Tuân thủ quy định về chiều cao tối đa của nhà ở cao tầng TPHCM giúp đảm bảo quy hoạch đồng bộ, mỹ quan và an toàn. Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, TPHCM ngày càng chú trọng vào việc kiểm soát chiều cao công trình để phù hợp với hạ tầng và pháp luật hiện hành. Hãy cùng Khai Minh tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý về quy định chiều cao tối đa của nhà ở cao tầng tại TPHCM
Hiện nay, các quy định chiều cao tối đa của nhà ở cao tầng tại TPHCM được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật và quy chuẩn kỹ thuật. Dưới đây là một số văn bản pháp lý quan trọng:
Quy hoạch và pháp lý xây dựng nhà cao tầng TPHCM.
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020):
Đây là khung pháp lý quan trọng nhất trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam, quy định các nguyên tắc chung về quản lý xây dựng công trình.
Luật nêu rõ yêu cầu về quy hoạch xây dựng, cấp phép xây dựng, và kiểm soát công trình nhằm đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn về an toàn, môi trường, và hạ tầng.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD):
Mật độ xây dựng, tầng cao tối đa của công trình và khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình. Đối với TPHCM, các chỉ tiêu này được áp dụng linh hoạt theo từng khu vực chức năng, từ khu trung tâm đến vùng ven.
Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND TPHCM:
Quyết định này đưa ra quy định về quản lý kiến trúc đô thị tại TPHCM, đặc biệt là chiều cao công trình tại các khu vực trung tâm và ngoại thành. Mục tiêu chính là đảm bảo sự hài hòa trong quy hoạch tổng thể, hạn chế xung đột giữa các công trình dân dụng và công trình thương mại.
Thông tư 03/2016/TT-BXD:
Thông tư này hướng dẫn cách phân loại và xác định số tầng, chiều cao công trình, đặc biệt là các yếu tố liên quan đến tầng hầm, tầng lửng, và các phần kiến trúc khác.
Đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc 1/500:
Đây là cơ sở để xác định cụ thể chiều cao công trình ở từng khu vực, phù hợp với quy hoạch đô thị chung của TPHCM.
Vai trò của quy định chiều cao
Các quy định về chiều cao tối đa của nhà ở cao tầng không chỉ mang tính pháp lý mà còn phục vụ nhiều mục tiêu quan trọng khác nhau. Dưới đây là các vai trò cụ thể:
Đảm bảo sự đồng bộ mỹ quan và đô thị:
Chiều cao công trình cần phù hợp với quy hoạch chung của khu vực. Ví dụ, tại khu vực trung tâm TPHCM, các công trình cao tầng thường được ưu tiên, nhưng cần hài hòa với các công trình hiện hữu như nhà cổ, công viên, hay di tích lịch sử.
Phù hợp với khả năng chịu tải của hạ tầng kỹ thuật:
TPHCM là thành phố đông dân, hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước và xử lý rác thải đều có giới hạn. Việc giới hạn chiều cao công trình giúp giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng này, đặc biệt ở các khu vực có mật độ xây dựng cao.
An toàn và tiện nghi cho cư dân:
Các tòa nhà cao tầng cần đáp ứng tiêu chuẩn về ánh sáng tự nhiên, luồng gió, và phòng cháy chữa cháy. Việc kiểm soát chiều cao giúp đảm bảo các công trình lân cận không bị che khuất ánh sáng hoặc cản trở sự thông thoáng khí.
Bảo vệ không gian xanh và môi trường:
Các quy định hiện hành thường yêu cầu các công trình cao tầng phải dành một phần diện tích cho không gian xanh. Điều này đảm bảo môi trường sống bền vững và giảm thiểu tác động tiêu cực lên hệ sinh thái đô thị.
Đảm bảo không gian xanh tại TPHCM
Giảm thiểu xung đột pháp lý và rủi ro vi phạm:
Nếu không tuân thủ quy định về chiều cao, chủ đầu tư có thể phải chịu các biện pháp xử lý từ cơ quan chức năng, như đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ phần xây dựng vượt mức.
Quy định chiều cao nhà cao tầng tại TPHCM
Quy định chiều cao nhà cao tầng tại TPHCM phụ thuộc vào khu vực quy hoạch cụ thể. Thành phố được phân chia thành các khu vực chức năng, mỗi khu vực có tiêu chuẩn riêng để đảm bảo tính hài hòa về kiến trúc và sự cân bằng trong phát triển đô thị.
