Một gia đình có lô đất 4×16 m trong hẻm, muốn xây nhà ba tầng và dọn vào trước Tết. Khi hỏi giá xây nhà ở TP.HCM, họ nhận ba báo giá tính theo mét vuông, nhưng mỗi nhà thầu tính móng, mái và vận chuyển theo một cách. Phần đất thực tế xây được còn phụ thuộc chỉ giới và quy hoạch. Gia đình nên chốt được xây bao nhiêu tầng, và cần chuẩn bị bao nhiêu tiền để dọn vào, rồi mới chọn nhà thầu.
Cách cộng cho thấy khoảng trống đó. Giả sử phần thi công đang so là 2,40 tỷ. Cộng thêm thiết kế, phá dỡ, khuân vác hẻm, nội thất và thuê nhà tạm, kế hoạch vốn để dọn vào thành 3,19 tỷ.
Khoản gần 800 triệu này nằm ngoài đơn giá theo mét vuông. Các con số trên chỉ để thấy cách cộng dồn. Báo giá Khải Minh cho từng nhà ra sau khi có bản vẽ và buổi khảo sát. Cách tính từng khoản nằm ở mục ngân sách bên dưới.
Nếu anh chị đang chuẩn bị xây nhà ở TP.HCM, hãy bắt đầu bằng Giấy chứng nhận, thông tin quy hoạch và một buổi khảo sát hiện trạng. Sau đó mới chốt công năng, thiết kế, ngân sách và phương án thi công. Bài viết đi theo trình tự đó, dành cho hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ. Nhà có hầm, nhà nhiều tầng nhiều căn hộ hoặc nhà kết hợp kinh doanh cần rà soát riêng theo công năng và quy mô thực tế.
1. Kiểm tra đất và quy hoạch trước khi chốt số tầng
Đối chiếu xong sổ và quy hoạch rồi hãy cam kết với nhà thầu. Hai nhà cách nhau vài căn ở TP.HCM vẫn có thể khác chỉ giới, mặt hẻm hoặc tờ quy hoạch. Nhà bên cạnh chỉ để tham khảo lúc đi phố.
2. Khảo sát hiện trạng và đường vào công trình
Giấy ghi một kích thước, thước ngoài đất ra một kích thước khác, thì tìm nguồn lệch trước khi lấy số đó làm kích thước thiết kế.
| Việc đo | Phải ghi được |
|---|---|
| Lô đất | Chiều ngang, chiều dài, ranh, cao độ nền, cốt đường, hướng thoát nước |
| Nhà cũ trên đất | Phần tháo dỡ, móng cũ có thể gặp, đồng hồ điện nước, tuyến ống, chỗ ngắt an toàn |
| Đường vào | Chỗ hẹp nhất, góc cua, dây điện trên cao, chỗ tập kết, đường đưa phế thải, ai trả trung chuyển và vệ sinh hẻm |
3. Lập ngân sách xây nhà theo tổng chi phí vào ở
Chia ngân sách thành các nhóm để nhìn thấy phần nào đã có giá và phần nào còn phải xác minh.
- Nhóm chuẩn bị: khảo sát, thiết kế và thủ tục
- Nhóm xây dựng: tháo dỡ, móng, kết cấu, hoàn thiện, điện nước trong phạm vi hợp đồng
- Nhóm đưa nhà vào ở: nội thất rời, máy lạnh, thiết bị bếp, internet, chuyển nhà, chỗ ở tạm
- Dự phòng riêng cho việc còn mù, như móng cũ chưa rõ hoặc vật tư phải trung chuyển qua hẻm
Ví dụ minh họa cách cộng ngân sách, giả sử phần thi công là 2,40 tỷ đồng:
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Phần thi công | 2,40 tỷ |
| Thiết kế và hồ sơ | 100 triệu |
| Tháo dỡ và trung chuyển ngoài hợp đồng | 120 triệu |
| Nội thất và thiết bị ngoài gói | 230 triệu |
| Thuê nhà và chuyển đồ | 50 triệu |
| Tổng trước dự phòng | 2,90 tỷ |
| Dự phòng 10% do gia đình tự đặt | 290 triệu |
| Kế hoạch vốn để dọn vào | 3,19 tỷ |
Bảng trên là cách cộng ví dụ cho một gia đình. Báo giá Khải Minh cho từng nhà ra sau bản vẽ và khảo sát. Xem từng khoản đã gồm thuế, vận chuyển và lắp đặt chưa, để khỏi cộng trùng hoặc bỏ sót.
