Chuẩn bị giấy tờ xin giấy phép xây dựng TPHCM là một bước quan trọng để đảm bảo công trình của bạn tuân thủ pháp luật và quy hoạch đô thị tại TPHCM. Hãy cùng xây dựng Khải Minh tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư (cá nhân hoặc tổ chức), cho phép thực hiện các hoạt động xây dựng như xây mới, sửa chữa, cải tạo công trình trên đất hợp pháp.
Những điều cần biết về giấy phép xây dựng
Mục đích của việc xin giấy phép xây dựng
Xin giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo tính hợp pháp cho công trình và một số mục đích cụ thể sau:
- Đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch đô thị: Các công trình xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chung và không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, hạ tầng khu vực.
- Bảo vệ an toàn và lợi ích cộng đồng: Yêu cầu các công trình phải đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật và không gây nguy hiểm cho môi trường sống.
- Quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng: Tránh việc xây dựng tự phát, trái phép hoặc vượt quá giới hạn cho phép.
Ba loại giấy phép xây dựng chính
Gia chủ cần phân biệt rõ ràng 3 loại giấy phép xây dựng là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư lựa chọn đúng loại giấy phép phù hợp với quy mô, tính chất và mục đích sử dụng công trình, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
- Giấy phép xây dựng mới: Áp dụng cho công trình xây mới.
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo: Dành cho công trình đã có, cần sửa chữa hoặc cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, kiến trúc.
- Giấy phép xây dựng tạm: Dành cho công trình nằm trên đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa thực hiện.
Giấy phép xây dựng cấp cho ai?
Tại TP.HCM, giấy phép xây dựng được cấp cho các đối tượng sau:
Cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp
Đây là trường hợp phổ biến nhất. Cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ được phép xin giấy phép xây dựng trên mảnh đất của mình.
Ví dụ: Một người dân tại Quận 7 sở hữu mảnh đất với diện tích 100m², muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ, có thể trực tiếp xin giấy phép xây dựng từ cơ quan chức năng.
Được phép xây dựng nhà cao tầng sau khi được cấp giấy phép xây dựng
Người được ủy quyền
Nếu chủ đất không thể trực tiếp thực hiện, họ có thể ủy quyền hợp pháp cho người khác thực hiện thủ tục xin giấy phép. Trong trường hợp này, cần có giấy ủy quyền công chứng kèm theo.
Tổ chức hoặc doanh nghiệp
Các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể xin giấy phép xây dựng cho các công trình thương mại, công nghiệp hoặc dân dụng.
Ví dụ: Một công ty bất động sản muốn xây dựng chung cư hoặc khu thương mại tại TP.Thủ Đức cần xin giấy phép xây dựng phù hợp với quy hoạch khu vực.
Hồ sơ cấp phép xây dựng gồm những gì?
Để đảm bảo quy trình xin giấy phép xây dựng diễn ra thuận lợi, gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ và đúng các loại giấy tờ là yếu tố quan trọng nhất. Tại TP.HCM, theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và các văn bản liên quan, hồ sơ xin giấy phép xây dựng bao gồm các thành phần chính sau:
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở gồm nhiều loại giấy tờ
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Đây là tài liệu đầu tiên và quan trọng nhất trong hồ sơ. Mẫu đơn đề nghị cấp phép được cung cấp bởi Sở Xây dựng TP.HCM hoặc UBND quận nơi bạn dự định xây dựng.
Nội dung cần điền:
- Thông tin của chủ đầu tư (họ tên, địa chỉ, số điện thoại).
- Địa điểm xây dựng.
- Mục đích xây dựng (xây mới, sửa chữa, cải tạo, hoặc xây dựng tạm).
- Quy mô công trình (số tầng, diện tích xây dựng).
- Thời gian khởi công dự kiến.
Lưu ý: Đơn phải được ký bởi chủ đầu tư hoặc người đại diện hợp pháp. Mẫu đơn cần điền chính xác, rõ ràng để tránh mất thời gian sửa đổi.
Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
Đây là tài liệu để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư.
Yêu cầu cụ thể như sau:
- Bản sao công chứng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Nếu đất có sự đồng sở hữu, bạn cần cung cấp thêm văn bản đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
Lưu ý: Trường hợp quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ, cần nộp giấy tờ liên quan như hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế hoặc quyết định giao đất.
Đối với đất đang tranh chấp, bạn cần chờ đến khi tranh chấp được giải quyết xong trước khi xin giấy phép.
Hướng dẫn thủ tục xin giấy phép xây dựng từ A đến Z
Hồ sơ bản vẽ xin giấy phép xây dựng
Bộ bản vẽ thiết kế là phần chi tiết nhất trong hồ sơ, thể hiện đầy đủ quy mô và đặc điểm kỹ thuật của công trình. Đây cũng là phần thường được kiểm tra kỹ lưỡng bởi cơ quan thẩm định.