Quy định về số tầng được phép xây dựng tại TPHCM
Khu vực trung tâm (Quận 1, Quận 3, một phần Quận 4, Quận 5, Quận Bình Thạnh):
Đây là khu vực lõi trung tâm, tập trung nhiều công trình cao tầng, bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, và nhà ở cao cấp. Tại các tuyến đường chính, chiều cao tối đa có thể đạt từ 20 đến 50 tầng, tùy thuộc vào vị trí cụ thể. Các khu vực có kiến trúc lịch sử (như Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện Thành phố) áp dụng hạn chế chiều cao để bảo vệ cảnh quan và giá trị di sản.
Ví dụ thực tế: Tòa nhà Bitexco Financial Tower (68 tầng) được xây dựng tại Quận 1, nhưng phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt về khoảng cách và mật độ xây dựng.
Khu vực nội thành mở rộng (Quận 2, Quận 7, Thủ Đức, Quận Tân Bình):
Các khu vực này được quy hoạch thành trung tâm đô thị mới, với nhiều dự án chung cư cao tầng và khu đô thị kiểu mẫu. Tại khu đô thị Thủ Thiêm (Quận 2), chiều cao tối đa có thể vượt 50 tầng đối với các dự án quy mô lớn. Quận 7 (Phú Mỹ Hưng) thường giới hạn chiều cao ở mức 20-30 tầng, ngoại trừ các dự án đặc thù.
Khu vực ven đô và ngoại thành (Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn):
Đây là khu vực có mật độ dân cư thấp hơn, tập trung vào không gian xanh và nông thôn. Chiều cao tối đa thường chỉ từ 10-15 tầng, để đảm bảo hài hòa với cảnh quan thiên nhiên và giảm tác động đến hệ thống thoát nước. Khu vực sân bay Tân Sơn Nhất và khu vực gần các cơ sở quân sự bị hạn chế nghiêm ngặt về chiều cao để đảm bảo an toàn không phận.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chiều cao nhà cao tầng
Chiều cao tối đa của công trình không chỉ dựa trên quy hoạch khu vực mà còn phụ thuộc vào các yếu tố kỹ thuật và pháp lý dưới đây:
Các yếu tố ảnh hưởng đến chiều cao của công trình
Quy hoạch và mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích xây dựng so với diện tích khu đất. Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD quy định rằng: Diện tích đất càng lớn, mật độ xây dựng tối đa càng thấp.
Ví dụ: Một lô đất có diện tích dưới 1.000m² có thể có mật độ xây dựng tối đa là 60-70%, nhưng lô đất lớn hơn 5.000m² chỉ được phép xây dựng 40%.
Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi là khoảng cách từ ranh đất đến phần xây dựng công trình. Công trình càng cao thì khoảng lùi càng lớn.
Quy chuẩn cụ thể:
- Đối với công trình cao từ 28m trở xuống: Không yêu cầu khoảng lùi.
- Đối với công trình cao từ 28-46m: Khoảng lùi tối thiểu là 6m.
- Đối với công trình cao trên 46m: Khoảng lùi tối thiểu là 10m.
Chức năng sử dụng của công trình
Quy định chiều cao thay đổi tùy thuộc vào mục đích sử dụng của công trình:
Nhà ở thương mại: Chiều cao phụ thuộc vào nhu cầu thị trường và khả năng kinh doanh.
Nhà ở xã hội: Thường giới hạn dưới 20 tầng để giảm chi phí và phù hợp với đối tượng thu nhập thấp.
Nhà ở hỗn hợp (mixed-use): Có thể đạt chiều cao tối đa khi tích hợp các chức năng như thương mại, văn phòng và căn hộ.
Hạ tầng kỹ thuật và giao thông
Chiều cao công trình cần phù hợp với khả năng chịu tải của hạ tầng kỹ thuật và giao thông khu vực.
Ví dụ: Một tòa nhà cao tầng ở khu vực có đường nhỏ, hẹp sẽ bị hạn chế về chiều cao để tránh gây quá tải.
Quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy
Theo quy định, các công trình trên 28m (tương đương 9 tầng) phải đáp ứng các tiêu chuẩn đặc biệt về phòng cháy chữa cháy. Công trình càng cao thì càng cần nhiều lối thoát hiểm và hệ thống an toàn, điều này có thể giới hạn chiều cao tối đa.
Quy định về chiều cao xin phép nhà ở
Tuân thủ quy định về chiều cao xin phép nhà ở là yếu tố bắt buộc khi xây dựng, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM. Theo QCVN 01:2021/BXD, chiều cao công trình được xác định dựa trên quy hoạch khu vực, mật độ xây dựng và hạ tầng kỹ thuật.
