Nhà ở là gì theo quy định pháp luật hiện hành năm 2023

Nhà ở là gì theo quy định pháp luật hiện hành năm 2023 là điều mà bạn quan tâm, ĐÚNG CHỨ? Trong bài viết này, Khải Minh sẽ giải đáp các vấn đề liên quan đến:

• Nhà ở là gì?
• Các loại nhà ở hiện nay?
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là gì?
• Luật nhà ở mới nhất là luật gì?
• Nhà ở có đặc điểm chung gì?...

Mời bạn đọc cùng theo dõi nhé!

1. Nhà ở là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Khái niệm "nhà ở là gì" quy định tại Luật Nhà ở mới nhất bao gồm: (Theo Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014)

• Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
• Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
• Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
• Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
• Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định luật nhà ở sửa đổi 2014.

2. Phân loại nhà ở là gì? - Các loại nhà ở hiện nay 

Theo quy định trước đây, nhà ở là gì được phân thành các loại nhà ở với kết cấu kỹ thuật khác nhau là: 

• Biệt thự, 
• Nhà cấp I, 
• Nhà cấp II, 
• Nhà cấp III, 
• Nhà cấp IV 
• Và nhà tạm. 

Như vậy, việc xác định có phải là nhà ở hay không không phụ thuộc vào kết cấu xây dựng của nhà. 

TUY NHIÊN: Khái niệm nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Bao gồm:

• Nhà biệt thự, 
• Nhà ở liền kề 
• Và nhà ở độc lập. 

Như vậy, điểm mấu chốt ở đây là nhà ở riêng lẻ phải được xây dựng trên "thửa đất ở".

• Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, đất ở là đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10. 
• Như vậy, ở ví dụ thứ 2, căn nhà làm trên đất nông nghiệp dùng để làm nơi nghỉ ngơi, trông coi cây trồng, vật nuôi không được coi là nhà ở.

3. Nêu các đặc điểm chung của nhà ở là gì? 

Đặc điểm chung của nhà ở là gì? Nhà ở có đặc điểm chung nào? => Sau đây là những thông tin về nhà ở có những đặc điểm chung nào:

Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.

Nhà ở có đặc điểm chung là gì? Đó là:

• Nhà ở có tính lâu dài, bền vững.
• Nhà ở là tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá đất và mức xây dựng (mức độ bền vững và kết cấu hạ tầng của nhà).
• Việc thực hiện các giao dịch đối với nhà ở cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật.

Theo quy định của pháp luật, nhà ở có đặc điểm chung về thuộc đối tượng trong các giao dịch: 

• Mua bán, 
• Trao đổi, 
• Tặng cho, 
• Thuê, 
• Thuê mua, 
• Thừa kế, 
• Cho mượn, 
• Ủy quyền quản lý. 

Vậy để có thể thực hiện các giao dịch này hợp pháp thì:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 
• Và phải đáp ứng điều kiện nhà ở không là đối tượng tranh chấp với bất kỳ cá nhân, tổ chức, cơ quan nào 
• Hay không thuộc đối tượng bị cơ quan thi hành án kê biên để thi hành án hoặc để thực hiện quyết định hành chính. 

Ngoài các điều kiện chung thì tùy từng loại giao dịch có các điều kiện cụ thể khác.

4. Phương pháp xác định giá trị nhà ở

Xác định giá trị nhà ở là gì hiện nay có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sau:

• Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng phương pháp so sánh; 
• Cách tiếp cận từ chi phí tương ứng phương pháp chi phí; 
• Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp vốn hóa trực tiếp. 

Tùy theo mục đích, quy mô tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin thu thập được thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.

4.1 Phương pháp so sánh nhà ở là gì?

Xác định giá trị nhà ở là gì bằng phương pháp so sánh là:

• Xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, 
• Xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.

