Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng là gì? Lộ giới đường được tính như thế nào?

Hình ảnh: Chỉ giới xây dựng tính từ đâu

Yêu cầu tư vấn

Không ít trường hợp bị MẤT TRẮNG nhiều M2 đất vì KHÔNG NẮM RÕ được lộ giới, chỉ giới xây dựng.

Hiểu được quy định về chỉ giới xây dựng, bạn sẽ nắm rõ được phần đất xây dựng của mình. 

Từ đó, tạo một khoảng lùi nhất định, chừa ra trong quá trình xây dựng.

Vì vậy, bạn sẽ :

• Không bị mất đất
• Và cũng không lấn chiếm đất của người khác.

Trong bài viết này Khải Minh sẽ đưa ra những thông tin bổ ích về lộ giới và chỉ giới xây dựng, hãy cùng theo dõi nhé!

1. Lộ giới là gì, chỉ giới xây dựng là gì?

Hình ảnh: Lộ giới đường được tính như thế nào?

Lộ giới là khái niệm được các cơ quan quản lý nhà nước tạo ra để ám chỉ những ranh giới được quy hoạch hoặc để xây dựng, mở đường, mở hẻm.

Cụ thể mốc lộ giới là gì? Lộ giới đường được tính như thế nào?

Lộ giới là điểm cuối được tính từ tim đường sang 2 bên.

Bạn có thể hiểu lộ giới được dựng lên để thông báo và cảnh báo người dân không được lấn chiếm đất khi tiến hành xây dựng nhà hoặc cửa hàng.

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó.

Chỉ giới xây dựng giúp phân định ranh giới giữa đất lưu không và diện tích đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm).

2. Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa.

Chỉ giới đường đỏ có tác dụng để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

3. Những quy định về chỉ giới xây dựng và khoảng lùi xây dựng

3.1 Khoảng lùi của công trình được quy định như thế nào?

Quy định về khoảng lùi của công trình như sau:

Khoảng lùi công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Khoảng lùi của công trình so với chỉ giới xây dựng của công trình tùy thuộc việc tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc.

Chiều cao công trình được tính dựa trên chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định trong bảng sau:

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (mét) của các công trình theo bề rộng đường

(Giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng của công trình

Cụ thể về  mốc lộ giới cách tim đường bao nhiêu:
Đường rộng dưới 19 mét 

• Công trình có chiều cao dưới 19 mét thì không cần lùi được thi công sát vỉa hè.
• Công trình xây dựng cao 22 mét thì tính từ vỉa hè lùi vào 3 mét .
• Công trình xây dựng cao 25 mét thì cần lùi từ vỉa hè vào 4 mét .
• Công trình xây dựng có chiều cao lớn hơn 28 mét thì lùi 6 mét  tính từ vỉa hè.

Mốc lộ giới cách tim đường bao nhiêu đối với đường rộng từ 19-22 mét 

• Công trình thi công dưới 22 mét thì không cần chừa khoảng lùi được xây sát vỉa hè.
• Công trình 22 mét - 25 mét cần xây lùi tính từ vỉa hè ra 3mét.
• Công trình xây dựng cao hơn 28 mét thì lùi từ vỉa hè vào 6mét .

Đường rộng hơn 22 mét 

• Công trình xây cao 28 mét không cần lùi được xây sát vỉa hè.
• Công trình xây cao hơn 28 mét thì xây lùi từ vỉa hè vào 6m.

3.2 Bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ?

Ngoài những thắc mắc về chỉ giới xây dựng là gì, chỉ giới đường đỏ là gì?

Còn có những thắc mắc về bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ?

Câu trả lời là: KHÔNG có bộ phận nào của nhà được phép vượt qua đường chỉ giới đỏ.

Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp

Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng mà lùi vào sau chỉ giới đường đỏ.

Sẽ có các bộ phận của công trình được phép vượt qua đường chỉ đỏ: 

• Bậc thềm
• Vệt dắt xe,
• Bậu cửa,
• Cánh cửa,
• Mái đua,
• Mái đón,
• Móng nhà,
• Gờ chỉ
• Và ô văng 
• Ban công:
  • Chỉ được phép nhô ra quá chỉ giới xây dựng là 1,4 m;
  • Và không được quây;
  • Che chắn tạo thành phòng hoặc lô-gia.

3.3 Có được xây lấn sang nhà bên cạnh?

Câu trả lời là KHÔNG. 

• Không có bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả:
  • Thiết bị,
  • Đường ống,
  • Đường ngầm dưới đất
  • Vượt quá ranh giới
  • Sang lô đất của nhà bên cạnh.
• Không được xả:
  • Nước mưa,
  • Nước thải,
  • Nước máy lạnh,
  • Khí bị hay khí thải
  • Sang nhà bên cạnh.