Hồ sơ bản vẽ bao gồm:
- Bản vẽ mặt bằng tổng thể công trình: Thể hiện vị trí công trình trên lô đất, khoảng cách đến ranh giới, và các công trình lân cận.
- Bản vẽ mặt bằng từng tầng, mặt cắt và mặt đứng: Chi tiết về kiến trúc, quy mô và chiều cao của công trình.
- Bản vẽ kết cấu nền móng và phương án xử lý móng: Rất quan trọng với công trình xây dựng ở khu vực nền đất yếu.
- Sơ đồ hệ thống cấp thoát nước: Đảm bảo công trình không gây ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
- Bản vẽ hệ thống phòng cháy chữa cháy (nếu cần): Yêu cầu bắt buộc đối với công trình có diện tích lớn hoặc đông người sử dụng.
Lưu ý: Bản vẽ phải được lập bởi đơn vị có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng. Bản vẽ cần có chữ ký, dấu xác nhận của đơn vị thiết kế.
Cam kết đảm bảo an toàn công trình
Đối với công trình xây dựng ở khu vực đông dân cư hoặc gần công trình công cộng, chủ đầu tư cần lập cam kết đảm bảo an toàn.
Nội dung cam kết bao gồm:
- Biện pháp thi công an toàn.
- Bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng (như không gây tiếng ồn, không làm rơi vãi vật liệu xây dựng).
Các trường hợp cần xin giấy phép xây dựng
Mục đích của việc xin giấy phép xây dựng là để đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch chung và các tiêu chuẩn an toàn. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), bạn cần xin giấy phép xây dựng trong các trường hợp cụ thể như sau:
Những trường hợp cần xin giấy phép xây dựng
Xây dựng công trình mới
Tất cả công trình xây mới, bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ.
- Công trình thương mại, dịch vụ, hoặc công nghiệp.
- Các dự án công trình lớn (khu đô thị, chung cư).
Lưu ý: Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị đều cần xin giấy phép, trừ trường hợp được miễn (xem chi tiết tại mục 4.4).
Ví dụ: Nếu bạn muốn xây một ngôi nhà 3 tầng trên mảnh đất 100m² ở Quận 10, bạn phải xin giấy phép xây dựng trước khi bắt đầu thi công.
Cải tạo, sửa chữa công trình
Bạn cần xin giấy phép nếu việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi:
- Kết cấu chịu lực (như dỡ bỏ tường, đục nền móng).
- Kiến trúc mặt ngoài (như thêm tầng, thay đổi cửa sổ lớn hoặc ban công).
- Công năng sử dụng (chuyển nhà ở thành văn phòng hoặc ngược lại).
Ví dụ: Bạn muốn cải tạo nhà 2 tầng cũ thành nhà 3 tầng, cần xin giấy phép xây dựng để đảm bảo phần mở rộng đáp ứng quy chuẩn.
Ngoại lệ: Các công trình sửa chữa nhỏ, như thay mái ngói, sơn sửa tường, thay cửa mà không làm thay đổi kết cấu hoặc công năng, thì không cần xin giấy phép.
Cần phải có giấy phép trước khi tiến hành xây dựng
Xây dựng tạm
Các công trình xây dựng tạm thường được áp dụng cho khu vực đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa triển khai. Việc xây dựng tạm yêu cầu:
- Phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
- Công trình có thời hạn sử dụng giới hạn.
Ví dụ: Bạn sở hữu một mảnh đất nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng công viên. Trong thời gian quy hoạch chưa triển khai, bạn được phép xây dựng nhà tạm nhưng cần xin giấy phép xây dựng tạm.
Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Một số công trình không yêu cầu giấy phép xây dựng, bao gồm:
- Công trình thuộc dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết: Các dự án lớn đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 như khu đô thị, khu dân cư. Ví dụ: Chung cư được triển khai bởi chủ đầu tư, đã có quy hoạch và thiết kế được duyệt.
- Công trình sửa chữa nhỏ không thay đổi công năng hoặc kết cấu: Sơn tường, sửa chữa mái nhà, thay đổi nội thất bên trong.
- Công trình xây dựng ở nông thôn: Nhà ở riêng lẻ nằm ngoài khu vực đô thị hoặc không thuộc khu bảo tồn, khu di tích.
- Các công trình công cộng: Công trình thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh hoặc nhà kho tạm không làm thay đổi hiện trạng đất.
Lưu ý: Ngay cả khi không cần giấy phép, bạn vẫn phải tuân thủ các quy định về quy hoạch và đảm bảo an toàn khi thi công.
Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Những rủi ro khi không xin giấy phép xây dựng
Thiếu giấy phép xây dựng có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý như bị phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình và không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và khả năng chuyển nhượng tài sản của chủ sở hữu.