4.2 Phương pháp chi phí

Xác định giá trị nhà ở là gì bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá: 

• Thông qua chi phí tạo lập một nhà ở với công trình xây dựng:
  • Có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự 
  • Với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. 
• Thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá:
  • Dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một nhà ở tương tự nhà ở cần thẩm định giá 
  • Để xác định giá trị thị trường của nhà ở cần thẩm định giá.

4.3 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

• Vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị nhà ở bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. 
• Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

4.4 Phương pháp dòng tiền chiết khấu nhà ở là gì?

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá:

• Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai 
• Dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. 
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

=> Với phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu đây là hai phương pháp rất quan trọng ước tính những bất động sản mang lại thu nhập.   

• Áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là:
  • Vốn hóa trực tiếp 
  • Và dòng tiền chiết khấu đối với nhà ở có thể là không phù hợp. 
• Thẩm định viên bất đắc dĩ mới sử dụng các phương pháp từ cách tiếp cận này khi:
  • Không thể sử dụng phương pháp so sánh 
  • Và phương pháp chi phí. 
• Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn khác nhau:
  • Thẩm định viên cần gắn tỷ trọng lớn nhất 
  • Cho mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng nhất các thông tin dữ liệu của thị trường.

5. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối tượng được sở hữu nhà ở là gì tại Việt Nam được quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở hiện hành bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:

• (i) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan;
• (ii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
• (iii) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

6. Nhà ở là gì - Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Cụ thể tại khoản 1 Điều 8 luật nhà ở sửa đổi 2014, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước:

• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; 
• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện sau đây:

  (Điều 160 Luật Nhà ở 2014)

7. Các hình thức có nhà ở hợp pháp tại Việt Nam

Các hình thức có nhà ở hợp pháp tại Việt Nam được quy định tại khoản 2 Điều Điều 8 Luật Nhà ở hiện hành, cụ thể như sau:  

Ngoài ra:

• Còn thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 
• Được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 bao gồm:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định Luật Nhà ở mới nhất và pháp luật có liên quan;
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

8. Nhà ở là gì - Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở

Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở là gì được quy định cụ thể tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại mục 2 thì:
  • Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. 
  • Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.
  • Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở hiện hành thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở.
  • Khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu.
  • Việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

• Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư 
  • Mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, 
  • Trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán.

• Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:
  • Có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở mới nhất
  • Thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

9. Các bước ký kết hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà ở là gì?

Các bước thực hiện hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà ở là gì gồm có 2 bước như sau:

Bước 1: Lập hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Trong hợp đồng bắt buộc phải có các điều sau:

• Họ và tên và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. 
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên.

  Ngoài ra hai bên có thể thỏa thuận thêm điều khoản trong hợp đồng nếu thấy cần thiết như:

• Quyền cho thuê lại, 
• Quyền sửa chữa căn nhà nếu cần, 
• Bồi thường trong trường hợp làm hỏng…

Bước 2: Công chứng hợp đồng: không bắt buộc

Theo Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà ở không bắt buộc phải công chứng. 

• Tuy nhiên việc công chứng sẽ có giá trị pháp lý hơn nếu bạn thực hiện. 
• Việc công chứng có thể thực hiện tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.

10. Nhà ở là gì - Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà ở

• Nhà ở là gì? Đó là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
• Nhà ở là gì? Đó là nơi để những cá nhân, hộ gia đình xây dựng tổ ấm, sinh hoạt và các nhu cầu khác. 

=> Chính vì vậy, mà pháp luật luôn có những hành vi nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà ở. 

Theo quy định tại Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà ở. Theo đó, ngăn cấm các hành vi sau:  

11. Kết luận

Trên đây là tất tần tật những thông tin về nhà ở là gì mà Khải Minh gửi đến bạn. 

Hy vọng với những thông tin này đã phần nào giải đáp được các thắc mắc của bạn. 

Nếu bạn còn chưa rõ nhà ở là gì hay có bất kỳ câu hỏi nào khác, ĐỪNG NGẦN NGẠI.

Gọi ngay cho Khải Minh, chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn hết mình. Hotline: 0901 999 998