Tại các khu vực trung tâm thành phố, chiều cao nhà ở thường bị giới hạn để bảo vệ mỹ quan đô thị, đảm bảo an toàn và không làm ảnh hưởng đến các di tích lịch sử quan trọng như nhà thờ, công trình văn hóa hay tượng đài.
Ví dụ: Tại TPHCM, khu vực quanh nhà thờ Đức Bà hoặc bưu điện thành phố thường áp dụng các giới hạn chiều cao tối đa dưới 20 tầng, hoặc thấp hơn tùy vị trí cụ thể, để tránh che khuất tầm nhìn và bảo vệ giá trị di sản.
Trong khi đó, ở các khu đô thị mới như Thủ Thiêm, chiều cao các toà nhà có thể lên đến 40 tầng, nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn nghiêm ngặt về phòng cháy chữa cháy, ánh sáng tự nhiên và không gian xanh.
Khi xin phép xây dựng, chủ đầu tư cần nộp hồ sơ đầy đủ bao gồm bản vẽ thiết kế, giấy tờ pháp lý về đất đai và các cam kết an toàn. Việc không tuân thủ quy định về chiều cao xin phép nhà ở có thể dẫn đến xử phạt hoặc yêu cầu tháo dỡ công trình vi phạm.
Số tầng trong công trình được tính ra sao?
Việc xác định số tầng trong một công trình xây dựng là yếu tố quan trọng trong quy trình xin phép xây dựng, đặc biệt với các công trình nhà cao tầng tại TPHCM. Số tầng được tính không chỉ dựa trên thiết kế mà còn phải tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành.
Cách tính số tầng trong công trình
Dưới đây là những hướng dẫn cụ thể theo Thông tư 03/2016/TT-BXD và Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD.
Định nghĩa tầng
Tầng là khoảng không gian nằm giữa hai mặt sàn kế tiếp của công trình. Số tầng bao gồm các tầng chính và tầng phụ như tầng hầm, tầng lửng, tầng mái, nhưng cách tính sẽ có quy định cụ thể cho từng loại tầng.
Cách tính số tầng theo luật
Hiểu rõ cách tính số tầng theo luật là rất quan trọng để đảm bảo công trình của bạn tuân thủ các quy định xây dựng hiện hành.
- Tầng hầm không được tính vào số tầng nếu nằm hoàn toàn dưới cốt mặt đất.
- Tầng bán hầm được tính vào số tầng nếu phần nổi của tầng hầm trên mặt đất vượt quá 1,2m so với cốt mặt đất.
- Tầng lửng được tính vào số tầng nếu diện tích sàn của tầng lửng chiếm hơn 65% diện tích sàn của tầng ngay bên dưới. Nếu tầng lửng nhỏ hơn mức này và chỉ được sử dụng làm không gian phụ trợ, nó có thể không tính vào số tầng.
- Tầng mái được tính vào số tầng nếu có chức năng sử dụng rõ ràng (ví dụ: sân thượng có mái che hoặc được sử dụng làm phòng ở, nhà hàng, hoặc văn phòng). Nếu tầng mái chỉ là phần kết cấu kỹ thuật (ví dụ: bể nước, phòng kỹ thuật), thông thường sẽ không tính vào số tầng.
- Tầng kỹ thuật được tính vào số tầng nếu chiều cao vượt quá giới hạn chiều cao cho phép (thường là 1,8m - 2,5m tùy quy chuẩn địa phương). Nếu tầng kỹ thuật được thiết kế với mục đích chứa thiết bị và không gian kỹ thuật, nó thường không được tính vào số tầng.
- Tầng áp mái được tính vào số tầng nếu có không gian sử dụng (phòng ở, phòng làm việc, hoặc không gian thương mại).
Lưu ý khi tính số tầng
Số tầng cần được thể hiện rõ ràng trong bản vẽ thiết kế và phải tuân thủ quy định của cơ quan chức năng.
Các trường hợp đặc biệt trong cách tính chiều cao
Công trình nằm trong khu vực hạn chế chiều cao:
Ở các khu vực gần sân bay hoặc khu vực quân sự, chiều cao công trình được tính đến cả các phần phụ như cột thu lôi hoặc ăng-ten để đảm bảo an toàn không phận.
Lưu ý khi xây dựng gần các khu vực đặc biệt
Công trình hỗn hợp (mixed-use):
Chiều cao tính toán phải bao gồm tất cả các tầng chức năng: thương mại, văn phòng, căn hộ, và các tầng kỹ thuật.
