi cùng một bàn nên thống nhất nhanh. Sai sót nào cũng có một đầu mối chịu. Và ở Khải Minh, ký trọn gói chìa khóa trao tay thì được miễn phí thiết kế (phối cảnh 3D, kiến trúc, kết cấu, điện, nước) và miễn phí xin giấy phép xây dựng.
Ở biệt thự Sông Sài Gòn, hồ bơi, sân vườn và hai giàn pergola đều nằm trong bộ phối cảnh từ đầu. Ra công trường, lòng hồ được đổ đúng vị trí trước mặt nhà như bản vẽ, vì người làm hồ và người vẽ hồ cùng một đơn vị. Hồ sơ công trình có ở trang thi công biệt thự Sông Sài Gòn.
Đổi lại, chủ nhà nên giữ hai thứ trong tay. Thứ nhất, nhận đủ bộ hồ sơ thiết kế trước khi khởi công (kiến trúc, kết cấu, điện nước) và giữ một bản trong tay; nhà xong còn cần nó để hoàn công và sửa chữa sau này. Thứ hai, vì bên vẽ cũng là bên xây, nếu muốn có người kiểm độc lập thì thuê thêm tư vấn giám sát xây dựng đi các buổi nghiệm thu móng, sàn, phần thô. Gói thiết kế thi công nhà trọn gói của Khải Minh liệt kê từng bước từ khảo sát tới bàn giao.
Hỏi nhanh về thuê thiết kế nhà
Có nên thuê thiết kế nhà không?
Nên, với hầu hết nhà phố ở TP.HCM. Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nhà từ 3 tầng, có tầng hầm, tổng diện tích sàn từ 250 m² hoặc cao từ 12 m trở lên thì thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện. Câu hỏi còn lại chỉ là thuê riêng hay giao luôn cho đơn vị thi công.
Nhà thầu có thể vừa thiết kế vừa thi công được không?
Được, khi đơn vị đó có chuyên môn cho cả hai việc. Khải Minh nhận cả thiết kế và thi công, như biệt thự Sông Sài Gòn 800 m². Chủ nhà nên nhận đủ bộ hồ sơ thiết kế trước khi khởi công và có thể thuê thêm giám sát độc lập.
Thuê thiết kế nhà phố 5 x 18 m trệt 2 lầu hết bao nhiêu tiền?
Theo bảng giá thiết kế Khải Minh, căn 297 m² sàn nằm ở dòng 200 tới 300 m²: Thông dụng 53.460.000 đồng, Thẩm mỹ 77.220.000 đồng, Cao cấp 92.070.000 đồng, chưa gồm VAT (bảng lập năm 2022). Ký trọn gói chìa khóa trao tay thì Khải Minh miễn phí phần thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước.
Thuê thiết kế riêng rồi giao thầu khác thì ai giám sát bản vẽ?
Bên thiết kế đi giám sát tác giả theo số lần trong hợp đồng. Ở Khải Minh là 5, 8 hoặc 12 lần tùy mức, vào các mốc trước khi đổ bê tông móng và sàn, lúc làm mặt tiền, chọn vật liệu và hỗ trợ nghiệm thu, hoàn công.
Thiết kế nhà mất bao lâu?
Sau khi chốt mặt bằng và phối cảnh, Khải Minh giao hồ sơ đợt 1 (gần 90% khối lượng) sau 10 ngày, chỉnh theo góp ý rồi hoàn chỉnh hồ sơ kiến trúc thêm 5 ngày. Hồ sơ nội thất làm riêng, 15 ngày.
Cập nhật ngày 10/11/2026. Giá thiết kế theo bảng báo giá thiết kế Khải Minh đang đăng (lập năm 2022); giá xây theo bảng giá Khải Minh năm 2026. Con số chốt cho từng căn nằm trong báo giá sau khảo sát.