3.4 Khi xây dựng công trình cần đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật gì?

• Miệng xả của ống thông khói, thông hơi không được hướng ra thành phố.
• Các biển quảng cáo đặt trước ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70% .
• Không được bố trí sân phơi quần áo trước mặt tiền các ngôi nhà ở dọc phố.
• Máy điều hòa nhiệt độ không khí khi đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải có:
  • Độ cao ít nhất là 2.7m
  • Và không được xả nước ngưng trực tiếp ra mặt hè, mặt phố
• Nếu nhà làm hàng rào phải có:
  • Kiến trúc thoáng, mỹ quan
  • Và thống nhất theo quy định của từng khu vực,
  • Trừ những trường hợp có nhu cầu ngăn cách, bảo vệ với đường phố như:
    • Cơ quan nhà nước,
    • Xí nghiệp,
    • Trạm điện,
    • Trạm biến thế…

4. Đất ngoài chỉ giới có được xây dựng không?

Đất ngoài chỉ giới xây dựng thuộc một trong hai trường hợp như sau:

Mặc dù có quy định về:

• Yêu cầu kiến trúc đối với công trình như trên
• Và bảo đảm khoảng lùi tối thiểu
• Thì đất ngoài chỉ giới xây dựng cũng không được xây dựng.

Nếu xây dựng sẽ bị vi phạm chỉ giới, và bị phạt.

Mức xử phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng là gì, sẽ được nêu rõ ở phần dưới.

5. Mức xử phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng là gì?

Hình ảnh: Vi phạm chỉ giới xây dựng là gì?

Hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng bị phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng. (Căn cứ điểm b khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Ngoài hình thức phạt tiền, công trình xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ bị:

• Buộc phải tháo dỡ công trình.
• Đối với phần công trình xây dựng vi phạm.
• Mà không được điều chỉnh giấy phép xây dựng.
• Để hợp thức hóa hành vi vi phạm này.

(Căn cứ theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

6. Hồ sơ thực hiện thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Quy định chỉ giới xây dựng nhà ở, yêu cầu hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ gồm các giấy tờ sau:

6.1 Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

6.2 Thời hạn giải quyết hồ sơ

Thời hạn giải quyết thủ tục xin chỉ giới đỏ sẽ diễn ra trong vòng 15 ngày.

Cụ thể, tính từ ngày:

• Bộ phận tiếp nhận hồ sơ;
• Và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính;
• Nhận được hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ chưa đủ căn cứ để giải quyết:

• Thì sẽ có văn bản trả lời những nội dung;
• Có đủ cơ sở pháp lý theo đúng thời hạn;
• Bên cạnh đó sẽ chủ động phối hợp cung cấp bổ sung tài liệu liên quan.
• Sau khi nhận được tài liệu bổ sung;
• Ý kiến của các cơ quan và đủ căn cứ;
• Sẽ giải quyết tiếp các nội dung đề nghị của tổ chức, cá nhân.

7. Cách tính chỉ giới xây dựng và lộ giới

Hình ảnh: Cột mốc lộ giới

Bạn đã biết cách tính chỉ giới xây dựng và lộ giới một cách chính xác chưa.

Sau đây Khải Minh sẽ chia sẻ đến bạn cách tính chỉ giới xây dựng và lộ giới.

• Xác định chỉ giới xây dựng tùy thuộc vào chỉ giới đường đỏ.
• Xác định khoảng lùi công trình tùy thuộc vào tuyến lộ giới và chiều cao của công trình.
• Dựa vào những biển báo và cọc mốc lộ giới ở 2 bên đường.

Những  cột mốc lộ giới là gì?

Để khuyến cáo người dân không được phép xây dựng trên phần lộ giới và phần đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước.

Hình ảnh: Chỉ giới xây dựng trong sổ đổ

Cách xác định mốc lộ giới cho 1 lô đất

Chắc hẳn với những kiến thức trên về lộ giới là gì và những chỉ tiêu có liên quan bạn đã có thể phân biệt được phần đất được phép xây dựng và phần đất của nhà nước.

Để xác định cột mốc lộ giới là gì cho 1 khu đất bất kỳ hãy làm theo hướng dẫn sau.

8. Làm thế nào để biết đất của mình có chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ?

Để biết thửa đất của mình có chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng hay không?

Người sử dụng đất nên đến cơ quan có thẩm quyền để KIỂM TRA về:

• Chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ,
• Liên quan đến thửa đất của mình,
• Để quyết định xây dựng công trình có kết cấu,
• Thiết kế phù hợp trước khi xây dựng nhà ở,
• Công trình trên đất,
• Tránh trường hợp xây dựng sai:
  • Giấy phép xây dựng,
  • Xây dựng ngoài chỉ giới xây dựng,…
  • Dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm:

• Tổ chức việc tiếp nhận;
• Xử lý;
• Và cung cấp thông tin khi có yêu cầu.

Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm:

• Cung cấp thông tin về địa điểm xây dựng,
• Chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ,
• Cốt xây dựng
• Và thông tin khác
• Liên quan đến quy hoạch xây dựng khi:
  • Cơ quan,
  • Tổ chức,
  • Cá nhân
  • Có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý.

Trong đó, việc cung cấp thông tin chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng ĐƯỢC THỰC HIỆN DƯỚI HÌNH THỨC:

• Công khai:
  • Hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng,
  • Đăng tải trên trang thông tin điện tử
  • Và phương tiện thông tin đại chúng;
• Giải thích trực tiếp theo yêu cầu của:
  • Cơ quan,
  • Tổ chức,
  • Cá nhân;
• Cung cấp thông tin bằng:
  • Văn bản giấy,
  • Văn bản điện tử theo yêu cầu
  • (trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày có yêu cầu).

