Quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM luôn là vấn đề quan trọng đối với các chủ đầu tư đặc biệt trong bối cảnh quy hoạch đô thị ngày càng trở nên chặt chẽ. Bởi thực tế, quy định về cấp phép xây dựng ngoài chỉ giới đất với các điều chỉnh mới nhất năm 2025 sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình triển khai các dự án tiêu biểu là các công trình có quy mô lớn hay nằm trong khu vực đang phát triển. Vì vậy, để hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý không đáng có, hãy cùng Xây dựng Khải Minh tìm hiểu chi tiết về các quy định liên quan về chỉ giới đất cũng như khoảng lùi chỉ giới mới nhất qua bài viết dưới đây.
Quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM
Liên quan đến quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM, căn cứ theo Mục 2.6.7 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường gồm 02 trường hợp dưới đây:
Quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM và chỉ giới đường đỏ mới nhất
Trường hợp 1: Đất chỉ giới xây dựng trùng với đất chỉ giới đường đỏ, khi xây dựng phải đảm bảo nguyên tắc sau:
- Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường.
- Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè.
- Không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố.
- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
- Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Trường hợp 2: Đất chỉ giới xây dựng tại khoảng lùi (đất thuộc khoảng lùi chính là phần không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng) buộc người xây dựng phải:
- Đảm bảo không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
- Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, vi phạm chỉ giới xây dựng cũng là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong xây dựng. Vậy có được xây hàng rào ngoài chỉ giới đất xây dựng hay không? Và đất ngoài chỉ giới có được xây nhà ở công trình không? Dù chỉ là xây thêm hàng rào hay lấn chiếm thêm đất ngoài chỉ giới thì chủ đầu tư đều không được phép xây dựng tiến hành theo quy định mới nhất của pháp luật.
Xây nhà ở ngoài chỉ giới xây dựng bị xử lý thế nào?
Căn cứ Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP khoản 9, 15 và khoản 16 quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng ban hành về việc xử lý vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:
Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:
a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc che chắn theo quy định và khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường (nếu có) với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng theo quy định với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này;
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.
16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.
Quy định về mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng công trình TPHCM
Như vậy, theo quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM, trường hợp xây nhà ở, công trình vượt chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 80 - 180 triệu đồng tùy vào mức độ nghiêm trọng của vụ việc trong mỗi trường hợp cụ thể. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền sẽ buộc người xây dựng nhà ở riêng lẻ vượt chỉ giới xây dựng phải phá dỡ công trình, phần diện tích mà mình đã vi phạm.
Cách xem chỉ giới xây dựng theo quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn được phép xây dựng công trình chính trên đất là thông tin rất quan trọng chủ đầu tư cần phải thực sự hiểu rõ rõ trước khi khởi công.
Đối với công trình phải có giấy phép xây dựng:
Đối với công trình trước khi khởi công phải có giấy phép xây dựng (nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đô thị và một số trường hợp tại khu vực nông thôn phải có giấy phép) thì chủ đầu tư sẽ tìm hiểu về chỉ giới xây dựng trong giấy phép xây dựng được cấp.
Theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014; nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng gồm:
- Tên công trình thuộc dự án;
- Tên và địa chỉ của chủ đầu tư;
- Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng,..
Đối với công trình miễn giấy phép xây dựng:
Đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng thường chủ yếu thuộc khu vực nông thôn và trên thực tế đa số các khu vực này sẽ không cần quan tâm tới chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ.
Cách xem chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ chính xác
Tuy nhiên, trường hợp chủ đầu tư, hộ gia đình, cá nhân muốn xem thông tin về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ để bảo đảm an toàn pháp lý trước khi khởi công thì có một số cách sau:
- Hỏi thông tin tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có công trình dự kiến được xây dựng.
- Hỏi trực tiếp công chức địa chính - xây dựng để có thông tin.
- Xin thông tin tại cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng (hộ gia đình, cá nhân hỏi Phòng Xây dựng thuộc huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Tìm hiểu thông tin trên cổng thông tin điện tử của các cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương hoặc các văn bản công bố chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng của các địa phương.
