Xây dựng nhà ở đã trở thành một nhiệm vụ quan trọng không chỉ để có một mái ấm an lành
Mà còn để thể hiện cá nhân và đáp ứng nhu cầu sống đa dạng của mỗi người.
Cùng Khải Minh tìm hiểu quy định về xây dựng nhà ở TPHCM và nông thôn, đô thị theo Luật xây dựng nhà ở được cập nhật mới nhất năm 2023
1. Cở sở pháp lý
- Luật xây dựng 2014 số 50/2014/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 18/06/2014;
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng
2. Quy định mới về xây dựng nhà ở?
2.1 Quản lý chất lượng xây dựng
Tăng cường quản lý chất lượng xây dựng bằng việc yêu cầu:
- Các chủ đầu tư
- Nhà thầu
- Các bên liên quan
Phải tuân thủ:
- Quy trình
- Tiêu chuẩn kỹ thuật
2.2 Quy định về chất lượng công trình.
Quy định về an toàn công trình Tập trung vào việc đảm bảo an toàn công trình xây dựng Các quy định chi tiết liên quan đến:
- An toàn lao động
- Bảo vệ môi trường
- Phòng cháy chữa cháy
Được đặt ra để đảm bảo an toàn cho cả công trình và cư dân sử dụng.
2.3 Quy định này có tác động đến quyền và nghĩa vụ của:
- Các chủ đầu tư
- Nhà thầu tương ứng với từng loại công trình.
2.4 Quy định về giấy phép xây dựng
Các chủ đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu về:
- Quy hoạch
- Vị trí
- Hình thức kiến trúc
- Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật trước khi được cấp giấy phép xây dựng.
3. Quy định các công trình được miễn cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng nhà ở
Căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng quy định như sau:
+ Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
+ Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của:
- Tổ chức chính trị
- Viện kiểm sát nhân dân tối cao
- Tòa án nhân dân tối cao
- Kiểm toán nhà nước
- Văn phòng Chủ tịch nước
- Văn phòng Quốc hội
- Bộ, cơ quan ngang bộ
- Cơ quan thuộc Chính phủ
- Cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
+ Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
+ Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng
- Không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về:
- An toàn phòng
- Chống cháy, nổ
- Bảo vệ môi trường;
+ Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo
- Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
+ Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng
- Quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng
-
- Đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
+ Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; + Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng
- Quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Công trình xây dựng cấp IV
- Nhà ở riêng lẻ ở miền núi
- Hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị
- Quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
+ Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.”
4. Điều kiện cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
4.1. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
4.2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
+ Quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ
+ Bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật
+ Hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa
+ Bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
+ Thiết kế xây dựng nhà ở phải:
- Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng
- Quy chuẩn kỹ thuật
- Quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng
- Đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có)
- Bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác
5. Người dân được tự vẽ thiết kế xây dựng nhà ở của mình hay không ?
Căn cứ điểm b khoản 7 điều 79 Luật xây dựng 2014 thì chủ nhà được tự thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng:
- Nhỏ hơn 250 m2
- Dưới 3 tầng
- Có chiều cao dưới 12 mét
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về:
- Chất lượng thiết kế
- Tác động của công trình xây dựng đến:
- Môi trường
- An toàn của các công trình lân cận.
6. Xây nhà ở riêng lẻ có bắt buộc phải có thiết kế xây dựng nhà ở hay không ?
Thiết kế xây dựng là thành phần trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định trên. Do đó, đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ không được miễn giấy phép xây dựng thì phải có bản vẽ thiết kế xây dựng.
7. Có thể xây nhà rộng ra cả tuyến phố được không?
Việc xây dựng nhà rộng ra cả tuyến phố phụ thuộc vào quy định và quy hoạch của khu vực cụ thể. Trong hầu hết các khu vực đô thị:
- Có quy định
- Hạn chế
Về mức độ sử dụng đất và kích thước xây dựng nhà. Những quy định này nhằm đảm bảo:
- Sự cân đối
- Hài hòa trong quy hoạch đô thị
- Bảo vệ không gian công cộng
- Đảm bảo an ninh, an toàn giao thông.
8. Xây nhà vào phần đường thoát nước có bị phạt?
Có thể bị xem là vi phạm quy định về sử dụng đất và xây dựng. Quy định về quy hoạch đô thị và xây dựng thường có những quy định cụ thể về việc:
- Bảo vệ
- Sử dụng hợp lý
các phần đường thoát nước Nhằm đảm bảo an toàn và chất lượng hạ tầng đô thị. Việc xây dựng nhà ở vào phần đường thoát nước có thể:
- Gây cản trở lưu thông nước
- Gây ngập úng
- Làm ảnh hưởng đến hệ thống thoát nước của khu vực.
- Vì vậy, trong nhiều trường hợp, việc này sẽ bị coi là vi phạm và có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.
9. Thuế xây dựng nhà ở tư nhân đối với cá nhân thầu xây dựng?
9.1 Thuế thu nhập cá nhân
Phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên các khoản thu nhập được kiếm được từ hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân. Thuế TNCN được tính dựa trên thu nhập ròng sau khi trừ đi các khoản:
- Giảm trừ
- Theo thuế suất thuế thu nhập cá nhân hiện hành của quốc gia.
9.2 Thuế giá trị gia tăng
Các cá nhân thầu xây dựng phải tính và thuế VAT từ khách hàng hoặc tính vào giá trị hợp đồng xây dựng.
9.3 Các khoản thuế, phí địa phương
Cá nhân thầu xây dựng nhà ở có thể phải nộp các khoản thuế và phí địa phương khác như:
- Thuế trước bạ
- Thuế sử dụng đất
- Phí giấy phép xây dựng
- Phí quản lý xây dựng
10. Tính nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân?
Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định như sau:
- Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT
- Thuế TNCN phải nộp = doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN
11. Thuế xấy dựng nhà ở đối với cá nhân?
- Gia đình bạn tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì gia đình bạn không phải nộp thuế xây dựng.
- Gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay, cụ thể bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
12. Câu hỏi thường gặp
12.1. Không xin giấy phép xây dựng có bị phạt không
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong:
- Khu bảo tồn
- Khu di tích lịch sử - văn hóa
- Xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
12.2. Xây nhà trước khi có giấy phép có bị phạt không
Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định xây dựng nhà ở phải có giấy phép như sau:
- Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong:
- Khu bảo tồn
- Khu di tích lịch sử - văn hóa
- Xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp
- Phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
12.3. Để vật liệu rơi xuống khu vực xung quanh có bị phạt không
Xử phạt hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình:
- Không che chắn
- Có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh
- Để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định như sau:
Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác; Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng."
12.4. Cơi nới diện tích xây nhà sang khu vực xung quanh sẽ bị phạt tối đa là bao nhiêu?
Theo quy định tại khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022, hành vi:
- Xây dựng cơi nới
- Lấn chiếm diện tích
- Lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung
Bị xử phạt như sau: Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong:
- Khu bảo tồn
- Khu di tích lịch sử - văn hóa
- Công trình xây dựng khác;
Phạt tiền từ 180 - 200 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Kết luận
Xây dựng nhà ở là một quá trình tạo dựng không chỉ ngôi nhà mà còn ước mơ và tình cảm của mỗi gia đình.
Từ việc tìm hiểu thiết kế, chọn vật liệu, đến quyết định về không gian sống và tiện ích, xây dựng nhà ở đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng Khải Minh đã làm rõ hơn các quy định về xây dựng nhà ở TPHCM và nông thôn, đô thị theo luật xây dựng được cập nhật mới nhất năm 2023