9. Cách xem thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng

Có 3 cách để xem thông tin quy hoạch chỉ giới xây dựng, như sau:

10. Tiêu chuẩn về xây dựng công trình khi có chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ

10.1 Tiêu chuẩn về khoảng lùi

Hình ảnh: Quy định về chỉ giới xây dựng

Theo quy định chỉ giới xây dựng nhà ở:

• Có thể không bị lùi
• Hoặc bị lùi
• So với chỉ giới đường đỏ
• Tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình.

Cụ thể:

• Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với:
• Đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên);
• Được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị;
• Nhưng phải thỏa mãn quy định trong bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.

Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo:

• Bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ)
• Và chiều cao xây dựng công trình

Ví dụ:

Công trình có chiều cao dưới 19m, nằm cạnh đường có chiều rộng dưới 19m thì khoảng lùi được xác định bằng 0.

Đối với tổ hợp công trình bao gồm:

• Phần đế công trình;
• Và tháp cao phía trên;
• Thì các quy định về khoảng lùi công trình;
• Được áp dụng riêng:
  • Đối với phần đế công trình
  • Và đối với phần tháp cao phía trên
  • Theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.

10.2 Kích thước trong lô đất quy hoạch xây dựng công trình nhà ở

Theo quy định chỉ giới xây dựng nhà ở:

• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có:
  • Bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m,
  • Bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5 m;
• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có:
  • Bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19 m,
  • Bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4 m;
• Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có:
  • Hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường
  • Từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 m.

10.3 Quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường

Các chi tiết kiến trúc của công trình do:

• Đồ án quy hoạch chi tiết;
• Thiết kế đô thị;
• Và quy chế quản lý kiến trúc;
• Tại từng khu vực quy định.

Trường hợp chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng, các quy định trên phải đảm bảo nguyên tắc sau:

• Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường;
• Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè;
• Không làm ảnh hưởng đến:
  • Hệ thống cây xanh,
  • Công trình hạ tầng kỹ thuật nổi
  • Và ngầm trên tuyến phố;
• Đảm bảo tính thống nhất về:
  • Cảnh quan trên tuyến phố
  • Hoặc từng đoạn phố;
• Đảm bảo tuân thủ các quy định về:
  • Phòng cháy chữa cháy
  • Và các hoạt động của phương tiện chữa cháy;

Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải đảm bảo nguyên tắc sau:

• Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ;
• Đảm bảo tính thống nhất về:
  • Cảnh quan trên tuyến phố
  • Hoặc từng đoạn phố;
• Đảm bảo tuân thủ các quy định về:
  • Phòng cháy chữa cháy
  • Và các hoạt động của phương tiện chữa cháy;

11. Câu hỏi thường gặp về quy định chỉ giới xây dựng nhà ở

11.1 Có được xây nhà trong lộ giới không?

Lộ giới là:

• Phần đất của công;
• Mang tính cộng đồng;
• Và người dân được phép sử dụng chung như đi lại;
• Chứ không được phép xây nhà lên phần đất này.

Nếu xây nhà trong lộ giới:

• Nhà nước sẽ thu hồi;
• Và buộc tháo dỡ công trình.

TÓM LẠI: Có được xây nhà trong lộ giới không? Câu trả lời là KHÔNG

11.2 Tại sao phải làm thủ tục xin chỉ giới đường đỏ?

Tại sao phải làm thủ tục xin chỉ giới đường đỏ? Câu trả lời là:

Vì chỉ giới đường đỏ là phần đất ranh giới giữa đất của người dân và phần đất của công.

Do đó, để:

HẠN CHẾ VIỆC LẤN CHIẾM ĐẤT CÔNG,

TRANH CHẤP VỀ ĐẤT;

Trước khi xây dựng các công trình người dân nên làm thủ tục để xin chỉ giới đường đỏ.

11.3 Các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ?

Sau đây là các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ:

• Bậc thềm,
• Vệt dắt xe,
• Ô-văng,
• Mái đua,
• Bậu cửa,
• Gờ chỉ,
• Cách cửa,
• Mái đón
• Và móng nhà.
• Riêng phần ban công:
  • Được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m
  • Và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.

11.4 Có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng

Hình ảnh: Có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng

Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 về Nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế, thì:

Không được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng.

Người dân chỉ có thể xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào bằng cây bụi trong trường hợp mặt tiền nhà đất cách chỉ giới đường đỏ dưới 2,4m. 

Chính vì vậy, câu hỏi  có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng không?

Câu trả lời là không được phép xây dựng hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng. 

12. Kết luận

Trên đây là giải thích chi tiết của Khải Minh về:

Khái niệm chỉ giới xây dựng là gì và những quy định về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.

Hy vọng bài viết của Khải Minh đã cung cấp những kiến thức cần thiết cho bạn!

Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào về chỉ giới xây dựng, liên hệ HOTLINE: 0901 999 998 để được hỗ trợ miễn phí.