Nhìn chung, chủ đầu tư sẽ cần nắm rõ quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM để tránh vi phạm. Trong đó cần đặc biệt chú ý nếu vi phạm quy định về chỉ giới xây dựng, chủ đầu tư sẽ bị phạt rất nặng và buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm, gây lãng phí ngân sách.
Trường hợp nào được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ?
Chỉ giới đường đỏ được vạch ra để xác định những ranh giới rõ ràng mà mọi chủ thể đều phải tuân theo, nếu làm trái thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều trường hợp ngoại lệ và được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ. Một vài trường hợp có thể kể đến như:
- Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với trường hợp ống thoát nước của hộ dân không vượt quá 0,2 mét và quá trình xây dựng ống thoát nước cũng đảm bảo tính thẩm mỹ và không gây hại đến mỹ quan đô thị;
- Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với trường hợp công trình nhà cửa từ 2 tầng trở lên, có đường chỉ giới đỏ trùng nhau, khi đó ban công và mái che của công trình này được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2 mét. Còn nếu từ độ cao 3,5 mét trở lên thì các công trình nhà cửa có sự xuất hiện của các ô văng và mái hiên hay ban công, thì chỉ được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ trong một phạm vi nhất định tuân thủ đúng yêu cầu của pháp luật về xây dựng;
- Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với các công trình, tuy nhiên độ vượt này phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè và đảm bảo được yếu tố về an toàn của hệ thống mạng lưới điện, đồng thời khi vượt quá cũng phải đảm bảo được cảnh quan kiến trúc và mỹ quan đô thị của các bất động sản, công trình liền kề. Phần vượt quá chỉ có thể là ban công và mái che, ngoài ra thì tuyệt đối không được phép xây dựng và quây kín thành phòng riêng.
Như vậy, pháp luật đã có quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM rõ ràng. Thực tế, không ít chủ đầu tư lại tự ý vượt quá chỉ giới đường đỏ nhằm mở rộng phần đất của bản thân. Thế nhưng, hành vi này lại gây ra những hậu quả rất lớn cho cơ quan chức năng và thường sẽ phải chịu mức hình phạt nặng nề thậm chí bị buộc phải tháo dỡ các công trình vi phạm.
Trường hợp hiếm được xây dựng ngoài chỉ giới quy định tại TPHCM
Bởi vậy, để tránh những rủi ro không đáng có, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng về chỉ giới đường đỏ cũng như những điều kiện quy định về đường giới hạn, khoảng lùi xây dựng và trường hợp nào có hoặc không được phép vượt quá đường chỉ giới đỏ.
Khoảng lùi xây dựng là gì trong quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi chỉ giới xây dựng là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Trong đó:
- Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
- Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.
Quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM về khoảng lùi của công trình
Tìm hiểu các quy định liên quan đến khoảng lùi xây dựng là yếu tố bắt buộc chủ đầu tư cần nắm rõ. Những quy định này được nhà nước đặt ra nhằm đảm bảo an toàn, thẩm mỹ và quyền lợi của các khu vực xung quanh. Dưới đây là những điểm chính mà chủ đầu tư cần lưu ý:
Khoảng lùi xây dựng đối với các loại đường giao thông
Đường quốc lộ:
- Tối thiểu 25m đối với các công trình cao dưới 9 tầng.
- Tối thiểu 40m đối với các công trình cao từ 9 tầng trở lên.
Đường tỉnh lộ:
- Tối thiểu 15m đối với các công trình cao dưới 9 tầng.
- Tối thiểu 25m đối với các công trình cao từ 9 tầng trở lên.
Đường huyện lộ, đường đô thị:
- Tối thiểu 10m đối với các công trình cao dưới 9 tầng.
- Tối thiểu 20m đối với các công trình cao từ 9 tầng trở lên.
Khoảng lùi xây dựng đối với các khu vực khác
Khu đô thị:
- Các công trình nhà ở riêng lẻ: Tối thiểu 3m từ mặt đường vào đến công trình.
- Các công trình công cộng, thương mại: Tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết của khu vực.