Diện tích đất, diện tích sàn và diện tích tính giá là ba số riêng, mỗi số một việc. Hai báo giá so với nhau khi cùng bản vẽ và cùng phạm vi. Có vay ngân hàng thì xếp ngày giải ngân đúng mốc nghiệm thu, và giữ tiền mặt cho khoản ngoài hợp đồng đến hạn cùng lúc.
4. Chốt công năng và thiết kế trước khi mời thầu
Gia đình nên viết một trang yêu cầu thiết kế. Ghi số người ở, phòng ngủ, chỗ để xe, vị trí bếp, khu giặt phơi, nhu cầu làm việc tại nhà và phương án cho người cao tuổi. Tách nhu cầu phải có khỏi phần có thể đầu tư sau. Chẳng hạn, thang máy chưa lắp ngay vẫn cần làm rõ khả năng bố trí, kết cấu và nguồn điện nếu gia đình dự kiến bổ sung trong tương lai.
- Số người ở, số phòng ngủ
- Chỗ để xe, bếp, khu giặt phơi
- Chỗ làm việc tại nhà, lối đi cho người lớn tuổi
- Cầu thang chiếm bao nhiêu sàn
- Giếng trời, mái lấy sáng bếp và toilet
- Ống máy lạnh, phễu thu, cửa thăm, lối lên bồn nước
Nhà phố hẹp thường phải giải bài toán ánh sáng giữa nhà và thông gió cho bếp, toilet. Hãy xem mặt bằng cùng mặt cắt để biết cầu thang có chiếm nhiều diện tích, giếng trời lấy sáng đến đâu, mái lấy sáng vệ sinh thế nào, máy lạnh và ống thoát nước ngưng đi đường nào. Xác định vị trí phễu thu, cửa thăm kỹ thuật và lối tiếp cận bồn nước ngay trên bản vẽ. Các điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến việc sửa chữa sau khi nhà đã hoàn thiện.
5. Xác định trường hợp phải xin giấy phép xây dựng
Hai căn cứ cần mở khi làm hồ sơ: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Hồ sơ cấp mới, đối chiếu lúc cầm giấy
- Đơn đúng mẫu đang dùng, giấy tờ đất hợp pháp, bản vẽ theo thủ tục
- Tùy hiện trạng: cam kết an toàn công trình liền kề, hồ sơ chuyên ngành
- Khi nhận phép: đối số tầng, chiều cao, vị trí xây, diện tích và bản vẽ kèm theo
- Đổi nội dung đã cấp thì xem nghĩa vụ điều chỉnh trước khi thi công phần đổi. Làm khác phép rồi mới tính hoàn công thường dài hơn
6. So sánh nhà thầu trên cùng hồ sơ và phạm vi
Gửi mọi nhà thầu cùng một bộ bản vẽ, cùng danh mục vật tư, cùng mô tả đường vào. Báo giá tách tháo dỡ, móng, kết cấu, chống thấm, điện nước, hoàn thiện và các dòng ngoài gói.
Hợp đồng cần có sẵn các dòng này
Danh mục bản vẽ đang dùng, phạm vi ai cung cấp gì, khoản loại trừ, tiến độ, mốc nghiệm thu, mốc trả tiền, hồ sơ bàn giao, cách xử lý chậm tiến độ, hư hỏng và bảo hành. Phát sinh thì ghi ai được duyệt, giấy tờ cần có, đơn giá và ảnh hưởng ngày công. Trừ việc phải xử lý ngay cho khỏi nguy hiểm, duyệt bằng văn bản trước khi làm phần ngoài hợp đồng.
7. Chuẩn bị khởi công và bảo vệ nhà liền kề
- Bản vẽ triển khai, mốc ranh, cao độ
- Mặt bằng, điện nước tạm, chỗ tập kết
- Điều kiện khởi công theo đúng hồ sơ của căn mình
- Ảnh có ngày giờ: vết nứt, vùng thấm, tường và nền sát ranh
- Mời được các bên thì lập biên bản một buổi
- Đào sâu hoặc sát nhà yếu: biện pháp giữ, cách theo dõi chuyển vị, một số điện thoại và quy tắc dừng máy
8. Theo dõi thi công qua các mốc nghiệm thu
Chủ nhà nên yêu cầu lịch nghiệm thu kèm tiến độ thi công. Mốc ưu tiên là những việc sắp bị che khuất.