Công trình có tầng lửng:
Tầng lửng chỉ được tính vào chiều cao nếu diện tích sàn lớn hơn 65% diện tích sàn của tầng dưới.
Công trình có sân thượng sử dụng:
Sân thượng có các cấu kiện như quán cafe, phòng sinh hoạt chung được tính vào chiều cao nếu có mái che cố định.
Lưu ý khi tính chiều cao để xin phép xây dựng
Khi lập hồ sơ xin phép xây dựng, các chủ đầu tư cần lưu ý:
- Các số liệu chiều cao, số tầng phải thống nhất với bản vẽ thiết kế và quy hoạch chi tiết 1/500.
- Cần làm việc với Sở Xây dựng TPHCM hoặc các phòng ban liên quan để kiểm tra và xác nhận chiều cao tối đa được phép.
- Quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500 là căn cứ quan trọng nhất để xác định chiều cao công trình.
Xây dựng vượt quá số tầng cho phép sẽ bị phạt như nào?
Xây dựng vượt quá số tầng cho phép là một trong những vi phạm phổ biến trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM. Dù chủ đầu tư có thể nhìn thấy lợi ích ngắn hạn, nhưng hậu quả của hành vi này lại gây ra nhiều vấn đề nghiêm trọng, ảnh hưởng không chỉ đến dự án mà còn đến cộng đồng và quy hoạch đô thị. Dưới đây là các vấn đề chính thường gặp:
Xử phạt nặng khi xây dựng quá số tầng cho phép
Vi phạm pháp luật và bị xử lý hành chính
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc xây dựng vượt quá số tầng cho phép sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt tùy thuộc vào số tầng vi phạm. Đối với các công trình lớn, mức phạt có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.
Cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ đầu tư tháo dỡ phần công trình vượt số tầng. Điều này gây lãng phí lớn về tài chính, thời gian và nguồn lực. Công trình vi phạm có thể bị tạm ngừng xây dựng cho đến khi các vấn đề pháp lý được giải quyết.
Ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng công trình
Các công trình xây dựng vượt số tầng thường không được thiết kế nền móng đủ chắc chắn để chịu tải trọng bổ sung, dẫn đến nguy cơ sụt lún hoặc thậm chí sập công trình.
Hệ thống thang máy, lối thoát hiểm, cấp thoát nước và phòng cháy chữa cháy được thiết kế dựa trên số tầng được cấp phép. Khi vượt tầng, các hệ thống này không còn đảm bảo an toàn, gây rủi ro nghiêm trọng cho cư dân.
Tác động tiêu cực đến quy hoạch đô thị
Mỗi khu vực đô thị đều có giới hạn chiều cao và số tầng để đảm bảo sự đồng bộ và mỹ quan. Việc vượt tầng làm mất cân đối cảnh quan, ảnh hưởng đến quy hoạch chung, tạo áp lực lên giao thông, cấp nước, thoát nước và xử lý rác thải trong khu vực khi có đông dân cư.
Ảnh hưởng đến quyền lợi cộng đồng
Các tòa nhà vượt tầng có thể che khuất ánh sáng hoặc chắn luồng gió của các công trình lân cận, gây bất lợi cho cư dân xung quanh. Vi phạm về số tầng thường dẫn đến khiếu nại từ người dân, tổ chức hoặc các cơ quan quản lý, tạo ra mâu thuẫn và tranh chấp.
Mất uy tín và cơ hội kinh doanh
Nếu vi phạm quy định khiến chủ đầu tư mất niềm tin từ khách hàng, đối tác và các cơ quan quản lý. Các chủ đầu tư có lịch sử vi phạm sẽ gặp khó khăn trong việc được phê duyệt giấy phép xây dựng cho các dự án tương lai.
Xây dựng Khải Minh vừa thông tin đến bạn đọc về việc hướng dẫn quy định về chiều cao tối đa của nhà ở cao tầng TPHCM cũng như số tầng trong công trình được tính ra sao. Hy vọng bài viết sẽ cung cấp cho bạn nhiều kiến thức hữu ích trong quá trình xây nhà. Đừng quên liên hệ xây dựng Khải Minh để được tư vấn thông tin chi tiết.
----------------------------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN TVGS THIẾT KẾ XÂY DỰNG KHẢI MINH
- Website: https://xaydungkhaiminh.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/xaydungkhaiminh
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@xd_khaiminh.jsc
- Youtube: https://www.youtube.com/@xaydungkhaiminh2157
- HOTLINE: 0901 999 998
- Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