Khu vực nông thôn:
- Các công trình nhà ở: Tối thiểu 2m từ mặt đường vào đến công trình.
- Các công trình khác: Tùy thuộc vào quy hoạch và tình hình thực tế của khu vực.
Quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM về khoảng lùi năm 2025
Quy định chung về khoảng lùi
Chiều cao công trình:
- Đối với các công trình cao dưới 25m, khoảng lùi tối thiểu là 3m.
- Đối với các công trình cao từ 25m đến dưới 46m, khoảng lùi tối thiểu là 6m.
- Đối với các công trình cao từ 46m trở lên, khoảng lùi tối thiểu là 10m.
Khoảng cách với các công trình liền kề: Các công trình phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu để không ảnh hưởng đến ánh sáng, thông gió của các công trình liền kề.
Mật độ xây dựng: Phải tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng để đảm bảo không gian sống thoáng đãng và an toàn.
Ngoài ra, gia chủ sẽ cần xem xét các quy hoạch chi tiết của địa phương về chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ để đảm bảo công trình xây dựng không vi phạm các quy định đặc biệt riêng. Bên cạnh đó, trước khi khởi công, gia chủ sẽ cần xin cấp giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định trong giấy phép.
Yếu tố quan trọng cần đáp ứng về khoảng lùi xây dựng
Như vậy, khi xây dựng công trình thì chủ đầu tư cần xem xét hai yếu tố để công trình được xây dựng bảo đảm đúng quy định về khoảng lùi tối thiểu đó là:
- Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình.
- Chiều cao xây dựng công trình.
Một ví dụ cụ thể để chủ đầu tư dễ dàng hình dung hơn như sau:
Hộ gia đình ông A muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao dưới 19 mét thì không cần quan tâm bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở là bao nhiêu, vì theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì ông A có quyền xây nhà ở ra sát chỉ giới đỏ.
Nếu ông A xây dựng nhà cao 20 mét và tuyến đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng là 18 mét thì khi đó ông A phải xây cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu là 03 mét (lùi tối thiểu là 03 mét).
Yếu tố quan trọng cần tuân thủ trong quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM về khoảng lùi
Còn đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch mà dự án không đáp ứng được yêu cầu về khoảng lùi theo quy định tại bảng quy định khoảng lùi tối thiểu thì khoảng lùi được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo có sự thống nhất trong tổ chức không gian trên tuyến phố hoặc một đoạn phố.
Mức phạt khi vi phạm về khoảng lùi
Nếu vi phạm quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM về khoảng lùi, chủ đầu tư sẽ bị phạt hành chính với mức phạt cụ thể như sau:
Mức phạt tiền
Căn cứ khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng (vi phạm quy định về khoảng lùi tối thiểu) sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 50 - 60 triệu đồng. Tùy vào mức độ vi phạm mà mức tiền có thể chênh lệch ít nhiều. Nhìn chung vi phạm càng nặng thì mức tiền cũng sẽ càng cao.
Biện pháp khắc phục hậu quả
Ngoài bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm. Thế nên sẽ không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần xây lấn chỉ giới xây dựng (theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Cách xử lý vi phạm đối với công trình vượt qua khoảng lùi xây dựng
Tóm lại, việc tuân thủ đúng các quy định xoay quanh vấn đề cấp phép xây dựng ngoài chỉ giới đất tại TP.HCM là điều vô cùng cần thiết để đảm bảo các công trình được triển khai hợp pháp đồng thời phù hợp với chiến lược phát triển đô thị bền vững. Chủ đầu tư cần nắm rõ, hiểu kỹ và áp dụng chính xác các quy định mới để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có trong năm 2025.
Nếu còn bất kỳ băn khoăn nào liên quan đến quy định cấp phép cho công trình xây dựng ngoài chỉ giới đất TPHCM, chủ đầu tư đừng ngần ngại gọi ngay đến Xây dựng Khải Minh qua số hotline để được hỗ trợ trong thời gian sớm nhất.
----------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN TVGS THIẾT KẾ XÂY DỰNG KHẢI MINH
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
- Youtube: https://www.youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