Ảnh nên ghi ngày, vị trí và tên công việc, ví dụ “Tầng 2, WC sau, tuyến ống cấp trước khi trát”. Thư mục chỉ ghi theo ngày thì lúc khoan treo tủ, sửa máy lạnh hoặc tìm chỗ rò, thợ khó lần đúng tuyến ống. Biên bản, kết quả thử và hình ảnh nên được lưu đồng thời với quá trình thi công.
9. Bàn giao nhà và đăng ký quyền sở hữu khi có nhu cầu
Khi nhận nhà, hãy thử thiết bị theo từng tầng. Mở các vòi, xả bồn cầu, kiểm tra thoát nước ở khu tắm, ban công và sân thượng. Thử cửa, khóa, chuông, đèn, quạt hút và điều hòa thuộc gói thi công. Với hệ thống điện, đề nghị người có chuyên môn kiểm tra, hướng dẫn vận hành và bàn giao sơ đồ tủ điện. Ghi tồn tại theo phòng, ngày hẹn sửa và người xác nhận sau khi sửa.
Ngoài đời, chữ “hoàn công” được dùng cho cả hai việc trên. Thanh toán cuối đối chiếu theo điều khoản nghiệm thu và bảo hành. Ngày nhận sổ là thủ tục riêng.
10. Ba tình huống nên tính trước khi lên lịch xây nhà
11. Câu hỏi chủ nhà thường gặp
Có sổ đất ở thì xây được bao nhiêu tầng?
Kiểm tra quy hoạch, chỉ giới, quy chế kiến trúc và các hạn chế riêng của thửa. Thông tin trên Giấy chứng nhận là một phần của việc xác định khả năng xây dựng.
Nên chọn xây phần thô hay xây nhà trọn gói?
Phần thô phù hợp khi chủ nhà có người theo dõi mua vật tư hoàn thiện và điều phối các đội. Trọn gói phù hợp khi muốn giao một đầu mối, với điều kiện phạm vi, chủng loại vật tư và mốc nghiệm thu được mô tả rõ.
Báo giá theo mét vuông đã là tổng tiền xây nhà chưa?
Chỉ xác định được sau khi biết diện tích tính giá, phần đã gồm và phần loại trừ. Hãy xin bảng tổng hợp từ tháo dỡ đến bàn giao rồi cộng các khoản gia đình tự mua.
Có thể sửa thiết kế khi đang xây không?
Có thể xem xét tùy thay đổi. Yêu cầu đơn vị thiết kế và nhà thầu ghi rõ ảnh hưởng đến kết cấu, hệ thống kỹ thuật, giá, tiến độ và giấy phép trước khi duyệt.
Nên mang gì đến buổi tư vấn đầu tiên?
Bản chụp Giấy chứng nhận đã che dữ liệu nhạy cảm khi gửi ban đầu, sơ đồ thửa, địa chỉ theo phường xã hiện hành, ảnh hẻm và mặt tiền, số phòng mong muốn, mức vốn và thời điểm dự kiến dọn vào.
12. Bốn lần chốt việc trước khi chuyển giai đoạn
Nếu một đầu việc còn thiếu, ghi rõ ai xử lý và thời hạn trước khi chuyển sang bước tiếp theo.
13. Nguồn pháp lý và thủ tục
Khi đối chiếu giấy phép, khởi công và đăng ký nhà ở, có thể mở các văn bản dưới đây. Mỗi thửa vẫn xem theo đúng địa chỉ và hồ sơ của mình.
- Luật Xây dựng 135/2025/QH15, đặc biệt Điều 43 về giấy phép xây dựng.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng.
- Cổng thông tin HĐND TP.HCM, hướng dẫn cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ.
- Luật PCCC và CNCH 55/2024/QH15 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng.
- Văn bản hợp nhất 41/VBHN-BNNMT về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Công ty CP TVGS Thiết kế Xây dựng Khải Minh
Hưng Thịnh Khải Minh Group · Giấy phép kinh doanh số 0316183134
Tư vấn pháp lý xây dựng, thiết kế, thi công trọn gói, nội thất, PCCC và hoàn công.
Địa chỉ: 68/10D Trần Quang Khải, P. Tân Định, TP.HCM
Zalo: 0901 999 998
Email: hungthinhkhaiminhgroup@gmail.com
Website: xaydungkhaiminh.vn
Facebook: facebook.com/xaydungkhaiminh