- Xử phạt hành chính: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, xây dựng không phép hoặc sai phép có thể bị phạt từ 15 - 100 triệu đồng, tùy loại công trình và mức độ vi phạm.
- Đình chỉ thi công: Cơ quan chức năng có thể buộc bạn dừng thi công nếu phát hiện vi phạm.
- Buộc tháo dỡ: Phần xây dựng trái phép có thể bị yêu cầu tháo dỡ, gây tốn kém chi phí và thời gian.
Ví dụ: Nếu bạn xây thêm tầng mà không xin phép, bạn có thể bị phạt 30 triệu đồng và buộc tháo dỡ tầng đó.
Thủ tục đề nghị cấp phép xây dựng
Thủ tục xin giấy phép xây dựng tại TP.HCM được quy định chi tiết trong Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và các văn bản liên quan. Việc thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn đảm bảo công trình của bạn được xây dựng hợp pháp. Dưới đây là các bước cụ thể.
Hướng dẫn chuẩn bị thủ tục xin cấp phép xây dựng tại TPHCM
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng cần đầy đủ và chính xác. Danh mục hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ bản vẽ thiết kế (mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, móng, cấp thoát nước).
- Giấy ủy quyền (nếu có).
- Báo cáo khảo sát địa chất (nếu cần).
- Cam kết đảm bảo an toàn công trình (đối với công trình gần khu vực đông dân cư hoặc công trình công cộng).
Lưu ý: Hồ sơ nên được sao lưu và phân loại rõ ràng để dễ dàng đối chiếu. Kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan trước khi nộp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp tại phòng quản lý đô thị thuộc UBND cấp quận nơi bạn có dự định xây dựng.
Có 2 phương thức nộp hồ sơ là trực tiếp và trực tuyến:
- Trực tiếp: Tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND quận.
- Trực tuyến: Một số quận tại TP.HCM đã triển khai nộp hồ sơ qua cổng dịch vụ công trực tuyến. Bạn có thể truy cập website của Sở Xây dựng TP.HCM hoặc UBND quận để kiểm tra.
Khi nộp hồ sơ cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ thiếu sót, bạn sẽ được hướng dẫn bổ sung và hoàn thiện. Sau khi hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được giấy biên nhận ghi rõ ngày hẹn trả kết quả.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bản vẽ thiết kế để đảm bảo quy trình thẩm định
Bước 3. Thẩm định hồ sơ
Cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ trong vòng 15 ngày làm việc (đối với công trình nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Các bước thẩm định bao gồm:
- Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ: Xác minh quyền sử dụng đất, tính chính xác của giấy tờ liên quan.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực: Đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch tổng thể, không vi phạm quy định về mật độ xây dựng, chiều cao, hoặc khoảng lùi.
- Thẩm định thiết kế kỹ thuật: Đảm bảo bản vẽ thiết kế tuân thủ các quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy và an toàn công trình.
- Kiểm tra tác động môi trường: Đặc biệt đối với công trình lớn hoặc nằm gần khu vực nhạy cảm như di tích lịch sử, khu vực bảo tồn.
Bước 4. Nhận kết quả
Sau khi thẩm định, bạn sẽ nhận được thông báo kết quả qua một trong hai trường hợp:
- Nếu hồ sơ được chấp thuận, bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép bao gồm các thông tin chi tiết như quy mô công trình, vị trí xây dựng, diện tích, chiều cao, mật độ xây dựng, và các điều kiện khác.
- Hay nếu hồ sơ bị từ chối thì bạn sẽ nhận được văn bản nêu rõ lý do từ chối từ cơ quan chức năng. Trong trường hợp này, bạn cần chỉnh sửa hoặc bổ sung hồ sơ theo hướng dẫn để nộp lại.
Bước 5. Đóng lệ phí
Khi nhận giấy phép xây dựng, bạn cần đóng lệ phí theo quy định.
Mức lệ phí tham khảo:
- Nhà ở riêng lẻ: 50.000 - 75.000 VNĐ.
- Công trình không phải nhà ở: 100.000 - 150.000 VNĐ.
Lưu ý: Hóa đơn thanh toán lệ phí cần được giữ lại để đối chiếu nếu cần.
Xây dựng Khải Minh đã cung cấp thông tin chi tiết về các giấy tờ cần thiết khi xin giấy phép xây dựng cấp quận tại TPHCM. Hy vọng bài viết sẽ hỗ trợ bạn với những kiến thức hữu ích trong việc xây dựng nhà ở. Liên hệ ngay với xây dựng Khải Minh để được tư vấn và giải đáp mọi thắc mắc chi tiết!
----------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN TVGS THIẾT KẾ XÂY DỰNG KHẢI MINH
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
- Youtube: https://www.youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
